매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수로 실질취득 부담이 매우 큰 고위험 물건
2회 유찰로 최저가는 감정가의 49%이나 대항력 임차인 보증금 인수 가능성이 크고 전세사기피해자 우선매수권 특별매각조건까지 있어 가격 메리트보다 권리위험이 우선됨
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건은 가격이 아니라 인수보증금이 핵심입니다. 대항력 있는 임차인들의 보증금 인수 가능성이 존재하며, 확인된 보증금만도 상당 규모입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 따라붙어 실질취득은 약 11.20억 수준으로 판단해야 합니다.
감정가 / 최저가
104,000,000원 / 50,960,000원
2회 유찰
실질취득 예상
약 1,170,992,280원
낙찰가 + 인수보증금 기준
매수인 인수
1,120,357,280원
대항력 임차인 보증금
핵심지표
대항력 임차인 18명
특별매각조건 존재
춘천지방법원 2023타경288. 강원도 원주시 단계동 소삼터길 31 소재 다세대 물건입니다. 외관상 최저가는 감정가 대비 절반 수준으로 내려왔지만, 권리분석의 핵심은 말소기준권리보다 선순위 임차인 인수 여부입니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하지만, 말소기준권리 이전 전입한 임차인들은 별도 검토가 필요합니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2023타경288 (임의경매)
소재지
강원도 원주시 소삼터길 31, 7층705호
물건종류
다세대 · 도시형생활주택 이용 중
소유자
한동수
감정가 / 최저가
104,000,000원 / 50,960,000원
신청채권자 / 청구
단구새마을금고 / 612,353,080원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 별도
말소기준권리는 2021.02.22 설정된 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 근저당 이전에 전입한 임차인들은 대항력 판단 대상입니다. 따라서 낙찰자는 등기상 부담만 보는 것이 아니라 임차인 보증금 인수 가능성을 함께 계산해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험
⛔ 핵심 위험 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가를 낮춰도 인수부담이 줄지 않습니다. 이 사건은 확인된 인수 대상 보증금만 1,120,357,280원으로 계산되어, 최저가 50,960,000원만 보고 저가 매수로 판단하면 위험합니다.
임차인
부분
보증금
권리
황나래
401호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
최철순
404호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
차재구
501호 전부
150,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
박재훈
504호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
안호정
505호 전부
90,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
이진상
705호 전부
110,000,000원
대항력 有 · 우선변제 가능
권나영 외
미상
미상
대항력 가능·보증금 미상
확인된 임차인 중 보증금 미상 점유자는 보증금 확인이 필요합니다. 보증기관 승계·대위신고 형태의 임차인은 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,960,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,317,280원
임차인 이진상 보증금
110,000,000원
49,642,720원
임차인 부족분
60,357,280원
매수인 인수
대항력 임차인 보증금 인수
1,060,000,000원 이상
매수인 인수
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
최저가가 낮아도 인수보증금 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
⚠️ 특별매각조건 매각물건명세서 비고에 임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있습니다. 이는 외부 일반 입찰자 기준으로 낙찰 경쟁 구조를 제한하는 요소입니다.
최저가 착시 금지. 50,960,000원이라는 숫자보다 인수보증금을 포함한 실질취득액을 먼저 계산해야 합니다.
임차인 확인. 대항력 임차인의 실제 보증금·배당요구·명도 가능성을 재확인해야 합니다.
특별매각조건 확인. 우선매수권 조건으로 일반 응찰 전략을 다시 검토해야 합니다.
민간임대주택 검토. 임대의무기간 및 임대료 기준 관련 사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가가 본가격이 아니다”
이 물건은 감정가 대비 49%까지 내려온 가격만 보면 매력적으로 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 부담하는 총취득비용입니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 가능성이 존재하는 만큼, 최저가 중심 접근은 위험합니다. 권리상 핵심은 임차인이고, 투자 판단은 반드시 인수부담을 포함한 실질취득 기준으로 해야 합니다.
