춘천지방법원 2023타경288. 강원특별자치도 원주시 단계동 소삼터길 31에 위치한 다세대 유형의 도시형생활주택, 4층 405호가 분석 대상입니다. 등기상 소유자는 한동수이며, 건물은 철근콘크리트구조의 8층 규모입니다.
겉으로는 감정가와 최저매각가가 같은 신건입니다. 하지만 이 사건은 개별 호실에 대한 권리분석과 건물 전체의 임차관계를 구분하는 것이 무엇보다 중요합니다. 임차관계 기록에는 401호·404호·501호·504호 등 여러 호실의 임차인이 함께 등장합니다. 특히 호실이 특정되지 않은 사람들도 있어, 405호에 누가 점유하고 어떤 보증금이 설정되어 있는지 확인하지 않은 채 실질취득액을 계산하면 심각한 오판이 발생할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경288 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 원주시 단계동 782-10, 소삼터길 31, 4층 405호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 8층 건물 |
| 소유자 | 한동수 (단독소유) |
| 감정가 | 86,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 단구새마을금고 |
| 청구금액 | 612,353,080원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기상 특기사항 | 민간임대주택등기 · 복수 근저당권 및 권리이전 이력 |
| 매각조건 | 도시형 생활주택 별매각 · 임차인(전세사기피해자 포함) 우선매수권 행사 1회 제한 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선행 담보권의 확인
등기 기록에는 2021.02.22 설정된 꿈드림새마을금고와 단구새마을금고의 근저당권이 등장합니다. 최초 설정된 채권최고액은 각각 1,200,000,000원, 720,000,000원이며 공동담보목록이 연결되어 있습니다. 두 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시됩니다.
한편 권리분석상 기준으로 잡힌 것은 2023.02.09 단구새마을금고의 임의경매개시결정입니다. 이후 꿈드림새마을금고의 별도 임의경매개시결정도 등기되어 있습니다. 최초 근저당권의 말소 여부와 이후 근저당권 이전등기의 존속 상태가 혼재하므로, 2023년 경매개시결정만으로 모든 선행 권리와 임차관계가 안전하게 정리된다고 단정해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 기록상 18명, 405호 귀속은 미확정
임차관계 기록에는 총 18명이 등장합니다. 보증금이 확인된 11명의 합계는 1,170,000,000원이지만, 이들은 401호·404호·501호·504호·505호·603호·604호·701호·702호·704호·705호로 각각 표시되어 있습니다. 따라서 해당 금액은 여러 호실에 걸친 보증금 합계이지, 경매 대상 405호의 인수보증금이 아닙니다.
나머지 7명은 점유 호실 또는 보증금이 특정되지 않았습니다. 이들의 전입일은 기준 경매개시결정일보다 앞서 있으나, 실제 점유 호실과 임대차계약관계가 확인되지 않으므로 405호에 대한 대항력은 '가능·미상'으로 평가해야 합니다.
| 임차인 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 황나래 401호 전부 |
2021.03.24 | 100,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.21 |
| 권나영 호실 미상 |
2022.02.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.04.04 |
| 김세진 호실 미상 |
2021.03.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 | 확인 필요 |
| 최철순 404호 전부 |
2021.03.12 | 100,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.17 |
| 전예린 호실 미상 |
2021.05.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 가능 승계 없음 | 2023.03.14 |
| 차재구 501호 전부 |
2021.04.06 | 150,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.16 |
| 백대경 호실 미상 |
2021.03.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.03.23 |
| 박재훈 504호 전부 |
2021.03.26 | 100,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.16 |
| 안호정 505호 전부 |
2021.04.26 | 90,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.17 |
| 손재원 호실 미상 |
2023.01.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.03.17 |
| 김현정 603호 전부 |
2022.06.10 | 100,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 확인 필요 |
| 김지유 604호 전부 |
2021.04.01 | 100,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 확인 필요 |
| 김민철 호실 미상 |
2022.12.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 | 확인 필요 |
| 노우람 701호 전부 |
2022.05.31 | 110,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.17 |
| 배성섭 702호 전부 |
2021.04.21 | 100,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.15 |
| 윤소영 호실 미상 |
2021.03.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.09.22 |
| 김호준 704호 전부 |
2021.02.26 | 110,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 확인 필요 |
| 이진상 705호 전부 |
2021.03.09 | 110,000,000원 | 대항력 주장 우선변제 미확인 승계 없음 | 2023.02.22 |
대항력 주장은 해당 호실에 대한 점유·주민등록 등 법정 요건이 충족되었는지에 따라 최종 판단됩니다. '우선변제 미확인'은 우선변제권이 없다고 확정한 의미가 아닙니다. 전예린은 확정일자 2021.05.10 및 배당요구 기록이 있으나 보증금과 점유 호실을 추가 확인해야 합니다.
③ 특별매각조건 — 임차인 우선매수권
매각물건명세서에는 도시형 생활주택 별매각 조건과 함께 임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사는 1회로 제한된다는 사항이 기재되어 있습니다.
이 조건은 일반 외부 입찰자에게 중요한 제한 요소입니다. 우선매수권을 가진 임차인이 적법하게 행사할 경우 외부 입찰자가 최고가를 제시하더라도 최종 매수인이 되지 못할 수 있습니다. 즉 우선매수권 행사 상황에 따라 외부 낙찰이 제한되는 '닫힌 경매' 성격이 나타날 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 86,000,000원 가정)
현재 배당 계산은 집행비용과 잔여금만 표시하고, 신청채권자 및 다른 담보권자에 대한 배당은 반영하지 않은 상태입니다. 따라서 아래 금액은 확정 배당표가 아니라 미완성 배당 시뮬레이션으로 해석해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 금액 |
|---|---|---|
| 집행비용(추정) | — | 1,948,000원 |
| 신청채권 · 단구새마을금고 | 612,353,080원 | 0원(미반영) |
| 기타 담보권·임차인 배당 | 확인 필요 | 미산정 |
| 집행비용 차감 후 잔액 | — | 84,052,000원 |
84,052,000원은 집행비용만 차감한 계산상 잔액입니다. 실제 소유자 교부액으로 확정할 수 없습니다. 신청채권 612,353,080원 및 담보권·임차인 채권의 배당 반영 여부, 당해세와 최우선변제 등을 검토해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 잔액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 86,000,000원 | 84,052,000원 | 405호 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 68,800,000원 | 67,161,600원 | 405호 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 55,040,000원 | 53,649,280원 | 405호 미확정 |
회차별 잔액은 집행비용을 차감한 계산값이며 실제 배당이나 소유자 수령액이 아닙니다. 유찰 회차는 가정된 시나리오입니다.
유찰되면 낙찰가 자체는 내려갑니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되는 경우라면, 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가하여 실질취득 부담이 그대로 유지될 수 있습니다. 따라서 68,800,000원이나 55,040,000원이라는 숫자만으로 가격 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 원주시 단계동 소재 장미공원 북동측 근거리에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건도 보통 수준입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 8층 건물로, 화강석 돌붙임 및 페인팅 외벽과 벽지도배·타일 마감 등이 적용되어 있습니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 시스템에어컨, IoT 시스템, 건조기, 스타일러 및 위생설비 등이 기재되어 있습니다. 개별 405호에 실제 설치·잔존하는 설비는 별도 확인이 필요합니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역으로, 소로2류(폭 8m~10m) 접합 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 용도. 건물 중 일부는 소매점으로, 나머지는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 분석 대상은 다세대 유형의 도시형생활주택입니다.
- 공부와의 차이. 일부 호실은 등기사항전부증명서와 집합건축물대장의 다락 기재에 차이가 있습니다. 405호에 해당하는지는 관련 도면과 건축물대장으로 대조해야 합니다.
- 민간임대주택. 임대의무기간 및 임대료 증액기준의 적용과 관련된 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각에 따른 법적 효과와 임대사업자 관련 의무의 승계 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 도시형생활주택의 개별 호실 매각이며 객관적인 최근 실거래 비교가격이 확보되지 않았습니다. 실제 임차상태, 실내 상태 및 인근 거래사례를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 405호 임차인 특정. 현황조사서, 주민등록 전입세대 확인, 임대차계약서 및 매각물건명세서를 대조하여 호실 미상 임차인 7명 가운데 405호 관련자가 있는지 확인합니다.
- 보증금·대항력 확인. 실제 405호 임차인의 전입일, 점유개시일, 확정일자, 보증금과 배당요구 여부를 확인하고, 배당 후 미회수 보증금의 인수 여부를 판단합니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 포함 우선매수권자, 행사 이력 및 매각기일 행사 가능성을 확인합니다. 외부 낙찰 제한 가능성을 입찰 판단에 반영합니다.
- 등기부 권리이력. 최초 근저당권의 말소 상태, 이후 이전등기, 공동담보목록 및 2023년 경매개시결정과의 선후관계를 원본으로 확인합니다.
- 배당관계 검증. 신청채권 612,353,080원이 실제 배당표에서 어떻게 처리되는지 확인합니다. 계산상 잔액을 소유자 교부액으로 확정하지 않습니다.
- 실질취득액 재계산. 낙찰대금에 405호 귀속 인수보증금 및 취득 관련 부대비용을 더하여 실제 매수 부담을 산정하고, 최근 거래 시세와 비교합니다.
- 별매각 범위. 405호에 해당하는 대지권, 건물 전유부분, 부속시설과 다른 호실의 권리관계가 분리되는지 확인합니다.
- 민간임대주택 등록. 임대의무기간, 임대료 제한 및 경매 매각 이후 처리 사항을 확인합니다.
- 관리비·점유. 체납관리비 중 인수 가능 항목, 실제 점유자 및 명도 가능성을 확인합니다.
- 현장 조사. 개별 호실의 내부 상태와 공용부분 관리상태를 조사하고, 최근 거래사례를 통한 가격 검증을 마칩니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 405호의 실제 부담이 문제다”
이 사건은 감정가 86,000,000원, 신건 0회 유찰이라는 숫자보다 임차관계와 특별매각조건을 먼저 봐야 합니다. 건물 관련 임차인 기록은 18명이며, 보증금이 확인된 11명의 합계는 1,170,000,000원입니다. 그러나 해당 임차인들의 기재 호실은 405호가 아닌 다른 호실입니다. 건물 전체의 보증금 총액을 405호 매수인의 인수액으로 오인해서는 안 됩니다.
반대로 호실이 미상인 7명이 있어 405호에 대항력 있는 임차인이 존재하는지도 아직 판단할 수 없습니다. 여기에 전세사기피해자를 포함한 임차인 우선매수권 조건이 있으므로 외부 입찰자가 최종 낙찰을 받지 못할 가능성도 함께 고려해야 합니다.
현재로서는 실질취득액과 시세를 확정할 수 없고, 권리관계도 단순 안전형으로 분류하기 어렵습니다. 권리 미확정·가격 메리트 미검증·우선매수권 제한이 겹치는 고위험 검토 물건입니다. 405호 임차관계와 우선매수권, 등기부 및 배당관계를 명확히 검증하기 전에는 입찰을 보류하는 판단이 합리적입니다.
