대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6의 다세대주택 2층 202호입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이고, 사용승인일은 2017.07.25입니다. 말소기준권리는 2017.09.04 설정된 농협은행주식회사 근저당권 264,000,000원입니다. 이후 2023.03.24 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 현재 경매개시결정 역시 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건 202호 점유자로 확인된 황선진의 전입일은 2024.10.11입니다. 말소기준일보다 훨씬 늦기 때문에 대항력은 없으며, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 보증금이 확인되지 않았더라도 전입 자체가 말소기준권리보다 후순위인 만큼 이 자료상 매수인이 임대차보증금을 인수하는 구조로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10126 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 2층202호 |
| 물건종류 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 윤선숙 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 137,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,456,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2017.07.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸
등기상 핵심은 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당입니다. 채권최고액은 264,000,000원이며 이 권리가 말소기준이 됩니다. 2022.02.17 주식회사 서울건설의 강제경매개시결정은 2022.07.27 말소됐고, 2023.03.24 설정된 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원과 2025.12.17 현재의 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리입니다.
② 임차·점유 조사 — 본건 202호는 후순위
조사자료에는 건물 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 이 사건의 본건인 202호 점유자는 황선진이며 전입일은 2024.10.11입니다. 아래 인원 모두 전입일이 2017.09.04 말소기준권리보다 늦게 확인돼 대항력 없음으로 분류되어 있습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 201호 | 2023.05.01 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 황선진 | 202호 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 김선희 | 302호 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 박이현 | 401호 | 2020.11.02 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 민경일 | 501호 | 2018.08.30 | 없음 | 미상 | 미상 |
| 양수정 | 502호 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 미상 |
③ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 가격 메리트는 미확인
확인 가능한 단지 정보는 총 8세대, 사용승인일 2017.07.25이며, 거래가격 표본은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 137,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 판단할 근거가 부족합니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
현재 최저매각가는 감정가의 100%인 137,000,000원입니다. 1회 유찰 시 109,600,000원, 2회 유찰 시 87,680,000원으로 계산되지만, 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이 숫자만으로 적정 응찰가를 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,718,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 농협은행주식회사 | 264,000,000원 | 134,282,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권총액은 624,000,000원, 예상 배당은 134,282,000원, 미배당은 489,718,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 간선도로 접근성 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.25입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 북서측 약 10미터 내외, 북동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 점유 확인. 202호 황선진의 실제 점유 상태와 임대차 조건, 보증금 유무를 현장에서 다시 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당권이 기준권리인지 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 표본이 없으므로 인근 유사 다세대의 실거래·매물호가·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행주식회사 근저당에는 201호·301호가 공동담보로 기재돼 있어 실제 배당관계는 공동담보 실행 상황에 따라 달라질 수 있습니다.
- 관리·체납 확인. 미납 관리비와 조세 등 매각대금 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 검증이 남는다
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 말소기준권리는 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당이고, 본건 202호 황선진의 2024.10.11 전입은 그보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 137,000,000원인 신건이지만 최근 거래가 자료가 확인되지 않아 현재 가격이 시세 대비 싸다는 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리만 보고 판단하기보다, 본건과 인근 유사 다세대의 실제 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 필요합니다.
