매력지수 D등급 · 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 인수 위험으로 실질취득 부담이 매우 큰 물건
대항력 임차인의 미배당 보증금 인수가 발생하고 우선매수권 조건이 있어 가격 메리트보다 권리 리스크가 우선되는 구조
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 떨어졌지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 보증금 인수 위험 때문에 매수인 실질취득은 낙찰가가 아니라 낙찰가+미배당 인수액으로 판단해야 합니다. 전세사기피해자 포함 우선매수권 조건도 있어 일반 입찰자의 환금성은 낮습니다.
감정가 / 최저가
89,000,000원
43,610,000원
실질취득
약 1,271,184,980원
인수 보증금 포함
인수 위험
1,227,574,980원
분배표 기준
핵심지표
대항력 다수
우선매수권 조건
춘천지방법원 2023타경288. 강원도 원주시 단계동 소재 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 한동수이며 말소기준권리는 2023년 2월 9일 임의경매개시결정입니다. 다만 이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인입니다. 낙찰가가 낮아져도 보증금 인수분은 줄지 않으므로 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2023타경288
소재지
강원도 원주시 소삼터길 31, 6층602호
용도
다세대 · 도시형생활주택
소유자
한동수
감정가 / 최저가
89,000,000원 / 43,610,000원
신청채권자
단구새마을금고
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심
⛔ 매수인 인수 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조입니다. 따라서 실질취득은 최저가 43,610,000원이 아니라 낙찰가와 인수 보증금을 합산해 판단해야 합니다.
② 임차인 분석
임차인
점유
보증금
판정
황나래
401호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
최철순
404호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
차재구
501호 전부
150,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
손재원
건물 전부
100,000,000원
우선변제권 행사 가능
권나영 외
미상
미상
대항력 가능·보증금 미상
③ 예상배당표 (최저가 43,610,000원 가정)
항목
금액
내용
집행비용
1,184,980원
매각가 2.7% 추정
임차인 손재원
42,425,020원
우선변제 후 부족분 발생
매수인 인수
1,227,574,980원
대항력 임차인 미배당 보증금
매각대금 분배
감정가 vs 실질취득
최저가가 아니라 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⚠️ 특별매각조건 매각물건명세서 비고에 임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있습니다. 외부 일반 입찰자의 낙찰 기회와 환금성을 제한할 수 있는 요소입니다.
④ 입찰 체크리스트
실질취득 계산. 최저가 43,610,000원만 보고 저가 매수로 판단하지 말 것.
임차인 확인. 대항력 임차인의 실제 보증금과 배당요구 여부를 반드시 재확인.
민간임대주택. 임대의무기간과 임대료 증액 기준 준수 여부 확인 필요.
특별매각조건. 우선매수권 행사 가능성을 확인.
맺으며 — “유찰가가 낮아도 취득가는 낮지 않다”
이 물건은 권리분석에서 가장 중요한 위험이 가격이 아니라 임차인 인수입니다. 최저가는 4,361만원이지만 대항력 임차인 미배당 보증금이 발생하면 매수인의 부담은 크게 증가합니다. 유찰 횟수보다 먼저 확인해야 할 것은 인수 권리이며, 현재 구조에서는 저가 낙찰이라는 표현보다 거액 인수 위험이 존재하는 물건으로 보는 것이 타당합니다.
