매력지수 D등급 · 최저가는 낮지만 대항력 임차인 인수금액이 매우 커 실질취득 부담이 큰 물건
대항력 임차인 다수의 보증금 인수 위험과 우선매수권 조건이 존재하며 최저가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없어 D 등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가만 보면 감정가의 49%까지 떨어진 저가 매물입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수입니다. 확인된 인수 보증금만 1,128,056,160원으로, 낙찰가가 내려가도 매수인의 실질취득 부담은 보증금 인수 때문에 크게 줄지 않습니다.
감정가 / 최저가
88,000,000원
최저 43,120,000원
실질취득 부담
1,171,176,160원
낙찰가+인수액
매수인 인수
1,128,056,160원
대항력 임차인 보증금
핵심지표
D 등급
전세 리스크형
춘천지방법원 원주지원 2023타경288. 강원도 원주시 단계동 소재 다세대 물건으로, 감정가는 8,800만원이고 현재 최저가는 4,312만원까지 내려왔습니다. 하지만 일반적인 유찰 저가형 물건과 달리 이 사건은 대항력 임차인이 다수 존재합니다.
말소기준권리는 2021.02.22 설정된 근저당권이며, 임차인들의 전입일이 대부분 그 이전 또는 이후라도 대항력 판단상 인수 가능성이 있는 구조입니다. 특히 보증금이 확인된 임차인 중 상당수가 배당으로 회수하지 못하는 금액을 매수인이 부담하게 됩니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 원주지원 2023타경288 (임의경매)
소재지
강원도 원주시 소삼터길 31, 6층604호
물건종류 / 용도
다세대 · 도시형생활주택으로 이용 중
소유자
한동수
감정가 / 최저가
88,000,000원 / 43,120,000원
신청채권자 / 청구
단구새마을금고 / 612,353,080원
매각기일
2026.07.13
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸, 그러나 임차인은 별도 검토
근저당권 등 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 대항력은 말소기준권리와 별도로 판단해야 하며, 이 사건은 낙찰자가 보증금 반환 책임을 부담할 가능성이 있는 임차인이 다수 존재합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 인수 위험
임차인
점유
보증금
판단
황나래
401호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
최철순
404호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
차재구
501호 전부
150,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
박재훈
504호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김지유
604호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 우선변제 가능
노우람
701호 전부
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
배성섭
702호 전부
100,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
김호준
704호 전부
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
이진상
705호 전부
110,000,000원
대항력 有 · 인수 가능
⛔ 핵심 위험 보증금이 확인된 대항력 임차인만으로도 인수 예상액은 1,128,056,160원입니다. 최저가 43,120,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 이 사건은 낙찰가보다 인수금액이 핵심입니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
1,176,160원
임차인 김지유 보증금
100,000,000원
41,943,840원
김지유 부족분
58,056,160원
매수인 인수
대항력 임차인 인수 합계
1,128,056,160원
매수인 부담
매각대금 배분 (4,312만원)
회차별 실질취득 부담
낙찰가 하락에도 인수 보증금 때문에 실질취득 부담은 감소폭이 제한됩니다.
⚠️ 우선매수권 조건 매각물건명세서 비고에 임차인(전세사기피해자 포함)의 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있습니다. 외부 일반 입찰자의 낙찰 가능성을 제한하는 요소로 검토해야 합니다.
환금성. 다세대·도시형생활주택 특성상 대항력 임차인 구조가 매수수요를 제한할 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
최저가 착시 금지. 4,312만원은 매수가가 아니라 인수 보증금을 함께 고려해야 하는 가격입니다.
임차인 확인. 보증금 미상 임차인도 존재하므로 추가 확인이 필요합니다.
우선매수권 확인. 전세사기피해자 포함 조건으로 외부 낙찰 제한 가능성을 검토해야 합니다.
민간임대주택 검토. 임대의무기간 및 임대료 증액 기준 준수 여부를 확인해야 합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값 최저가보다 인수금액이 먼저다”
이 사건은 감정가 대비 49%까지 떨어진 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 그러나 대항력 임차인이 다수 존재하고 확인된 인수 보증금이 11억원을 넘습니다. 경매가격이 내려가도 인수금액이 따라붙는 구조이므로 단순 저가 낙찰 관점으로 접근하면 위험합니다. 권리 자체보다 임차인 인수와 우선매수권 조건을 중심으로 판단해야 하는 물건입니다.
