대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6에 위치한 다세대주택 3층 302호입니다. 도로명주소는 북삼로9길 19이며, 감정평가에서는 북삼고등학교 남측 인근의 통칭 '까사빌'로 설명합니다. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2017.07.25.입니다.

권리관계의 중심은 2017.09.04. 설정된 농협은행주식회사 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 뒤이어 설정된 우리은행 근저당권 360,000,000원과 2025년 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 근저당권 자체를 매수인이 떠안을 것으로 분석되지는 않습니다.

하지만 이 물건은 소유자가 직접 거주하는 빈집이 아닙니다. 302호에 김선희의 전입 내역이 있습니다. 전입일은 말소기준 이후이므로 해당 근저당권에 대항하는 선순위 임차인으로 보기는 어렵지만, 실제 임대차계약과 보증금 규모는 확인되지 않았습니다. 등기상 권리인수 위험과 실제 점유·명도 위험을 구분해야 하는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 확인 필요

가장 먼저 확인할 사항은 말소기준권리입니다. 을구 1번 농협은행주식회사 근저당권이 2017.09.04. 설정되어 있으며, 그 이후 설정된 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.

과거 2022.02.17. 주식회사 서울건설이 신청한 강제경매개시결정 (2022타경869)은 2022.07.27. 등기가 말소되었습니다. 현재 진행 중인 사건은 2025.12.17. 개시된 임의경매입니다.

② 임차인 분석 — 302호 김선희를 먼저 확인

현황조사 등에는 실제 임차·점유 관련 인물 6명이 기재되어 있습니다. 그러나 이들은 서로 다른 호실에 해당합니다. 경매 대상인 302호의 전입자는 김선희 1명이고, 나머지 5명은 201호·202호·401호·501호·502호에 각각 기재되어 있습니다. 다른 호실의 보증금을 302호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 2017.09.04. 말소기준권리와 기재된 전입일을 비교한 결과입니다. 모든 전입일은 말소기준 이후입니다. 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.

501호 민경일은 2026.02.20. 배당요구를 한 내역이 있습니다. 그러나 501호는 현재 경매 대상인 302호와 별개의 호실입니다. 민경일의 배당요구를 302호 김선희의 배당요구로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 30% 할인보다 시세 검증이 먼저

현재 최저매각가는 97,300,000원입니다. 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준으로 내려왔습니다. 등기상 인수액이 0원이라는 분석을 전제로 한다면, 현재 최저가에 낙찰될 때의 기본 실질취득금액 역시 97,300,000원입니다. 단, 취득세·등기비용·명도비용·미납 관리비 등 부대비용은 별도입니다.

그러나 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 현재 가격이 실제 시장가격보다 얼마나 낮은지 계산할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 하락은 경매 절차상 최저가 조정이지, 실제 시장에서 30% 저렴하게 매수한다는 뜻이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 작성한 예상배당입니다. 집행비용을 공제한 금액이 농협은행 근저당권에 배분되고, 후순위 우리은행 근저당권에는 배당될 금액이 남지 않는 것으로 계산됩니다.

집행비용은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션이며 실제 채권 잔액, 공동담보 배당, 당해세, 최우선변제, 임차인의 배당요구 등은 확정 반영되지 않았습니다. 미배당 채권액은 매수인 인수액과 다릅니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 0원 가정은 동일

유찰이 진행될수록 예상 매각가는 내려가지만, 채권자 미배당액은 증가합니다. 그러나 소멸하는 근저당권의 미배당액이 낙찰자에게 자동 승계되는 것은 아니므로 각 회차의 권리인수 추정액은 모두 0원입니다.

이 계산은 본건 302호 김선희의 후순위 전입 사실과 현재 확인된 등기권리를 전제로 합니다. 원본 조사에서 새로운 권리관계나 배당·점유 관련 사실이 확인된다면 실질취득비용은 재검토해야 합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 칠곡군 북삼읍 인평리 북삼고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 간선도로와의 접근성을 포함한 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물로, 2017.07.25. 사용승인을 받았습니다. 외벽은 징크판넬·석재붙임·스톤코트 등으로 마감되어 있으며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 대체로 평탄한 가장형이며, 북서측 약 10m 및 북동측 약 8m 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지규제. 도시지역·제1종일반주거지역에 해당하며, 교육환경보호 관련 절대보호구역 및 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 다세대주택의 개별 호실은 층·면적·내부 상태에 따라 매매가격 차이가 발생할 수 있습니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 현재의 실제 매도 가능가격과 환금성을 별도로 검증해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 302호 임차관계 확인. 김선희의 실제 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부 및 현재 점유상태를 확인하세요.
• 말소기준권리 대조. 2017.09.04. 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 이후 우리은행 근저당권과 경매개시결정 등기가 소멸하는지 최신 등기부와 매각물건명세서로 재확인하세요.
• 공동담보 검증. 농협은행의 501호·502호 공동담보 및 우리은행 공동담보목록 제2023-116호의 범위와 실제 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
• 다른 호실과 구분. 201호·202호·401호·501호·502호 점유자의 보증금을 302호 인수액에 합산하지 말고, 302호의 권리관계를 별도로 검토하세요.
• 시세 실사. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 현재 매물 호가를 비교하세요. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 명도비용. 김선희의 점유가 확인된 만큼 낙찰 후 인도 협의와 법적 인도 절차, 소요비용을 고려하세요.
• 관리비·건물상태. 공용부분 미납 관리비, 누수, 방수, 외벽, 승강기, 설비 상태 등 실제 취득 후 비용을 확인하세요.
• 매각기일과 원본 대조. 2026.10.30. 매각기일 진행 여부, 최신 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 감정평가서를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “권리인수 0원 추정 ≠ 가격 메리트 확정”

칠곡 북삼읍 까사빌 302호의 가장 큰 장점은 근저당권이 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 우리은행 근저당 역시 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 현재 산정된 매수인 권리인수액은 0원입니다.

반면 본건 302호에는 김선희의 전입 내역이 존재합니다. 전입일이 말소기준 이후이므로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 구조로 보이지는 않지만, 보증금·확정일자 및 배당관계가 확인되지 않았다는 점은 입찰 전에 반드시 해소해야 합니다.

가격 판단도 마찬가지입니다. 감정가 139,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가가 97,300,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 공동담보 구조와 실제 점유관계까지 확인해야 안정적인 매수 판단이 가능합니다.

결론은 권리인수 가능성은 낮으나, 점유·배당 확인과 시세 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 C등급 검토 물건입니다. 할인율만 보고 응찰하기보다, 302호 임차관계 확인과 실제 시장가격 산정을 먼저 마치는 것이 합리적입니다.