대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 5층 501호, 감정평가상 ‘다세대주택’으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 윤선숙이고, 등기상 2017.08.24 소유권보존 후 2017.09.04 농협은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 240,000,000원입니다. 이후 설정된 우리은행 근저당권과 2025.12.17 경매개시결정은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수 권리는 0원입니다.

다만 이 물건은 임차인 쪽을 가볍게 볼 사안은 아닙니다. 현황조사상 201호·202호·302호·401호·501호·502호에서 총 6명이 확인됐고, 모두 전입신고가 말소기준권리인 2017.09.04 이후입니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 501호 민경일은 2026.02.20 배당요구를 했으므로 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 인수 0원

핵심은 2017.09.04 농협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이고 채권최고액은 240,000,000원입니다. 2023.03.24 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원으로, 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.12.17 설정된 현 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요

확인된 임차인은 6명이며, 모두 보증기관 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인으로 집계됩니다. 전입신고일이 말소기준권리인 2017.09.04 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 그러나 시세 메리트는 판단 보류

현재 최저매각가는 97,300,000원으로 감정가 139,000,000원의 70.0%입니다. 감정가보다 41,700,000원 낮아진 가격이지만, 확인 가능한 최신 거래금액과 최근 거래일이 없어 이를 곧바로 시세보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다.

별도 거래 비교 기준으로 제시된 면적은 68.57㎡이나 본건과 면적이 일치하지 않으므로 가격 메리트 판단의 기준으로 사용하지 않습니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 “감정가 대비 70%”라는 사실이지, “시세 대비 70%”라는 의미가 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

현재 회차의 채권자 합계는 600,000,000원이고 예상 배당은 95,148,600원, 미배당은 504,851,400원입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있어 실제 배당은 변동될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 북삼고등학교 남측 인근으로, 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일자는 2017.07.25입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비 등이 되어 있습니다.
• 토지. 449.6㎡, 제1종일반주거지역, 평지·가로장방형이며 소로각지입니다. 북서측 폭 약 10미터 내외 및 북동측 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함·저촉되고 제1종일반주거지역 및 소로1류·소로2류와 접합니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 주소 기준 경매 통계상 총 8세대, 평균 유찰 1회, 매각률 0%로 집계되어 있어 경매 환금성은 보수적으로 접근하는 편이 좋습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2017.09.04 농협은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 우리은행 근저당과 현 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
• 임차인 확인. 실제 임차인 6명이 확인되며 모두 대항력 없음으로 판정됐지만, 보증금과 확정일자가 미상이므로 우선변제 여부는 매각물건명세서에서 확인해야 합니다.
• 501호 집중 확인. 본건 501호의 민경일은 2026.02.20 배당요구를 했습니다. 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 배당 관련 사항을 최종 확인해야 합니다.
• 가격 상한. 현재 97,300,000원은 감정가의 70.0%입니다. 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 68,110,000원, 3회 유찰 시 47,677,000원입니다. 다만 해당 가격이 실제 시세보다 낮다는 근거는 별도로 확보해야 합니다.
• 배당 확인. 현재 배당가정에서 채권자 합계 600,000,000원 중 95,148,600원만 배당되고 504,851,400원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 반영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서의 임차인 보증금 및 배당요구 내용을 최종 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하지만, 가격은 아직 보류”

이 사건의 가장 분명한 장점은 권리상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 2017.09.04 농협은행 근저당이 말소기준이고, 이후 우리은행 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 6명도 모두 대항력이 없는 것으로 판정되어, 대항력 있는 임차인의 보증금을 낙찰가에 더하는 인수형 구조가 아닙니다.

반면 가격은 아직 결론을 내리기 어렵습니다. 현재 최저가 97,300,000원은 감정가 139,000,000원의 70.0%로 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가가 없어 시세보다 싸다는 판단 근거가 없습니다. 여기에 실제 임차인 6명의 보증금이 미상이고, 본건 501호 민경일은 배당요구를 했습니다. 따라서 권리는 안전하지만 임차 관련 배당 확인은 남아 있습니다.

결론적으로 이 물건은 “인수 0원”이라는 권리상 장점은 분명하지만, 현재 가격의 시세 메리트는 판단 보류가 맞습니다. 2회 유찰 시 68,110,000원, 3회 유찰 시 47,677,000원으로 내려가는 시나리오가 있으므로 회차별 가격을 관찰하되, 낮은 최저가만으로 저가 낙찰을 기대해서는 안 됩니다. 권리는 합격, 가격은 검증 필요.