춘천지방법원 2023타경288. 강원특별자치도 원주시 단계동 소삼터길 31, 7층 704호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 건물에 속하며, 등기상 소유자는 한동수입니다. 신청채권자는 단구새마을금고, 청구금액은 612,353,080원입니다.

이 사건을 분석할 때 가장 중요한 것은 같은 건물의 다른 호실과 704호를 구분하는 것입니다. 401호·404호·501호 등 여러 세대의 임차보증금을 704호 매수인이 모두 인수하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 확인된 704호 임차인은 김호준이며, 전세권과 임차보증금이 모두 같은 사람의 110,000,000원으로 표시돼 있습니다. 따라서 이를 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다.

다만 호실이 특정되지 않은 점유자들도 조사되어 있어 704호와의 관계는 추가 확인이 필요합니다. 또한 배당예상액이 실제 권리소멸을 확정하는 것은 아니므로, 김호준 전세권의 배당요구·소멸 여부와 매수인 인수 범위가 입찰의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 경매개시보다 앞선다

2021.02.22 설정된 꿈드림새마을금고 및 단구새마을금고의 근저당권은 각각 채권최고액 1,200,000,000원, 720,000,000원으로 기재되어 있으나, 해당 설정 권리에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다. 이후 근저당권 이전 기록도 존재하므로 최신 등기부에서 실제 말소 범위와 잔존 권리를 반드시 대조해야 합니다.

경매개시결정은 단구새마을금고의 2023.02.09 기록과 꿈드림새마을금고의 2023.08.31 기록이 확인됩니다. 두 경매개시결정에는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지만, 그 사실만으로 앞선 김호준 전세권까지 소멸한다고 판단할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 704호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사 등에서 확인되는 임차인·점유자는 총 18명입니다. 이 가운데 704호로 특정되는 사람은 김호준 1명, 다른 호실로 특정되는 사람은 10명, 호실이 미상인 사람은 7명입니다. 보증기관 대위·승계자로 표시된 사람은 없으므로 이들은 모두 개별 점유·임차 조사 대상입니다. 다만 다른 호실 임차인들의 보증금을 이 사건 704호에 일괄 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 전입 시점과 조사내용을 바탕으로 한 가능성 판단입니다. 실제 대항력은 해당 호실 점유·주민등록·권리 선후관계 등에 따라 달라집니다. 확정일자가 확인되지 않는 임차인은 우선변제권을 확정하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 105,000,000원 가정)

집행비용 2,270,000원과 김호준 예상배당 102,730,000원은 매각가 105,000,000원을 전액 소진합니다. 미배당 7,270,000원은 매각대금 외부의 잔여채무 위험으로, 도넛 차트에 중복 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 자격과 순위는 미확정입니다.

④ 유찰해도 실질취득이 크게 줄지 않는 이유

대항력 있는 보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 배당액이 줄고, 인수할 보증금 잔액이 늘어날 수 있습니다. 따라서 매수인의 총 부담은 낙찰가만큼 비례해서 감소하지 않습니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 전세권 미배당액. 표는 각 회차의 예상배당이 실제로 이루어지고 미배당액만 매수인에게 승계된다는 조건부 계산입니다. 세금·취득부대비용·명도비용은 별도이며, 선순위 전세권의 실제 존속 방식에 따라 부담액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 실질취득 기준으로 판단해야 한다

이 물건은 동일 건물·동일 유형의 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 객관적인 시세 할인율을 확정할 수 없습니다. 감정가 105,000,000원과 최저가 105,000,000원은 같지만, 조건부 실질취득은 112,270,000원으로 감정가를 초과합니다.

시세와 비교할 때는 최저가 105,000,000원이 아니라 실제 인수할 보증금을 포함한 취득 부담을 기준으로 해야 합니다. 선순위 전세권이 전액 존속한다면 총 부담은 더 커질 수 있으므로, 지금 단계에서 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.

⑥ 특별매각조건 — 우선매수권이 외부 낙찰을 제한할 수 있다

이 조건이 있다는 사실만으로 김호준이 전세사기피해자로 인정되었다거나, 실제 우선매수권 행사 의사를 밝혔다는 뜻은 아닙니다. 입찰 전에 특별매각조건의 정확한 적용 범위와 해당 권리자의 행사 여부를 확인해야 합니다.

⑦ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 강원도 원주시 단계동 장미공원 북동측 근거리. 주변에는 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물. 외벽은 화강석 돌붙임 및 페인팅 등으로 마감되어 있으며, 도시가스보일러 난방과 시스템에어컨 등 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 건물 일부는 소매점, 나머지는 도시형생활주택으로 이용되고 있습니다. 본 경매 대상은 7층 704호로 표시되어 있습니다.
• 도로. 동측 폭 약 8m 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 준주거지역, 소로2류 접합 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 건축물 확인. 8층의 일부 호실에는 등기부에 별도 기재되지 않은 다락 부분이 건축물대장상 존재합니다. 본건 704호에 해당하는지 여부는 도면으로 별도 확인해야 합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택등기가 있으며, 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있습니다. 매수 후 적용되는 의무의 범위를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 김호준 배당요구 여부. 배당요구가 확인되지 않으므로 선순위 전세권이 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 존속하는지 원본 서류와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 전세금 중복 계산 방지. 김호준의 110,000,000원 전세권과 같은 사람의 임차보증금 110,000,000원을 별개로 더하지 마세요.
• 다른 호실 제외. 401호·404호·501호·504호·505호·603호·604호·701호·702호·705호 보증금을 704호 인수액에 합산하지 마세요.
• 호실 미상 점유자 조사. 권나영·김세진·전예린·백대경·손재원·김민철·윤소영의 실제 점유 호실과 계약관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준 검증. 2021년 설정된 근저당권들의 말소 상태와 이후 권리이전 기록, 2023.02.09 경매개시결정의 말소기준권리 적용을 최신 등기부와 대조하세요.
• 우선매수권. 임차인 및 전세사기피해자 관련 우선매수권 행사 여부를 확인하세요. 외부 낙찰 가능성 자체가 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 재계산. 낙찰가에 실제 인수해야 할 보증금 미배당액을 합산해 입찰가격을 판단해야 합니다.
• 시세·환금성. 동일 유형 도시형생활주택의 최근 거래와 매매 가능가격을 확보한 후 실질취득액과 비교하세요.
• 민간임대주택 의무. 임대의무기간·임대료 제한·등록말소 여부를 확인하세요.
• 점유·명도·체납. 실제 704호 점유자와 관리비 체납, 인도 및 명도 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 기록을 확인하고 법률전문가 검토 후 응찰하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수할 권리가 중요하다”

이 사건은 신건 최저가 105,000,000원이라는 숫자만 보면 단순한 도시형생활주택 경매처럼 보일 수 있습니다. 그러나 704호에는 110,000,000원의 선순위 전세권이 존재합니다. 예상배당이 실제로 이루어지는 조건에서도 실질취득 부담은 112,270,000원이고, 전세권이 배당 없이 존속한다면 훨씬 큰 부담이 발생할 수 있습니다.

더구나 우선매수권 특별매각조건으로 외부 낙찰이 제한될 가능성이 있고, 호실 미상 점유자와 기존 근저당권 말소 상태도 확인이 필요합니다. 시세 비교자료가 없는 상태에서 가격상 이점을 인정하기도 어렵습니다.

결론은 신중한 입찰 보류입니다. 김호준 전세권의 실제 배당·소멸 여부, 704호에 귀속되는 임차권리, 우선매수권 행사 가능성부터 명확히 해야 합니다. 유찰되더라도 미배당 보증금이 늘어 실질취득 부담이 유지될 수 있으므로, 권리확인 없는 저가 응찰은 위험합니다.