춘천지방법원 2023타경288. 원주시 단계동 소삼터길 31의 4층 401호입니다. 용도는 다세대이고, 감정 이용상태에는 도시형생활주택 이용이 기재되어 있습니다. 철근콘크리트구조 8층 건물이며, 소유자는 한동수입니다. 감정가 103,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 35,329,000원까지 내려왔습니다.
그런데 이 사건은 낙찰가 할인율을 보고 접근하면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 임차·점유 신고가 다수 존재하고, 현재 회차 배당계산상 매수인 승계액이 1,135,706,922원입니다. 즉 35,329,000원에 낙찰받는다고 해서 35,329,000원짜리 부동산을 취득하는 구조가 아니라, 승계 부담까지 포함해 1,171,035,922원 수준의 실질 부담을 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2023타경288 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 원주시 소삼터길 31, 4층401호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 소유자 | 한동수 |
| 감정가 / 최저가 | 103,000,000원 / 35,329,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 612,353,080원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발행 | 2026.07.23 · 춘천지방법원 원주지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 앞선다
말소기준은 2023.02.09 단구새마을금고의 임의경매개시결정으로 잡혀 있습니다. 임차·점유자들의 전입일은 대부분 그보다 앞서 있어 대항력 문제가 사건의 중심에 놓입니다. 특히 401호 전부를 점유하는 황나래는 2021.03.24 전입, 2021.03.05 확정일자, 보증금 100,000,000원, 2023.02.21 배당요구로 기재되어 있어 대항력과 우선변제권이 함께 인정되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 신고 18명, 401호 외 타 호수·미상 신고 혼재
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 임차·점유 신고는 실제 인원 기준 18명입니다. 이 가운데 본건 주소와 직접 일치하는 것은 황나래의 401호 전부이고, 다른 신고에는 404호·501호·504호·505호·603호·604호·701호·702호·704호·705호와 호수 미상이 함께 포함되어 있습니다. 따라서 현재 계산된 거액의 인수액을 401호 낙찰자가 전부 법률상 승계한다고 단정하기보다, 매각범위와 각 호수별 임대차 귀속을 확인하는 것이 최우선입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 권리판정 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황나래 | 401호 전부 | 2021.03.24 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 | 65,706,922원 |
| 권나영 | 미상 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미상 |
| 김세진 | 미상 | 2021.03.30 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미상 |
| 최철순 | 404호 전부 | 2021.03.12 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 100,000,000원 |
| 전예린 | 미상 | 2021.05.10 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미상 |
| 차재구 | 501호 전부 | 2021.04.06 | 150,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 150,000,000원 |
| 백대경 | 미상 | 2021.03.23 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미상 |
| 박재훈 | 504호 전부 | 2021.03.26 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 100,000,000원 |
| 안호정 | 505호 전부 | 2021.04.26 | 90,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 90,000,000원 |
| 손재원 | 미상 | 2023.01.17 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미상 |
| 김현정 | 603호 전부 | 2022.06.10 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 100,000,000원 |
| 김지유 | 604호 전부 | 2021.04.01 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 100,000,000원 |
| 김민철 | 미상 | 2022.12.19 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미상 |
| 노우람 | 701호 전부 | 2022.05.31 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 110,000,000원 |
| 배성섭 | 702호 전부 | 2021.04.21 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 100,000,000원 |
| 윤소영 | 미상 | 2021.03.08 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미상 |
| 김호준 | 704호 전부 | 2021.02.26 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 110,000,000원 |
| 이진상 | 705호 전부 | 2021.03.09 | 110,000,000원 | 대항력 有 우선변제 無 | 110,000,000원 |
③ 실질취득 — 유찰돼도 총부담은 약 1,170,000,000원
현재 계산에 포함된 보증금 확인 임차인의 보증금 합계는 1,170,000,000원입니다. 경매대금이 내려가면 배당되는 금액이 줄어드는 대신 매수인이 떠안을 미배당액이 커지기 때문에, 실질취득 부담은 다음처럼 거의 고정됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 34% | 35,329,000원 | 1,135,706,922원 | 1,171,035,922원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,730,300원 | 1,146,114,845원 | 1,170,845,145원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 17,311,210원 | 1,153,400,392원 | 1,170,711,602원 |
즉 4회·5회까지 더 유찰되어 최저가가 24,730,300원, 17,311,210원으로 내려가더라도 실질취득은 각각 1,170,845,145원, 1,170,711,602원으로 남습니다. 낙찰가 하락이 투자 메리트로 이어지지 않는 전형적인 대항력 인수형 구조입니다. 더구나 보증금이 미상인 점유 신고도 있어, 확인 결과에 따라 부담이 추가될 여지도 남습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,329,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,922원 |
| 1. 황나래 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 34,293,078원 |
| 황나래 미배당 승계 | 100,000,000원 | 65,706,922원 인수 |
| 최철순 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 인수 |
| 차재구 보증금 | 150,000,000원 | 150,000,000원 인수 |
| 박재훈 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 인수 |
| 안호정 보증금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 인수 |
| 김현정 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 인수 |
| 김지유 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 인수 |
| 노우람 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 인수 |
| 배성섭 보증금 | 100,000,000원 | 100,000,000원 인수 |
| 김호준 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 인수 |
| 이진상 보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 인수 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 35,329,000원이 집행비용 1,035,922원과 황나래 배당 34,293,078원으로 소진됩니다. 현재 계산된 매수인 인수액은 1,135,706,922원이며, 보증금 미상 점유 신고의 금액은 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원주시 단계동 ‘장미공원’ 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본 건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 8층 건물이며, 외벽은 화강석 돌붙임·몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 도시가스보일러 난방, 시스템에어컨, IoT System, 건조기, 스타일러, 위생설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평탄지이며 동측으로 폭 약 8m 포장도로에 접합니다. 준주거지역·소로2류(폭 8m-10m)입니다.
- 임대주택. 2022.12.09 민간임대주택등기가 있고, 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다. 일부 기호(16-20)는 등기사항전부증명서와 집합건축물대장 사이에 다락 부분 기재 차이가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 황나래 임차관계. 보증금 100,000,000원, 전입 2021.03.24, 확정일자 2021.03.05, 배당요구 2023.02.21과 미배당 65,706,922원 승계 여부를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 귀속. 404호·501호·504호·505호·603호·604호·701호·702호·704호·705호 임차보증금이 401호 매수인에게 실제로 귀속되는지 매각범위를 확인해야 합니다.
- 호수 미상 점유자. 권나영·김세진·전예린·백대경·손재원·김민철·윤소영은 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계액을 단정할 수 없습니다.
- 우선매수권. 임차인·전세사기피해자를 포함한 우선매수권 행사 1회 제한 조건이 있으므로 최고가매수신고만으로 취득이 확정되는 구조가 아닙니다.
- 등기 원본. 2021.02.22 근저당 설정, 2023.10.17 엠씨아이대부주식회사 이전, 2024.02.20 꿈드림새마을금고·단구새마을금고 이전 관계를 원본에서 다시 맞춰야 합니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기되어 있으므로 매각에 따른 효력과 말소 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “35,329,000원짜리 경매가 아니다”
표면상 숫자는 강하게 끌립니다. 감정가 103,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 35,329,000원, 감정가의 34%까지 내려왔습니다. 하지만 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 승계액이 커집니다. 현재 회차도 최저가 35,329,000원에 인수 1,135,706,922원을 더한 실질취득이 1,171,035,922원입니다.
4회 유찰 시 1,170,845,145원, 5회 유찰 시 1,170,711,602원으로 총부담이 거의 움직이지 않는다는 점이 이 물건의 본질입니다. 여기에 보증금 미상 점유자, 401호 외 다수 호실 신고, 민간임대주택등기, 임차인 우선매수권 1회까지 겹쳐 있습니다. 가격 할인보다 승계범위 확정이 먼저이며, 외부 입찰자에게는 ‘닫힌 경매’ 성격까지 있는 고위험 사건입니다.
