춘천지방법원 2023타경288. 원주시 단계동 소삼터길 31에 소재한 다세대·도시형생활주택 4층 404호입니다. 소유자는 한동수이고, 단구새마을금고가 2023년 2월 임의경매를 신청했습니다. 건물에는 공동담보 근저당과 다수의 임차관계가 존재하는데, 여기서 먼저 구별해야 할 것이 있습니다. 경매 대상은 404호이지, 같은 건물의 다른 호실 전부가 아니라는 점입니다.

임차인 조사에는 총 18명이 등장합니다. 이 중 명확하게 404호의 임차권자로 등기된 사람은 최철순 1명이고, 다른 10명은 401호·501호·504호 등 별도 호실이 표시되어 있습니다. 나머지 7명은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 건물 전체의 임차보증금을 404호 매수인이 모두 인수한다고 볼 수는 없지만, 호실이 불명확한 점유자가 실제 404호와 관계없는지도 아직 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당부터 확인해야 한다

경매상 말소기준으로 제시된 권리는 2023.02.09 단구새마을금고 임의경매개시결정입니다. 이 기준만 보면 최철순의 전입일 2021.03.12는 앞서므로 대항력을 주장할 수 있는 구조입니다.

그러나 등기에는 그보다 빠른 2021.02.22 설정 근저당권 2건이 나타납니다. 꿈드림새마을금고 채권최고액 1,200,000,000원, 단구새마을금고 채권최고액 720,000,000원으로, 모두 공동담보 관련 권리입니다. 최초 설정권에는 이미 말소된 것으로 표시된 내용이 있는 반면, 2024.02.20에는 동일 계열 권리의 이전등기가 남아 있습니다.

최철순은 단순한 전입신고자가 아니라, 2024.04.05 임차권등기명령으로 임차권을 등기한 사람입니다. 계약일·전입일·점유개시일·확정일자가 확인되며 배당요구도 기록되어 있습니다. 따라서 우선변제 행사 가능성을 반영해야 하고, 제시된 배당 추정에서는 잔여 보증금이 매수인 인수로 처리되어 있습니다. 다만 확정일자가 있다는 이유만으로 2021년 근저당보다 우선한다고 단정할 수는 없습니다.

보증기관의 대위변제나 승계 신고로 중복 집계된 사람은 없으며, 조사된 실제 임차인은 18명입니다. 이 중 404호로 명시된 사람은 최철순 1명, 다른 호실로 명시된 사람은 10명, 호실 미상은 7명입니다. 다음 표의 대항력은 제시된 2023년 말소기준을 전제로 한 표시이며, 특히 보증금·확정일자·점유 호실이 미상인 사람은 확정 판정하지 않았습니다.

* 최철순의 인수 추정은 2023.02.09 말소기준을 적용한 배당 계산에 따른 것입니다. 2021.02.22 선순위 근저당의 실질 효력에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 다른 호실 임차인의 대항력 표시는 404호 매수인에 대한 인수 확정을 뜻하지 않습니다.

② 가격 분석 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

404호의 감정가는 88,000,000원이고, 현재 신건의 최저매각가도 같은 금액입니다. 하지만 임차권자 최철순의 보증금은 100,000,000원으로 최저가보다 큽니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용 1,984,000원을 먼저 공제하면 임차보증금에 배당 가능한 금액은 86,016,000원입니다. 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금을 매수인이 인수한다는 전제에서는 13,984,000원이 낙찰대금 외에 남습니다.

이러한 인수형 경매는 입찰가가 내려간다고 실질취득액이 같은 비율로 낮아지지 않습니다. 매각대금으로 변제되는 보증금이 줄어드는 만큼, 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가하기 때문입니다.

유찰 시 계산은 최철순 보증금 100,000,000원, 집행비용 1,984,000원을 고정하고 배당금 부족분을 매수인이 모두 인수한다고 가정한 비교입니다. 실제 집행비용과 배당순위는 변동할 수 있으며, 2021년 근저당의 효력 및 다른 임차인의 권리도 확정되지 않았습니다.

또한 동일 유형의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인하지 못한 상태이므로, 실질취득 101,984,000원이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 감정가 88,000,000원보다 높은 취득 구조라는 사실은 분명하지만, 그것만으로 실제 시세보다 비싸거나 싸다고 단정할 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정 · 404호 중심)

배당액 합계는 집행비용 1,984,000원과 최철순 예상배당 86,016,000원을 합한 88,000,000원입니다. 인수액 13,984,000원은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라 매수인에게 남는 것으로 가정한 채무입니다. 당해세·최우선변제·실제 배당순위 변동은 반영하지 않았습니다.

신청채권자인 단구새마을금고의 청구금액은 612,353,080원입니다. 그러나 공동담보 근저당권의 채권최고액이나 경매 청구금액을 404호 매수인이 자동으로 인수하는 것은 아닙니다. 실제 채권자 배당액은 확정된 말소기준, 임차인 순위, 공동담보 관계 및 배당표에 따라 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 원주시 단계동 장미공원 북동측 근거리에 위치합니다. 부근에는 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리 및 운행횟수 등을 고려한 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 건물 일부는 소매점, 나머지 주거 부분은 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 경매대상 404호의 물건 분류는 다세대이며, 일반 아파트 단지와 동일하게 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 건물로, 화강석 돌붙임·몰탈 페인팅 외벽과 벽지·타일 내벽, 샷시 창호가 조사되었습니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방, 시스템에어컨, IoT 시스템, 건조기, 스타일러 및 위생설비 등이 감정평가에 기재되어 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용 규제. 준주거지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역에 해당합니다.
• 민간임대주택. 등기에는 임대의무기간 준수와 임대료 증액기준을 적용받는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 매각 후 임대사업 관련 의무의 존속 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 확인. 감정평가에 기재된 일부 호실의 다락 관련 공부상 차이는 404호에 해당하는지 확인되지 않습니다. 위반건축물 표시는 없으나 실제 구조와 건축물대장 대조가 필요합니다.
• 환금성. 일반적인 대단지 아파트가 아닌 도시형생활주택·다세대 형태입니다. 실거래 시세와 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 매도 소요기간이나 가격 경쟁력을 긍정적으로 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확정. 2021.02.22 근저당 설정, 등기상 말소 표시, 2023.10.17 및 2024.02.20 권리이전의 관계를 등기사항전부증명서 원본과 말소사항으로 대조해야 합니다.
• 최철순 대항력 검증. 2021.03.12 전입·점유·확정일자, 2024.04.05 임차권등기의 효력과 선순위 근저당과의 관계를 확인해야 합니다.
• 404호의 실제 점유자 확인. 임차인 18명 가운데 호실 미상 7명이 404호와 관계되는지 현황조사·전입세대· 임대차계약서·관리주체 자료를 대조해야 합니다.
• 인수액 검증. 최철순의 예상 미배당 13,984,000원은 조건부 추정입니다. 최종 배당액과 미반환 보증금, 실제 지급 또는 반환 관계를 반드시 확인해야 합니다.
• 다른 호실 채무 분리. 401호·501호·504호 등 명확히 다른 호실의 보증금은 404호 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 공동담보와 개별 호실 배당관계도 구별해야 합니다.
• 우선매수권 행사 확인. 전세사기피해자 관련 특별매각조건의 적용 대상과 실제 우선매수권 행사 여부, 외부 입찰자의 취득 가능성을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰. 최저가 88,000,000원만으로 저가 매물을 판단하지 말고, 현재 추정 실질취득 101,984,000원에 취득부대비용과 추가 인수 위험을 반영해야 합니다.
• 실거래 확인. 동일 건물·동일 유형의 최근 12개월 실거래와 최신 거래, 거래가격 변동을 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 민간임대 등록 확인. 임대사업자 등록, 임대의무기간, 임대료 증액 제한 및 매각 후 의무 관계를 확인해야 합니다.
• 점유·관리비·명도. 임차권등기가 있다고 실제 공실이라고 단정할 수 없습니다. 404호의 현 점유상태, 인도 가능성, 공용부분 체납관리비와 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 배당표·매각명세서 최종 확인. 집행비용, 당해세, 최우선변제, 배당요구 적법성 및 법원의 최종 매각조건을 확인해야 합니다.

맺으며 — “8,800만원 낙찰”이 “8,800만원 취득”은 아니다

이 사건에서 가장 경계해야 할 것은 최저가의 착시입니다. 404호 최철순의 보증금은 100,000,000원으로 최저매각가 88,000,000원을 초과합니다. 제시된 배당 추정이 유지된다면 매수인은 보증금 부족분 13,984,000원을 부담하고, 실질취득액은 약 101,984,000원이 됩니다.

낙찰가가 내려가도 매수인에게 남는 미배당 보증금이 늘어나는 인수형 구조에서는 유찰 할인만으로 투자수익이 개선되지 않습니다. 더욱이 2021년 선순위 근저당의 효력 문제와 호실 미상 임차인 7명의 귀속 문제 때문에 인수액 자체도 최종 확정된 상태가 아닙니다.

여기에 전세사기피해자 등을 포함한 임차인의 우선매수권 특별매각조건까지 존재합니다. 외부 입찰자는 법률상 취득 가능성과 경쟁 구조를 먼저 검토해야 하고, 실거래 검증이 없는 상태에서는 101,984,000원의 실질취득액을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류가 타당합니다. 권리상 선순위 관계와 404호 실제 임차인 범위, 우선매수권, 배당 후 인수금이 확정되기 전에는 낮은 최저가만을 근거로 응찰해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 유찰을 기다리는 것이 아니라, 얼마를 실제로 부담하고 404호를 취득할 수 있는지 법적으로 확정하는 것입니다.