대구지방법원 2025타경10126. 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6의 4층 401호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준권리는 2023.03.24 설정된 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원입니다. 2025.12.17의 임의경매개시결정은 이보다 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 본건의 실질적인 권리분석은 등기가 아니라 401호 점유·임차관계에서 갈립니다.
401호 박이현의 전입일은 2020.11.02로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 낙찰가 139,000,000원만으로 실질취득비용을 계산하거나 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10126 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 4층401호 |
| 도로명 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로9길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 소유자 | 윤선숙 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,456,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2017.07.25 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소보다 임차관계가 더 중요하다
과거 2022.02.17 강제경매개시결정은 2022.07.27 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2023.03.24 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025.12.17 유더블유제십육차유동화전문유한회사 채권자로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 이는 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 점유·임차 현황 — 본건 401호를 따로 봐야 한다
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 201호 | 2023.05.01 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 황선진 | 202호 | 2024.10.11 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 김선희 | 302호 | 2024.08.23 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 박이현 | 401호 | 2020.11.02 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 해당 없음 |
| 민경일 | 501호 | 2018.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2026.02.20 | 해당 없음 |
| 양수정 | 502호 | 2025.01.02 | 미상 | 기준 이후 | 미상 | 해당 없음 |
| 한국토 | 미상 | 미상 | 0원 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
여러 호수의 전입자가 함께 확인되지만, 본건 주소는 401호입니다. 따라서 현재 입찰 판단에서 직접 확인해야 할 핵심은 401호 박이현의 점유 원인, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 대항요건 유지 여부입니다. 다른 호수 전입자는 본건 401호와 구분해 보아야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가 139,000,000원만으로는 메리트를 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,000,000원이고 아직 0회 유찰된 신건입니다. 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서는 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지 단정하기 어렵습니다. 특히 401호 선순위 전입자의 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 실제 부담이 발생하면 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금으로 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 136,254,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 우리은행 채권에는 223,746,000원의 미배당이 남습니다. 이 미배당은 근저당권 자체가 매각으로 소멸하므로 곧바로 매수인의 인수액이 되는 것은 아닙니다. 다만 401호 선순위 임차보증금은 별도 확인이 필요하므로 실제 매수인 부담과 동일시할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼고등학교 남측 인근으로, 연립·다세대주택과 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.25입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 10미터, 북동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 토지면적 449.6㎡, 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임대차 원본 확인. 박이현의 임대차계약서, 보증금, 점유 상태, 전입 유지 여부, 확정일자와 배당요구 여부를 매각 전 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수될 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
- 다른 호수와 구분. 현황조사에는 201호·202호·302호·501호·502호 등의 전입자도 포함돼 있으므로 본건 401호 관련 권리와 섞지 말아야 합니다.
- 배당표 오해 금지. 근저당 미배당 223,746,000원은 근저당권의 매수인 인수액이 아닙니다.
- 신건 가격 보수적 판단. 최근 실거래 비교 근거 없이 감정가 139,000,000원 자체를 할인 가격으로 보지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 임대차 관련 원본을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만, 401호 보증금이 풀려야 결론이 난다
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 2023.03.24 우리은행 근저당 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 본건 401호에는 그보다 앞선 2020.11.02 전입자 박이현이 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없고, 감정가 139,000,000원만으로 가격 메리트도 평가할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 등기 말소가 아니라 선순위 전입자의 실제 임대차 내용 확인입니다.
