대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 소재 4층 401호, 감정 이용상태가 다세대주택인 집합건물입니다. 등기상 소유자는 윤선숙이고, 2023.03.24 주식회사우리은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다. 이후 2025.12.17 임의경매개시결정이 들어왔고, 이 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건은 말소기준권리만 보면 안 됩니다. 본건 401호의 박이현은 2020.11.02 전입으로 2023.03.24 근저당보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고, 보증금이 확인되면 낙찰자가 부담해야 할 인수액이 발생할 수 있습니다. 특히 현재 보증금이 미상인 상태에서는 최저가 9,730만원을 실질취득가로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 4층 401호 도로명: 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로9길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 |
| 소유자 | 윤선숙 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 97,300,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 320,456,802원 |
| 말소기준권리 | 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 360,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.30 |
| 사용승인 / 토지 | 2017.07.25 · 449.6㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인이 핵심
2022.02.17의 강제경매개시결정은 2022.07.27 취소결정으로 말소되어 현재 경매의 권리부담으로 남지 않습니다. 실질적인 기준점은 2023.03.24 우리은행 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 그 이후인 2025.12.17에 설정됐으므로 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력은 별도 문제이므로 등기만 깨끗하다고 인수위험이 사라지는 사건은 아닙니다.
② 임차인 조사 — 본건 401호가 핵심
조사된 7세대 중 본건 401호에는 박이현이 거주 중이며, 2020.11.02 전입으로 대항력이 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 401호의 실질취득가를 계산하려면 보증금 확인이 선행되어야 합니다. 동일 건물의 다른 세대에도 임차인·점유자가 조사됐지만, 본건 401호의 매수인 인수 여부를 직접 좌우하는 핵심 임차인은 박이현입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다.
| 세대 | 성명 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 401호 · 본건 | 박이현 | 2020.11.02 | 있음 | 미상 | 가능 | 미상 | 확정일자 미상 · 배당요구 미상 |
| 201호 | 김동현 | 2023.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 202호 | 황선진 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 302호 | 김선희 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| 501호 | 민경일 | 2018.08.30 | 있음 | 미상 | 가능 | 미상 | 배당요구 2026.02.20 · 본건 외 세대 |
| 502호 | 양수정 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
| — | 한국토 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 | 0원* | 전입신고일 미상 |
* 기록상 0원이나 조사 위험사항에는 보증금 미상으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 확인이 필요합니다.
③ 가격·시세 — 최저가 9,730만원만으로 메리트 판단 금지
현재 회차는 1회 유찰로 감정가 139,000,000원의 70%인 97,300,000원이 최저매각가입니다. 다만 동일 물건군의 확인된 실거래값이 없어 최근 거래가격이나 최신 거래가격을 기준으로 한 시장가 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,151,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 95,148,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 97,300,000원에서는 집행비용 2,151,400원을 제외한 95,148,600원이 우리은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 360,000,000원 중 264,851,400원이 미배당으로 남습니다. 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 이는 본건 대항력 임차인 박이현의 보증금이 미상인 상황에서 실제 인수액이 확정됐다는 뜻은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 임차인 리스크는 그대로
| 회차 | 매각가 | 우리은행 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 97,300,000원 | 95,148,600원 | 264,851,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 68,110,000원 | 66,484,020원 | 293,515,980원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 47,677,000원 | 46,418,814원 | 313,581,186원 |
유찰이 이어지면 낙찰가는 97,300,000원에서 68,110,000원, 47,677,000원으로 내려갑니다. 그러나 본건 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 실질취득가도 같은 비율로 내려간다고 볼 수 없습니다. 오히려 보증금이 낙찰가보다 크다면 인수액 때문에 실질취득가가 보증금 수준에 가까워질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 북삼고등학교 남측 인근입니다. 주변은 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일자는 2017.07.25입니다. 외벽은 징크판넬·석재붙임·스톤코트 및 몰탈위페인팅 마감 등으로 구성되고 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 449.6㎡, 제1종일반주거지역, 평지·가로장방 형상이며 북서측 폭 약 10미터 내외 및 북동측 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 및 제1종일반주거지역 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동일 물건군은 총 8세대의 소규모 다세대이고, 확인된 매매 회전 지표는 0.0입니다. 실거래 확인값이 없는 만큼 환금성은 보수적으로 접근하는 편이 안전합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 401호 보증금부터 확인. 박이현의 전입일은 2020.11.02로 대항력이 있으므로 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득가 계산. 기본식은 낙찰가 + 인수 가능한 미배당 보증금입니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수 있으므로 최저가만으로 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 전략. 2회 유찰 시 68,110,000원, 3회 유찰 시 47,677,000원까지 매각가가 내려가지만, 임차보증금 인수위험이 해소되는 것은 아닙니다. 회차보다 보증금 확인이 우선입니다.
- 배당 구조. 현재 가정 매각가에서는 집행비용 2,151,400원과 우리은행 95,148,600원이 배당되고, 우리은행 채권최고액 360,000,000원 중 264,851,400원이 미배당됩니다.
- 다세대 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 매매 회전 지표가 0.0이므로, 낙찰 후 매도기간과 매도가격을 보수적으로 가정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인의 임대차계약 및 배당요구 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정하세요.
맺으며 — “최저가 9,730만원 ≠ 실질취득가 9,730만원”
이 사건의 말소기준권리는 2023.03.24 우리은행 근저당으로 비교적 명확합니다. 후순위인 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2022년 강제경매도 이미 취소됐습니다. 문제는 본건 401호 박이현의 선순위 대항력입니다. 2020.11.02 전입으로 대항력이 있는 반면 보증금과 확정일자가 미상이라 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
현재 최저매각가 97,300,000원은 감정가 139,000,000원의 70%까지 내려온 상태지만, 실거래 확인값이 없는 상황에서는 이것만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 더구나 대항력 임차인의 보증금이 최저가를 넘는다면 낙찰가가 68,110,000원이나 47,677,000원으로 떨어져도 실질취득가가 그만큼 내려가지 않을 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수보다 401호 보증금 확인입니다.
