매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차보증금 인수로 실질취득 부담이 커 위험도가 높은 다세대 물건
최저가보다 큰 1억원 보증금 임차인의 대항력 인수 가능성이 있고 전세사기피해자 우선매수권 조건이 있어 가격 메리트보다 권리위험을 우선 반영해 D등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 603호 임차인 김현정의 대항력 있는 보증금 100,000,000원 중 미배당액이 발생해 매수인 실질취득은 약 1억원 수준으로 봐야 합니다. 낮은 낙찰가만 보고 접근하면 안 되는 구조입니다.
감정가 / 최저가
83,000,000원
최저가 40,670,000원
실질취득
약 100,000,000원
대항력 보증금 기준
인수 예상액
60,462,060원
603호 보증금 미배당
핵심지표
대항력 임차인
우선변제 가능·인수 검토
춘천지방법원 2023타경288. 원주시 단계동 소재 8층 건물 내 603호 다세대 물건입니다. 소유자는 한동수이며 2021년 소유권보존 이후 근저당과 경매절차가 진행되었습니다. 등기상 기준 권리는 2023년 2월 9일 임의경매개시결정이며 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건의 핵심은 담보권보다 임차인입니다. 603호 임차인 김현정은 전입일이 말소기준권리보다 빠르고 확정일자와 배당요구가 확인되어 우선변제권 행사 가능성이 있습니다. 배당으로 일부만 회수되고 부족분은 매수인이 부담할 수 있습니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2023타경288
소재지
강원도 원주시 소삼터길 31, 6층603호
물건종류
다세대 · 도시형생활주택 이용
소유자
한동수
감정가 / 최저가
83,000,000원 / 40,670,000원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 인수 검토
② 임차인 분석 — 603호 핵심
임차인
점유
보증금
권리 판단
김현정
603호 전부
100,000,000원
대항력 有우선변제승계검토
김현정은 전입 2022.06.10, 확정일자 2022.05.24, 배당요구 2023.02.17로 확인됩니다. 매각대금에서 39,537,940원이 배당되고 부족분 60,462,060원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가가 내려가도 총 부담은 보증금 수준으로 수렴합니다.
③ 예상배당표 (매각가 40,670,000원 가정)
항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,132,060원
임차인 김현정 보증금
100,000,000원
39,537,940원
매수인 인수 부족분
60,462,060원
0원
매각대금 배분
회차별 매각가
유찰로 최저가는 낮아졌지만 실질취득 판단은 인수보증금을 함께 봐야 합니다.
⛔ 핵심 위험 최저가 40,670,000원만 보면 저가 낙찰처럼 보이지만, 대항력 임차보증금 100,000,000원이 존재합니다. 실질취득은 낙찰가가 아니라 인수 포함 금액으로 판단해야 합니다.
⚠️ 특별매각조건 임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회로 제한되는 특별매각조건이 있어 외부 응찰자의 낙찰 기회가 제한될 수 있는 닫힌 경매 성격을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 원주시 단계동 장미공원 북동측 근거리로 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장 접근성은 보통 수준입니다.
이용상태. 도시형생활주택으로 이용 중이며 민간임대주택 의무임대 관련 사항이 있습니다.
환금성. 다세대·도시형생활주택은 개별 수요와 임차관계 확인이 중요해 입찰 전 점유관계 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
실질취득 계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합산해 판단해야 합니다.
임차인 확인. 김현정 보증금 부족분 인수 가능성을 반영해야 합니다.
특별매각조건. 우선매수권 조건 존재 여부와 행사 가능성을 확인해야 합니다.
민간임대주택. 임대의무기간 및 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 낙찰가가 곧 싼 취득가는 아니다”
이 물건은 감정가 대비 절반 수준까지 내려온 최저가가 눈에 띄지만, 권리분석의 중심은 가격이 아니라 인수입니다. 603호 임차인의 대항력과 보증금 구조 때문에 매수인은 약 1억원 수준의 실질취득 비용을 고려해야 합니다. 낮은 최저가만 보고 접근하기보다 임차인 인수 위험과 특별매각조건을 확인한 뒤 판단해야 하는 물건입니다.
