💰 실질취득 225,000,000원 🏷️ 최저가 125,000,000원 ⚠️ 인수 100,000,000원
창원지방법원 2026타경10051. 팔용동 정우파티마빌딩 지하2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 125,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가 역시 125,000,000원입니다. 그러나 이 사건에서 먼저 볼 숫자는 최저가가 아니라 매수인 인수 100,000,000원입니다. 배당계산상 에스지아이신용정보주식회사의 보증금 100,000,000원은 대항력은 있으나 우선변제권이 없어 전액 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
따라서 현재 회차에서 낙찰가를 최저가와 같은 125,000,000원으로 가정하면, 낙찰자가 부담하는 경제적 총액은 125,000,000원 + 100,000,000원 = 225,000,000원입니다. 감정가의 180%에 해당하는 금액이므로 표면적인 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10051 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 지하2층 201호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 정우파티마빌딩 |
| 건물구조 | 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 · 지하2층, 지상12층 |
| 소유자 | 김성진 7분의 2 · 김정곤 7분의 3 · 김주완 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 125,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마산시농업협동조합 / 1,162,803,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 ‘인수 보증금’이 핵심
말소기준권리는 2016.09.30 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,392,000,000원이고, 2026.01.27 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 1,600,000,000원과 김재영의 가압류 320,000,000원은 등기부상 이미 말소된 권리입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노미경 | 501호 전부 | 2021-11-01 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 없음 배당요구 배당요구일 2026-03-20 |
| 에스지아이신용정보주식회사 | 401호 북서쪽 일부(133㎡) | 2015-01-19 | 100,000,000원 | 700,000원 | 대항력 있음 매수인 인수 우선변제권 없음 |
| 보림토건(주)창원지사 | 미상 | 2023-10-06 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 없음 말소기준권리 이후 전입 |
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
실거래 비교자료는 제시되어 있지 않습니다. 따라서 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 현재 회차에서 확정적으로 계산할 수 있는 것은 낙찰가와 인수액의 합계입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 단순 합계 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 125,000,000원 | 100,000,000원 | 225,000,000원 | 1,269,550,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 100,000,000원 | 100,000,000원 | 200,000,000원 | 1,294,200,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 80,000,000원 | 100,000,000원 | 180,000,000원 | 1,313,840,000원 |
제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 100,000,000원으로 동일하게 계산되어 있습니다. 그래서 1회 유찰돼 매각가가 100,000,000원으로 내려가더라도 단순 합계는 200,000,000원, 2회 유찰 시에도 180,000,000원입니다. 실거래 자료가 없는 만큼 이 금액이 시장가치와 비교해 유리한지는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 125,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,550,000원 |
| 인수 · 에스지아이신용정보주식회사 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 마산시농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 122,450,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 2,550,000원을 제외한 122,450,000원이 마산시농업협동조합 근저당에 배당되며, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 1,269,550,000원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원공고 북측 인근으로 신축 중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 정우파티마빌딩까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황도 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·현황. 감정평가상 일부 호실은 사무소 구조의 공실, 일부는 산후조리원 및 신용정보 창원출장소 등으로 이용되고 있습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 북측 및 북서측으로 대로와 접합니다. 토지 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층·지상12층 건물이며, 급수·배수·공동 위생설비, 승강기, 소방설비가 되어 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액을 낙찰가와 분리하지 말 것. 현재 계산상 최저가 125,000,000원 외에 100,000,000원의 인수액이 있어 실질취득은 225,000,000원입니다.
- 점유 호수 원본 대조. 조사된 점유부분과 분석 대상인 지하2층 201호의 호수 표기가 일치하지 않으므로 매각물건명세서·현황조사 원문에서 인수 관계를 직접 확인해야 합니다.
- 실거래 별도 확인. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득액 225,000,000원의 시장가격 경쟁력을 판단할 근거가 부족합니다.
- 다음 회차도 인수액 반영. 제시된 시나리오상 1회·2회 유찰 뒤에도 매수인 인수액 100,000,000원이 동일하게 남습니다.
- 상업시설 명도·관리비 확인. 근린시설인 만큼 실제 점유상태와 관리비·공용부분 비용을 관리주체와 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “1.25억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 핵심은 감정가나 최저가 자체가 아닙니다. 신건 최저가 125,000,000원에 배당계산상 인수 보증금 100,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 225,000,000원입니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 이 총액이 시장가치보다 낮은지도 확인되지 않습니다. 말소기준권리 이후의 등기는 정리되는 구조지만, 인수액과 점유 호수의 연결관계 확인이 입찰 전 가장 중요한 검증 포인트입니다.
