대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 5층501호 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 윤선숙이며, 말소기준권리는 2017.09.04 설정된 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액은 240,000,000원입니다. 그 뒤 2023.03.24 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원과 2025.12.17 임의경매개시결정이 이어지며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 권리 핵심은 임차인의 전입 시점입니다. 현황조사 등에 나타난 전입자는 201호 김동현, 202호 황선진, 302호 김선희, 401호 박이현, 501호 민경일, 502호 양수정으로 확인되며, 모두 말소기준일인 2017.09.04보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력이 없고, 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 이 가운데 대상 501호의 민경일은 2018.08.30 전입했고 2026.02.20 배당요구를 했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경10126 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6 5층501호 · 경상북도 칠곡군 북삼읍 북삼로9길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택 |
| 소유자 | 윤선숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 320,456,802원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 사용승인일 | 2017.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당권입니다. 2023.03.24 주식회사우리은행 근저당권과 2025.12.17 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 2022.02.17 주식회사 서울건설의 강제경매개시결정은 2022.07.27 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 확인 — 대상 501호는 민경일
| 성명 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 201호 | 2023.05.01 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 황선진 | 202호 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 김선희 | 302호 | 2024.08.23 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 박이현 | 401호 | 2020.11.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
| 민경일 | 501호 | 2018.08.30 | 없음 | 미상 | 없음 | 2026.02.20 |
| 양수정 | 502호 | 2025.01.02 | 없음 | 미상 | 없음 | 해당 없음 |
대상 501호의 민경일은 2018.08.30 전입으로 말소기준권리인 2017.09.04보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정에서는 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 금액은 확정할 수 없지만, 배당요구는 2026.02.20 접수됐습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 시세가 없어 신건의 할인 여부는 확인 불가
감정가와 현재 최저매각가는 모두 139,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 가격은 확인되지 않습니다. 따라서 전체 평균이나 임의의 시세를 가정해 이 가격을 ‘싸다’거나 ‘비싸다’고 단정할 근거가 없습니다.
현재 자료에서 가격 관련해 확정할 수 있는 것은 회차별 최저가입니다. 현재 회차는 139,000,000원, 1회 유찰 시 111,200,000원, 2회 유찰 시 88,960,000원으로 계산돼 있습니다. 다만 이 금액들이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도의 실거래 확인이 있어야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 136,254,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액은 600,000,000원, 예상 배당액은 136,254,000원, 미배당은 463,746,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북삼고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변은 연립다세대주택·단독주택·주거나지·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 간선도로 접근성 등 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.25입니다. 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지 북서측으로 폭 약 10미터 내외, 북동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 449.6㎡, 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역 등이 포함 또는 저촉되며 공부와의 차이는 없습니다.
- 가격자료. 단지 표기는 (270-6), 총 8세대로 확인되지만 비교 가능한 최근 실거래 금액은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 점유관계. 민경일의 전입일은 2018.08.30으로 말소기준보다 늦고 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 실제 점유와 명도 상태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자. 임차인 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 배당관계와 점유관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 가격 비교. 신건 139,000,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 실거래 자료가 없습니다. 응찰 전 인근 유사 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 농협은행주식회사 근저당권은 302호와 502호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 채권·배당 범위를 등기 원본과 배당자료에서 확인하세요.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 총액 600,000,000원 중 463,746,000원이 미배당으로 계산됩니다. 이는 매수인 인수액과는 별개입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 말소기준권리는 2017.09.04 농협은행주식회사 근저당권이고, 그 뒤의 권리는 매각으로 소멸합니다. 조사된 전입자도 모두 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 특히 대상 501호 민경일 역시 2018.08.30 전입으로 대항력 없음 판정입니다.
반면 가격 쪽에는 비교 가능한 실거래 시세가 없습니다. 따라서 신건 139,000,000원이 좋은 가격인지, 유찰 후 111,200,000원 또는 88,960,000원이 어느 정도의 할인인지도 현재 자료만으로는 판단할 수 없습니다. 권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격 판단은 실거래 확인 전까지 보류하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
