대구지방법원 2025타경10126. 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 소재 다세대주택 5층 502호입니다. 등기상 소유자는 윤선숙이며, 2017년 농협은행주식회사 근저당권을 시작으로 2023년 주식회사우리은행 근저당권이 추가 설정된 물건입니다. 현재 경매는 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매로, 신청채권자의 청구금액은 320,456,802원입니다.

이번 회차 최저매각가는 97,300,000원으로 감정가 139,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 숫자는 감정가 대비 할인율일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율은 아닙니다. 이 물건의 핵심은 말소기준권리 이후 점유자의 권리 확인과 다세대주택의 실제 거래가격 검증입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 2건 모두 매각으로 소멸

말소기준권리는 2017.09.04 접수된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 채무자는 윤선숙입니다. 해당 근저당권에는 같은 건물의 302호와 501호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

2023.03.24에는 주식회사우리은행의 채권최고액 360,000,000원 근저당권이 추가 설정되었습니다. 우리은행 근저당권의 채무자는 주식회사국제종합관리입니다. 이 후순위 근저당권과 2025년 임의경매개시결정은 매각에 의해 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 502호 점유자와 다른 호실을 구분

현황조사에는 여러 호실의 전입자가 확인되지만, 이번 매각대상은 5층 502호입니다. 따라서 다른 호실의 임차보증금을 502호의 매수인 인수금에 합산해서는 안 됩니다.

502호 점유자는 현황조사 및 매각물건명세서에 기재된 양수정입니다. 전입일은 말소기준권리 이후이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.

502호 점유자 양수정의 전입일은 2025.01.02입니다. 말소기준권리인 농협은행 근저당권 설정일 2017.09.04보다 늦기 때문에, 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 따라서 현재 권리분석상 매수인 인수금은 0원으로 판단됩니다.

다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당관계는 확정할 수 없습니다. 점유관계에 따른 인도·명도 문제 역시 별도로 남습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 70%와 시세 할인은 다르다

감정가는 139,000,000원이며, 1회 유찰 후 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다. 감정가 기준으로는 70% 수준까지 내려왔습니다.

하지만 동일 면적·유사한 층과 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 또한 단지 정보의 면적과 대상 호실의 면적 일치 여부가 확인되지 않았으므로, 단순한 동일 건물 거래라도 면적 검증 없이 가격을 비교해서는 안 됩니다.

향후 유찰 회차는 시나리오이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 위 비율은 모두 감정가 대비 비율로, 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 최저가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,151,400원을 제외한 95,148,600원이 농협은행 근저당권에 배당되는 계산입니다. 우리은행 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 이 추정표에서 0원입니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 600,000,000원이며, 현재 회차의 채권최고액 기준 미배당 계산액은 504,851,400원입니다. 다만 채권최고액은 실제 채무잔액과 동일하지 않으므로, 이 미배당 계산액을 채권자의 확정 손실이나 매수인 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 북삼고등학교 남측 인근입니다. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 간선도로 접근성과 일반 교통여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2017.07.25 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 북서측 약 10m 내외, 북동측 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 다세대주택 부지입니다.
• 토지 규제. 제1종일반주거지역이며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다.
• 공시지가. 토지 개별공시지가는 392,600원/㎡이며, 토지면적은 449.6㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 502호의 전유면적이 아닙니다.
• 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로, 같은 건물 및 주변의 유사 면적 실거래와 매도기간을 확인해야 합니다. 현재 확인된 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.0회이나, 이것만으로 향후 낙찰 가능성이나 환금성을 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 북삼읍 인평리의 유사한 다세대주택 중 동일 면적·비슷한 사용승인 시기·층 조건의 최근 거래를 확인한 후 입찰가 상한을 정해야 합니다.
• 502호 임대차 확인. 양수정의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조해야 합니다.
• 다른 호실과의 구분. 201호·202호·302호·401호·501호의 전입자와 공동담보 관계가 502호의 권리분석에 혼입되지 않도록 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당권에 기재된 302호·501호 공동담보 및 우리은행 근저당권의 공동담보목록을 등기 원본으로 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 권리상 인수금이 없더라도 현재 점유자가 있다면 인도 협의와 명도 절차에 따른 시간·비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 내부 하자, 누수, 승강기 및 공용부분 유지관리 상태를 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 채권최고액과 실제 채권잔액을 구별하고, 당해세·임차인 우선변제·공동담보에 따른 배당 변동 가능성을 확인해야 합니다.
• 회차별 자금계획. 현재 회차 최저가 97,300,000원을 기준으로 취득 관련 비용과 명도 비용을 별도 검토하고, 유찰 시나리오와 실제 매각 진행을 구분해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 시세보다 저렴”

이 물건은 2017년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 502호 전입자의 전입일도 말소기준권리 이후입니다. 현재 권리분석상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.

그렇지만 권리가 소멸한다는 사실만으로 투자 가치까지 확보되는 것은 아닙니다. 502호 점유자의 보증금·확정일자 등은 추가 확인이 필요하고, 현재 최저가 97,300,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거도 부족합니다. 채권최고액 기준 미배당 규모가 크고 공동담보 관계도 있어 배당 구조를 원본과 대조할 필요가 있습니다.

따라서 결론은 권리상 인수 부담은 제한적이지만, 시세·점유·환금성 확인 전에는 가격 메리트 판단을 보류하는 것입니다. 감정가의 70%라는 할인율보다 중요한 것은 실제로 얼마에 거래되는 물건인지, 낙찰 후 얼마의 비용과 시간이 드는지입니다.