대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 2층 201호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 윤선숙이며, 말소기준은 2017.09.04 접수된 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 264,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원과 2025.12.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 호실의 전입자는 김동현으로, 전입일 2023.05.01은 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당의 구체적 순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 2층 201호 · 도로명 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로9길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 · 사용승인일 2017.07.25 |
| 소유자 | 윤선숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 320,456,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2017.09.04가 말소기준
핵심은 2017.09.04 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2023.03.24 주식회사우리은행 근저당권과 2025.12.17 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다. 2022.02.17 주식회사 서울건설의 강제경매개시결정은 2022.07.27 등기부상 말소됐습니다.
② 임차인 — 대상 201호 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 201호 | 2023.05.01 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
김동현의 전입일은 말소기준 2017.09.04보다 늦은 2023.05.01입니다. 따라서 제공된 판정에서는 대항력이 없으며, 매수인 인수로 연결되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 미상이라 최우선변제·우선변제 여부가 실제 배당액에 미치는 영향은 원본 서류에서 확인해야 합니다.
③ 가격·회차 — 실질취득은 현재 가정 137,000,000원
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 137,000,000원입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 매수인 인수가 0원이므로 현재 최저가를 낙찰가로 가정하면 실질취득액도 137,000,000원입니다. 다만 가격 자체의 시세 우위는 별도로 단정하지 않고, 회차별 최저가와 미배당 구조를 중심으로 확인하는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 137,000,000원 | 134,282,000원 | 489,718,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 109,600,000원 | 107,265,600원 | 516,734,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 87,680,000원 | 85,701,760원 | 538,298,240원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 134,282,000원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 624,000,000원 중 채권자 예상배당은 134,282,000원, 미배당은 489,718,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 북삼고등학교 남측 인근에 위치하며, 부근은 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.25입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 10미터 내외, 북동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적은 449.6㎡, 공시지가는 392,600원/㎡입니다. 지형은 평지, 형상은 가로장방, 도로접면은 소로각지입니다.
- 제한. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함 또는 저촉되며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 임차관계. 김동현의 전입일 2023.05.01과 말소기준 2017.09.04의 선후관계를 다시 대조하세요.
- 보증금·확정일자. 금액과 확정일자가 미상인 만큼 매각물건명세서와 배당요구 관련 문건을 원본으로 확인하세요.
- 최우선변제. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액 변동 가능성을 확인하세요.
- 공동담보. 농협은행 근저당 등기에는 인평리 270-6 제2층 제202호와 제3층 제301호가 공동담보로 기재돼 있습니다.
- 회차별 가격. 현재 137,000,000원, 1회 유찰 시 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원의 시나리오를 기준으로 자금계획을 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 문건을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “채권 미배당이 커도 매수인 인수는 0원”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2017.09.04 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 대상 201호 김동현의 전입은 2023.05.01입니다. 제공된 판정과 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 현재 매각가 137,000,000원 가정에서 채권자 미배당이 489,718,000원 발생하지만, 이는 매수인의 승계금과는 구분해야 합니다.
다만 김동현의 보증금과 확정일자가 미상인 만큼 실제 배당관계는 원본 확인이 필요하고, 신건 최저가 137,000,000원의 가격 경쟁력도 권리와 별개로 판단해야 합니다. 따라서 이 사건은 인수 구조는 비교적 명확하지만, 임차 배당 확인과 가격 검증을 끝내고 입찰가를 정해야 하는 물건으로 정리됩니다.
