창원지방법원 2026타경10051. 창원시 의창구 팔용동 정우파티마빌딩 3층 301호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 490,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 마산시농업협동조합이 채권자로 경매를 신청했으며 청구금액은 1,162,803,067원입니다. 말소기준 근저당의 채권최고액은 1,392,000,000원입니다.

문제는 근저당 자체보다 매각 대상과 임차인별 점유 목적물의 일치 여부입니다. 100,000,000원의 보증금을 가진 에스지아이신용정보주식회사는 2015.01.19.부터의 전입 내역과 대항력 있는 임차인으로 기재되어 있지만, 해당 임차 부분은 401호 북서쪽 일부 133㎡입니다. 경매 대상은 301호이므로, 이 임차인의 보증금이 본건 매수인에게 승계되는지는 별도로 확인해야 합니다.

감정평가상 3층 301호는 사무소 구조로 현황 공실이며, 매각물건명세서에는 내부가 판넬 벽체로 나뉘어 301호부터 303호까지의 3개 호실처럼 이용되고 있다고 기재되어 있습니다. 따라서 등기상 301호와 내부 구획의 관계, 실제 점유 및 임대차 범위를 함께 확인하는 것이 이번 분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 근저당은 명확하다

말소기준권리는 2016.09.30. 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 마산시농업협동조합이고 채권최고액은 1,392,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이 근저당은 매각으로 소멸할 예정입니다. 이후 2026.01.27. 등기된 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

앞서 설정되었던 농업협동조합중앙회 근저당권 1,600,000,000원은 2016.09.30. 이미 말소되었습니다. 과거 주식회사시사주니어의 전세권 30,000,000원과 한국네슬레주식회사의 전세권 10,000,000원도 이미 말소된 권리입니다. 이들 과거 권리를 현재 매수인의 인수금액에 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억의 적용 대상이 문제

확인된 임차인 기록은 실제 임차인 3명입니다. 보증기관의 보증금 대위·승계 중복신고는 포함되어 있지 않습니다. 다만 이 가운데 2명은 본건과 다른 호실로 기재되어 있고, 나머지 1명은 임차 부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 3명을 모두 301호 임차인이라고 판단할 수 없습니다.

③ 실질취득가 — 인수 전제에 따라 계산이 달라진다

매각가와 실질취득가를 구분해야 합니다. 배당모형의 인수액 100,000,000원이 본건에 적용된다고 가정하면 신건 실질취득가는 590,000,000원입니다. 그러나 해당 보증금은 401호 임차인의 것이므로 현재로서는 301호의 확정 인수금액이라고 볼 수 없습니다.

위 실질취득가는 401호 임차인의 보증금 100,000,000원이 본건 매수인에게 전액 승계된다는 배당모형의 가정을 그대로 적용한 조건부 계산입니다. 취득세·명도비 등 부대비용은 포함하지 않았습니다. 실제 301호 인수금액과 동일하다고 확정할 수 없습니다.

④ 시세 비교 — 감정가만으로 저평가를 판단할 수 없다

현재 확인되는 가격 기준은 감정가 490,000,000원입니다. 동일 건물 또는 인근의 비교 가능한 근린시설 실거래가격이 확인되지 않아, 감정가와 실제 시장가격 사이의 차이를 계산할 수 없습니다.

근린시설은 아파트와 달리 같은 건물 안에서도 층, 호실 위치, 전용면적, 접근성, 임대수익 및 공실 상태에 따라 개별 가치가 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 감정평가상 공실이고 내부가 여러 호실 형태로 구획되어 있어, 임대 가능 면적과 실제 임대수익을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)

아래 배당표는 제시된 배당모형의 계산 결과입니다. 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 마산시농업협동조합에 배당되고, 채권 미배당액이 발생하는 구조입니다. 다만 임차보증금 100,000,000원의 매수인 인수는 401호 임대차가 301호에 적용된다는 확인되지 않은 전제를 포함합니다.

집행비용 7,300,000원은 추정치입니다. 매각대금 490,000,000원 중 집행비용을 제외한 482,700,000원이 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 미배당액 909,300,000원은 채권최고액 기준의 배당 부족분으로, 그 자체가 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 매수인 인수를 구분

채권최고액 1,392,000,000원을 기준으로 계산하면 어느 회차에서도 근저당권자의 채권은 전액 배당되지 않습니다. 신청채권자의 청구금액 1,162,803,067원 역시 각 회차 예상배당액을 초과합니다.

그러나 근저당권자의 미배당액과 매수인의 인수금액은 서로 다른 개념입니다. 말소기준 근저당은 매각으로 소멸하므로, 배당받지 못한 근저당 채권잔액을 매수인이 그대로 떠안는 것으로 계산해서는 안 됩니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 창원시 의창구 팔용동 소재 창원공업고등학교 북측 인근입니다. 주변에는 신축 중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원 및 학교 등이 형성되어 있습니다.
• 교통. 정우파티마빌딩까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통과 도로 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가되어 있습니다. 북측 및 북서측으로 대로에 접합니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 건물로 지하 2층·지상 12층 규모입니다. 급배수·공동위생·승강기·소방설비가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 본건 3층 301호는 사무소 구조이며 감정평가 당시 전부 공실로 조사되었습니다. 내부는 판넬 벽체로 나누어 301호~303호 형태로 구획되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역입니다. 대로3류에 접하며 창원공업고등학교 상대보호구역에 포함됩니다. 토지면적은 660㎡, 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 사항이 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 내부 구획의 실제 사용상태와 매각 목적물 범위는 별도로 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린시설로서 실제 매각 가능 가격은 임대수익, 공실, 전용면적, 구획별 사용 가능성 및 매수 수요에 영향을 받습니다. 비교 거래가격이 확인되지 않아 환금성을 수치로 확정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확인. 등기부·매각물건명세서·건축물대장을 대조하여 301호의 전용부분과 내부 301호~303호 구획의 관계를 확인하세요.
• 임차 목적물 대조. 에스지아이신용정보주식회사 보증금 100,000,000원의 목적물이 401호로 기재된 이유를 확인하세요. 301호에 실제 적용되는 임대차인지 명확히 해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 보림토건(주)창원지사의 임차 부분이 미상이므로 실제 301호 점유 여부, 임대차계약서 및 현장 사용자를 확인하세요.
• 대항력·배당 확인. 401호 임차인의 대항력과 보증금 승계 문제가 본건에 적용되는지 확인하고, 배당요구 여부 및 우선변제권 관련 서류를 대조하세요.
• 실질취득가 재계산. 인수 100,000,000원이 실제 적용될 경우 신건 실질취득가는 590,000,000원입니다. 적용되지 않는 것으로 확인되면 해당 금액은 제외하고 다른 인수 위험을 반영하여 다시 계산해야 합니다.
• 실거래·수익성 검토. 유사 근린시설의 최근 매매사례, 실제 임대 가능한 면적, 예상 임대료, 공실 기간 및 관리비를 확인한 뒤 입찰가격을 검토하세요.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 당해세·최우선변제 여부를 확인하세요. 예상배당표에는 일부 우선 항목이 반영되지 않았습니다.
• 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 법원 매각조건을 확인하세요. 임차 목적물 불일치가 해소되지 않으면 인수금액을 확정할 수 없습니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “임차보증금 인수”는 별개다

이 사건의 등기상 말소기준은 명확합니다. 마산시농업협동조합의 2016년 근저당이 말소기준권리이며, 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 과거 근저당과 전세권도 이미 말소되었습니다.

그렇다고 인수금액까지 확정된 것은 아닙니다. 배당모형의 인수 100,000,000원은 401호 임차인의 보증금인데, 실제 경매 대상은 301호입니다. 보림토건의 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 감정평가상 301호가 공실이라는 사실과 별개로 임차관계 및 실제 점유 범위를 대조해야 합니다.

모형의 인수 가정이 실제 적용되면 신건 실질취득가는 590,000,000원입니다. 그러나 그 가정의 적용 여부가 해결되지 않았고 비교 가능한 실거래 시세도 확인되지 않았으므로, 최저가 490,000,000원만 보고 가격 메리트가 있다고 판단해서는 안 됩니다.

이 물건의 핵심은 301호와 임차 목적물의 일치 여부, 실제 인수금액, 그리고 공실 근린시설의 시장가격을 확인하는 데 있습니다. 이 사항들이 해소되어야 입찰가격과 취득 부담을 일관되게 평가할 수 있습니다.