대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6, 5층 502호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 윤선숙이며, 2017.09.04 농협은행주식회사 명의 채권최고액 240,000,000원의 근저당권이 설정되어 있습니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 뒤이어 설정된 주식회사우리은행 근저당권과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
대상 502호에는 양수정이 2025.01.02 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준인 2017.09.04보다 늦으므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10126 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로9길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 소유자 | 윤선숙 |
| 청구액 | 320,456,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당이 기준
말소기준은 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.03.24 주식회사우리은행의 근저당권은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.17 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 채권자로 기재된 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다. 2022년 주식회사 서울건설의 강제경매개시결정은 2022.07.27 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 조사 — 대상 502호는 말소기준 이후 전입
| 성명 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 201호 | 2023.05.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황선진 | 202호 | 2024.10.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김선희 | 302호 | 2024.08.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박이현 | 401호 | 2020.11.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 민경일 | 501호 | 2018.08.30 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양수정 | 502호 | 2025.01.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에는 여러 호실의 전입자가 함께 확인됩니다. 대상인 502호는 양수정이며 주거로 조사됐습니다. 전입일 2025.01.02는 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계의 세부 내용은 매각물건명세서와 관련 원문을 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 수치 없이 신건 139,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 동일 물건의 실거래 평균·최신 거래가·최근 추세 수치는 확인되지 않아, 현 단계에서 최저가가 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 가격 가점 없이 권리와 가격을 분리해서 보는 것이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 근저당권 채권 합계 600,000,000원 중 예상 배당액은 136,254,000원이고 미배당은 463,746,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼고등학교 남측 인근이며, 주변은 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 간선도로 접근성 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일자는 2017.07.25입니다. 승강기·난방·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 449.6㎡, 제1종일반주거지역이며 북서측 폭 10m 내외, 북동측 폭 8m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 392,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·절대보호구역·상대보호구역에 해당하고 소로1류·소로2류에 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 502호 점유관계 재확인. 양수정의 전입일은 말소기준 이후이지만 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성은 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 및 관련 서류를 원문 대조해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교 수치가 없으므로 139,000,000원의 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권 미배당액 463,746,000원이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원문을 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후
이 물건의 말소기준은 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 대상 502호 양수정의 전입은 2025.01.02로 그보다 늦고, 후순위 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 현재 최저가는 감정가와 같은 139,000,000원의 신건이고, 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 가격 경쟁력을 확인할 근거는 부족합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 구조는 단순하지만, 가격은 별도로 검증해야 하는 다세대 물건으로 보는 것이 핵심입니다.
