대구지방법원 2025타경10126. 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6, 통칭 ‘까사빌’ 3층 302호 다세대주택입니다. 소유자는 윤선숙이고, 등기상 최초 말소기준은 2017.09.04. 농협은행주식회사 근저당권 채권최고액 240,000,000원입니다. 이후 2023년 주식회사우리은행 근저당권 채권최고액 360,000,000원이 설정됐고, 현재 경매는 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매입니다.
핵심은 대상 호실의 점유관계입니다. 302호에는 김선희가 2024.08.23. 전입한 것으로 확인됩니다. 이는 말소기준권리인 2017.09.04. 농협은행 근저당보다 늦으므로 대항력은 없는 구조입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10126 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 3층 302호 · 도로명 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로9길 19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건 |
| 소유자 | 윤선숙 · 단독소유 |
| 사용승인 | 2017.07.25 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유더블유제십육차유동화전문유한회사 / 320,456,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 농협 근저당
2017.09.04. 농협은행주식회사의 근저당권이 말소기준입니다. 2023.03.24. 설정된 주식회사우리은행 근저당권과 2025.12.17. 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 위치하며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년 주식회사 서울건설의 강제경매개시결정은 2022.07.27. 이미 말소됐습니다.
② 임차인 — 302호 실제 확인 1명
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선희 | 302호 | 2024.08.23 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김선희의 전입일은 말소기준권리인 2017.09.04.보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 대항력은 없습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제나 최우선변제 가능성은 현 단계에서 확정하기 어렵습니다. 이는 배당순서에는 영향을 줄 수 있지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 회차는 감정가 139,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 139,000,000원입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 자료가 확인되지 않아, 139,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
따라서 ‘인수 0원’이라는 권리상 장점과 ‘가격 메리트’는 분리해서 봐야 합니다. 1회 유찰 시 매각가격은 111,200,000원, 2회 유찰 시에는 88,960,000원으로 제시되어 있지만, 이 역시 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 실거래나 주변 매물 검증이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 600,000,000원 가운데 현재 회차 예상 배당은 136,254,000원, 미배당은 463,746,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼고등학교 남측 인근. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 주거나지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 간선도로 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건으로, 사용승인일은 2017.07.25.입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 가로장방형 토지이며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측 약 10미터, 북동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 302호 점유 재확인. 김선희의 실제 점유 상태와 계약관계를 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금 규모와 확정일자에 따라 배당관계가 달라질 수 있습니다.
- 실거래 검증. 직접 비교 가능한 거래가격 자료가 없으므로 139,000,000원의 가격 메리트를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 501호·502호가 공동담보로 기재돼 있고, 우리은행 근저당도 공동담보목록이 존재하므로 실제 배당관계는 원본 서류와 함께 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성. 당해세·임차인 최우선변제 등은 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 최신 법원 공고를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 미확인”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2017년 농협은행 근저당이고, 302호 김선희의 전입은 2024년으로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다른 문제입니다. 현재 최저가 139,000,000원이 감정가와 동일한 신건이고, 이를 직접 비교할 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 메리트는 별도의 시세조사 전에는 단정할 수 없는 다세대 경매로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 해석입니다.
