대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 270-6, 3층 301호 다세대주택입니다. 감정평가상 이 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이고, 사용승인일은 2017.07.25입니다. 현재 소유자는 윤선숙이며, 등기상 말소기준은 2017년 설정된 농협은행주식회사 근저당권 264,000,000원입니다.

그 뒤 2023년 주식회사우리은행 근저당권 360,000,000원이 설정됐고, 2025.12.17 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 신청으로 현재 임의경매가 개시됐습니다. 두 근저당의 채권최고액 합계는 624,000,000원으로 감정가보다 크지만, 이것이 곧 매수인이 그 채무를 떠안는다는 뜻은 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수 0원으로 계산되어 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2017.09.04 농협은행 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 2023.03.24 설정된 우리은행 근저당과 2025.12.17 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2022년에는 주식회사 서울건설의 강제경매개시결정이 있었지만, 2022.07.25 취소결정에 따라 2022.07.27 해당 등기가 말소됐습니다.

② 임차인·점유 현황 — 본건 301호와 타 호수 구분이 중요

현황조사에 이름이 확인된 점유자는 201호·202호·302호·401호·501호·502호에 있고, 본건인 301호로 표시된 임차인은 없습니다. 아래 인원들은 동일 건물의 다른 호수 점유자로, 본건 301호의 보증금 인수액에 합산하면 안 됩니다.

이들 6명의 전입일은 모두 말소기준일인 2017.09.04 이후이므로 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 민경일은 2026.02.20 배당요구가 접수돼 있습니다. 다만 위 사람들은 본건 301호가 아니라 각각 다른 호수로 표시돼 있다는 점을 분리해서 봐야 합니다.

③ 가격 판단 — 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 139,000,000원이고 유찰은 아직 없습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 139,000,000원입니다.

회차가 한 번 유찰되면 시나리오상 최저가는 111,200,000원, 두 번 유찰되면 88,960,000원입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 80%·64%의 회차별 가격일 뿐, 실거래 시세 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)

채권최고액 합계 624,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 136,254,000원이며, 미배당액은 487,746,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 북삼고등학교 남측 인근이며, 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있으며, 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2017.07.25입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지 북서측 약 10m 내외, 북동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 토지. 449.6㎡, 평지·가로장방·소로각지이며 제1종일반주거지역입니다. 공시지가는 392,600원/㎡입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함·저촉되고, 소로1류와 소로2류에 접합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 점유 재확인. 현황조사 명단에는 다른 호수 점유자만 표시돼 있으므로, 입찰 직전 본건 301호의 실제 점유상태를 다시 확인할 필요가 있습니다.
• 말소기준 재대조. 2017.09.04 농협은행 근저당이 말소기준인지 등기부 원본과 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
• 공동담보 확인. 농협은행 근저당에는 201호·202호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 본건 배당과 채권 잔액은 다른 담보물의 매각·배당 결과에 따라 달라질 수 있으므로 확인이 필요합니다.
• 시세 검증. 동일 면적의 직접 실거래 비교값이 없는 상태이므로, 감정가 139,000,000원을 그대로 시세로 간주하지 마세요.
• 배당표 한계. 집행비용은 2,746,000원으로 추정돼 있고 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 단순”과 “가격 매력”은 분리해서 봐야 한다

이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2017.09.04 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 우리은행 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.

반면 가격 쪽은 결론을 서두를 근거가 부족합니다. 현재 실질취득금액은 최저가와 같은 139,000,000원이지만, 이를 직접 비교할 동일 면적 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “인수 없는 권리 구조”는 장점이지만, “신건 1.39억이 싸다”는 판단은 별도의 시세 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.