대구지방법원 2025타경10126. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 통칭 '까사빌'의 3층 301호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 2017년 7월 25일 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물에 속합니다. 소유자는 윤선숙으로, 2017년 소유권보존등기 이후 농협은행과 우리은행의 근저당권이 설정되어 있습니다.

현재 경매는 유더블유제십육차유동화전문유한회사가 신청한 임의경매이며 청구금액은 320,456,802원입니다. 2017년 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 264,000,000원, 2023년 우리은행 근저당권의 채권최고액은 360,000,000원입니다. 두 근저당권은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분석되지만, 실제 배당과 채권 회수는 별도의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 매각으로 소멸

말소기준권리는 2017.09.04 접수된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 264,000,000원이며, 이 근저당권은 본건 외에 같은 건물 201호와 202호를 공동담보로 포함하고 있습니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그다음 설정된 2023.03.24 우리은행 근저당권 360,000,000원도 말소기준권리 이후의 권리로서 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 2025.12.17 임의경매개시결정 역시 매각에 따른 소멸 대상입니다.

한편 2022.02.17 주식회사 서울건설의 강제경매개시결정이 있었으나 2022.07.27 취소결정에 따라 등기가 말소되었습니다. 이는 현재 진행 중인 임의경매와 구분해야 합니다.

② 점유·임차인 — 타 호실 전입자를 구분해야 한다

현황조사에 표시된 전입자는 6명입니다. 그러나 어느 누구도 경매 대상인 301호의 전입자로 표시되어 있지 않습니다. 아래 인원은 모두 다른 호실의 전입자이며, 301호 임차인 숫자나 보증금 인수액에 포함하지 않습니다.

대항력 표시는 2017.09.04 말소기준권리와 전입일을 비교한 것으로, 모두 기준일 이후 전입입니다. 전입자들은 경매 대상 301호가 아닌 다른 호실에 표시되어 있으므로 본건 301호의 인수 대상자로 산정하지 않습니다. 확정일자·보증금·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.

501호 민경일은 2026.02.20 배당요구 관련 문건이 접수된 것으로 나타나지만, 그 자체로 301호 임차인이라는 의미는 아닙니다. 해당 호실의 권리와 본건의 권리를 혼동하지 않아야 합니다.

③ 가격 판단 — 70% 최저가가 곧 저가 매수는 아니다

감정가는 139,000,000원이고 현재 최저매각가는 97,300,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준에서 다음 매각을 진행합니다.

그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 동일 면적·유사 입지의 최근 실거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와 최저가의 차이만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 경쟁력이 충분하다고 볼 수 없습니다. 과거 감정가를 현재 시장가격과 동일하게 취급해서도 안 됩니다.

추가 유찰 시나리오는 제시된 회차별 가정값입니다. 실제 매각기일·최저가·배당순위 및 매각 여부는 변동할 수 있습니다. 인수 0원은 등기상 권리와 현재 배당 가정에 따른 수치로, 확인되지 않은 301호 점유·임대차 위험과 부대비용은 별개입니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,300,000원 가정)

집행비용은 추정치이며, 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배당·당해세· 최우선변제 등은 반영되지 않아 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 미배당액은 채권최고액 합산에 따른 계산상 부족액이지 확정된 잔존채무 또는 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다.

이 가정에서는 집행비용 2,151,400원을 공제한 95,148,600원 전액이 농협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 우리은행에는 배당되지 않습니다. 신청채권자 유더블유제십육차유동화전문유한회사의 청구액은 320,456,802원이지만, 회차별 시뮬레이션상 신청채권자 배당액은 0원으로 나타납니다. 다만 실제 배당관계는 채권승계 및 공동담보 관련 서류를 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상북도 칠곡군 북삼읍 인평리 소재 북삼고등학교 남측 인근입니다. 주변은 연립·다세대주택, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있습니다. 간선도로 접근성 등 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2017.07.25 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 외벽은 징크판넬·석재붙임·스톤코트 등으로 마감되었으며, 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 도로. 토지 북서측 약 10m, 북동측 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하는 소로각지입니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며 지목은 대지입니다. 토지면적은 449.6㎡, 공시지가는 392,600원/㎡입니다. 해당 토지면적은 개별 301호 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 가축사육제한구역과 교육환경보호 관련 절대·상대보호구역이 표시되어 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트와 같은 풍부한 실거래 표본을 전제하기 어렵습니다. 실제 매수 수요와 매도 가능 가격은 인근 유사 물건의 거래 사례를 통해 별도 검증해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 점유 확인. 현황조사에 나타난 타 호실 전입자 6명을 본건 임차인으로 혼동하지 마세요. 실제 301호의 거주자·점유원인·임대차계약 및 보증금 유무를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 인수되는 임차권·점유관계·매각 제외 사항 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 사항을 원본으로 검토하세요.
• 말소기준 확인. 2017.09.04 농협은행 근저당권을 기준으로 후순위 우리은행 근저당권과 경매개시결정의 소멸 관계를 최신 등기사항전부증명서로 재확인하세요.
• 공동담보 검토. 농협은행 근저당권에는 같은 건물 201호·202호가 공동담보로 기재되어 있으며 우리은행도 공동담보목록이 있습니다. 공동담보의 범위와 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 실거래 시세 확보. 감정가의 70%라는 할인율에 의존하지 말고 유사 면적·준공 시기·입지의 실제 거래가격을 비교하세요.
• 면적과 현장 상태. 301호의 전용·공용면적과 실제 이용상태, 누수·하자·설비상태를 확인해 수리비를 포함한 취득비용을 검토하세요.
• 관리비와 공과금. 미납 관리비의 공용부분 부담 가능성 등을 관리주체에 확인하고, 체납 내역을 검토하세요.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰 시 제시된 가정 최저가는 68,110,000원, 47,677,000원입니다. 다만 낮아진 최저가 자체가 적정 시세나 수익성을 보장하지 않습니다.
• 최신 원본 확인. 매각기일 2026.10.30에 앞서 사건 진행 여부·최저매각가·매각물건명세서·등기부·현황조사를 다시 대조하세요.

맺으며 — “근저당 소멸은 확인, 가격과 점유는 보류”

이 물건은 2017년 농협은행 근저당권을 말소기준으로 하여 후순위 우리은행 근저당권까지 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 등기상 권리구조만 놓고 보면 매수인에게 근저당 채무가 승계되지 않는다는 점이 긍정적입니다.

그러나 등기가 정리된다는 사실과 안전하게 인도받을 수 있다는 사실은 다릅니다. 조사된 전입자 6명은 모두 다른 호실에 속하며, 정작 경매 대상 301호의 점유·임대차관계는 추가 확인이 필요합니다.

최저가 97,300,000원은 감정가 대비 70%이지만, 적절한 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않았습니다. 소규모 다세대주택 특성과 추가 조사 필요성을 고려하면 현재 단계에서 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.

결론은 “등기상 근저당 인수 위험은 낮지만, 301호 점유 확인과 시장가격 검증 전에는 입찰 판단을 보류”입니다. 본건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라, 실제 인수 위험과 적정 거래가를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.