대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6, 통칭 ‘까사빌’ 제2층 제201호에 관한 경매입니다. 감정평가상 본건 일대는 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등으로 형성되어 있고, 본건은 다세대주택으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 제2층 제201호이며, 사용승인일자는 2017.07.25입니다.

권리관계의 중심은 2017.09.04 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이고 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2023.03.24 설정된 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원과 2025.12.17 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.

다만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저매각가는 95,900,000원으로 감정가 137,000,000원의 70.0%까지 내려왔지만, 동일 단지의 최신 거래금액이 확인되지 않고 시장 참고 데이터의 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 따라서 70%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 2017.09.04 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원입니다. 2022.02.17의 주식회사 서울건설 강제경매개시결정은 2022.07.27 취소결정으로 말소되었고, 현재 사건과 직접 이어지는 권리는 아닙니다. 2023.03.24의 주식회사우리은행 근저당권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 본건 201호는 대항력 없음, 보증금은 미상

현황조사상 실제 임차인은 6명이며, 보증기관 승계·대위에 따른 중복 신고는 없습니다. 모두 2017.09.04 말소기준권리 이후 전입한 것으로 확인되어 대항력 없음으로 판단됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않은 임차인이 있어 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

민경일(501호)은 2026.02.20 배당요구를 신청했습니다. 다른 호실의 임차관계는 본건 201호와 구분해야 합니다. 본건 201호는 김동현이 2023.05.01 전입하여 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다. 다만 인수 0원과 명도 문제가 없다는 것은 같은 의미가 아니므로, 실제 점유 상태와 인도 절차는 별도 확인이 필요합니다.

③ 시세·가격 비교 — 70%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

동일 단지 참고 데이터는 총 8세대, 준공일은 2017.07.25, 평균 유찰 횟수는 1.0회, 매각률은 0.0%입니다. 반면 최신 거래금액과 최신 거래일은 확인되지 않고, 본건과 시장 참고 면적의 매칭도 일치하지 않습니다.

따라서 감정가 137,000,000원에서 현재 최저매각가 95,900,000원으로 내려온 사실은 분명하지만, 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 비교할 실제 거래금액이 확인되지 않아 시세 대비 저가라고 평가할 수 없습니다. 현재 가격은 감정가 대비 70.0%라는 점을 기준으로 보고, 실제 거래 가능 가격은 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 95,900,000원 가정)

현재 매각가 95,900,000원 가정 시 채권자 총 청구액 624,000,000원 중 93,773,800원이 배당되고 530,226,200원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 위 배당표에 반영되지 않아 실제 잔여는 변동할 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 북삼고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등으로 형성되어 있고 주위환경은 보통시입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통시입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 중 7세대 단위세대로 구성되며, 사용승인일자는 2017.07.25입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
• 토지. 449.6㎡의 대지로 제1종일반주거지역, 평지·가로장방형·소로각지 형태이며 북서측 약 10미터 내외 및 북동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되어 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 기타사항은 없으며 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 동일 단지 참고 데이터는 8세대, 평균 유찰 1.0회, 매각률 0.0%입니다. 최신 거래금액이 확인되지 않아 환금성과 적정 매도가격은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가만 보고 판단하지 않기. 95,900,000원은 감정가 대비 70.0%이지만 최근 거래금액이 확인되지 않습니다. ‘70%니까 싸다’는 판단은 금물입니다.
• 본건 임차인 확인. 201호 김동현은 2023.05.01 전입으로 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자가 미상이므로 매각물건명세서에서 우선변제 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 다른 호실과 구분. 202호 황선진, 302호 김선희, 401호 박이현, 501호 민경일, 502호 양수정의 임차관계는 본건 201호와 별도로 판단해야 합니다.
• 배당 구조. 현재 매각가 95,900,000원에서는 농협은행주식회사 93,773,800원 배당 후 주식회사우리은행 배당은 0원이며, 채권자 미배당은 530,226,200원입니다.
• 회차 시나리오. 2회 유찰 시 67,130,000원, 3회 유찰 시 46,991,000원입니다. 각 회차의 가격을 실제 거래 가능 가격과 함께 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 전에 다시 대조하고, 특히 201호의 실제 점유와 보증금·확정일자를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 사건의 가장 분명한 장점은 권리상 매수인 인수가 0원이라는 점입니다. 2017.09.04 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2023.03.24 주식회사우리은행 근저당권과 2025.12.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 본건 201호 임차인 김동현 역시 2023.05.01 전입으로 대항력이 없어 보증금 인수 위험은 없습니다.

그러나 가격은 아직 별개의 검증 대상입니다. 현재 최저매각가 95,900,000원은 감정가 137,000,000원의 70.0%이지만, 동일 단지의 최신 거래금액이 확인되지 않고 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 1회 유찰 상태에서 바로 가격 메리트를 부여하기보다, 2회 유찰 67,130,000원, 3회 유찰 46,991,000원 시나리오까지 열어 놓고 실제 거래 가능 가격을 확인하는 것이 합리적입니다.

결론은 간단합니다. 권리는 합격, 가격은 보류입니다. 인수 0원이라는 권리상 장점은 분명하지만, 보증금 미상 임차인과 거래금액 확인 한계가 남아 있어 현재 최저가만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.