창원지방법원 2026타경10051. 창원시 의창구 팔용동에 위치한 정우파티마빌딩 2층 201호 근린시설입니다. 감정가는 612,000,000원이고 유찰 없이 동일한 금액으로 첫 매각이 진행됩니다. 경매 신청채권자는 마산시농업협동조합이며 청구액은 1,162,803,067원입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,392,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다.
이 사건의 핵심은 근저당권 자체보다 임차보증금의 실제 인수 여부입니다. 현황조사에는 서로 다른 호실을 사용하는 임차인들이 기재되어 있습니다. 그중 대항력이 있는 것으로 분류된 임차인의 보증금은 100,000,000원이지만, 점유 장소가 401호로 기재되어 있어 매각대상인 201호에 그대로 적용할 수 있는지는 불명확합니다. 감정평가상 2층 201호는 사무소 구조의 공실로 조사되었습니다.
따라서 본건에 실제로 인수되는 보증금이 있는지 확정한 뒤 실질취득액을 산정해야 합니다. 아래 인수금 100,000,000원과 실질취득액 712,000,000원은 제공된 배당 시뮬레이션을 적용한 조건부 수치이며, 201호의 확정 인수액을 뜻하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 2층 201호 도로명주소: 창원대로397번길 34 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 사무소 구조 |
| 건물규모 | 지하 2층 · 지상 12층 |
| 이용상태 | 감정평가상 2층 201호는 사무소 구조이며 현황 공실상태 |
| 소유자 | 김정곤(7분의 3), 김성진(7분의 2), 김주완(7분의 2) |
| 소유권 취득 | 2023.10.24 상속 · 2026.01.19 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 612,000,000원 / 612,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 마산시농업협동조합 |
| 청구액 | 1,162,803,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 등기 확인일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2016.09.30 설정된 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 마산시농업협동조합이고 채무자는 김정곤, 채권최고액은 1,392,000,000원입니다. 공동담보목록 제2016-425호가 기재되어 있습니다.
기존 농업협동조합중앙회 근저당권은 같은 날 말소되었으며, 안현준의 전세권 및 그 전세권에 설정된 근저당권도 2014년에 이미 말소되었습니다. 과거 김재영의 가압류 역시 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 401호 보증금 1억의 본건 관련성이 관건
현황조사 등에 기재된 실제 임차인은 3명(법인 포함)입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 다만 임차인별 점유 호실이 서로 다르며, 매각대상인 201호에 직접 대응하는 임대차가 확인된 것은 아닙니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노미경 501호 전부 |
50,000,000원 월 2,500,000원 |
2021.11.01 | 없음 말소기준 이후 |
미확인 확정일자 미상 |
대항력 인수 없음 201호 관련성 확인 |
| 에스지아이신용정보주식회사 401호 북서쪽 일부(133㎡) |
100,000,000원 월 700,000원 |
2015.01.19 | 있음 말소기준 이전 |
미확인 확정일자 미상 |
조건부 인수 1억 401호 기재 · 201호 적용 확인 |
| 보림토건(주)창원지사 점유 부분 미상 |
10,000,000원 월 900,000원 |
2023.10.06 | 없음 말소기준 이후 |
미확인 확정일자 미상 |
대항력 인수 없음 점유 호실 확인 |
임차인 현황은 현황조사·문건접수 기준입니다. 대항력 표기는 기재된 판단을 반영하며, 매각대상 호실에 실제로 적용되는지는 별도로 확인해야 합니다. 우선변제 여부는 확정일자 및 배당요건 확인이 필요합니다.
다만 실제 점유 부분은 401호 북서쪽 일부입니다. 매각대상인 2층 201호와 호실이 다르므로 해당 보증금을 본건의 확정 인수채무로 단정할 수 없습니다.
매각물건명세서의 임차인 표시, 호실별 임대차계약 및 점유 범위를 대조하여 본건에 귀속되는 보증금인지 확인해야 합니다.
두 임차인 모두 기재된 대항력 판정은 '없음'이지만, 이 사실만으로 매각대상 201호의 실제 점유자나 명도 대상을 확정할 수는 없습니다. 특히 보림토건의 점유 범위는 현장 확인이 필요합니다.
③ 실질취득액 — 최저가에 인수보증금을 더해야 한다
제시된 배당 시뮬레이션은 에스지아이신용정보주식회사의 보증금 100,000,000원 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다.
| 최저매각가 | 612,000,000원 |
|---|---|
| 조건부 인수보증금 | 100,000,000원 |
| 조건부 실질취득액 | 712,000,000원 |
| 인수 조건 | 401호 임대차보증금이 매각대상 201호에 실제로 귀속되고 전액 인수되는 경우 |
| 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
712,000,000원은 최저가만으로 산정한 가격이 아니라 보증금 인수를 포함한 금액입니다. 세금과 기타 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다. 반대로 해당 보증금이 본건에 귀속되지 않는 것으로 확인되면 이 100,000,000원을 201호의 취득원가에 포함해서는 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 실거래 확인 전까지 가격 판단 보류
본건과 비교할 수 있는 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 612,000,000원이 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.
특히 대항력 보증금이 본건에 귀속되는 경우 실제 취득에 필요한 금액은 712,000,000원으로 계산됩니다. 이 경우 시세 비교의 기준도 최저가 612,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 실질취득액이어야 합니다.
특히 근린시설은 주거용 아파트와 달리 실제 사용 가능성, 임대수요 및 공실에 따라 가치 판단이 달라질 수 있습니다. 현시점에서는 시세 대비 할인율을 산정하지 않습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 612,000,000원 가정)
집행비용을 차감한 매각대금이 마산시농업협동조합에 배당되는 구조입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하지만 배당액이 채권최고액에 미치지 못하여 미배당 채권이 발생하는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,520,000원 |
| 인수 · 에스지아이신용정보주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 1. 근저당 · 마산시농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 603,480,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당액 | — | 788,520,000원 |
근저당 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당되지 않은 근저당 채권이 매수인에게 자동 승계되는 것은 아닙니다. 별도로 표시된 임차보증금 100,000,000원의 인수는 201호에 대한 적용 여부가 확인되지 않은 조건부 계산입니다.
⑥ 회차별 시나리오 — 낙찰가 하락과 실질취득액은 구분
1회 또는 2회 유찰을 가정하면 최저매각가격은 낮아집니다. 그러나 100,000,000원의 보증금을 전액 인수하는 조건이 유지된다면 매수인의 실질취득액에는 그 금액이 계속 추가됩니다.
| 회차 | 매각가 | 조건부 인수 | 실질취득 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 612,000,000원 | 100,000,000원 | 712,000,000원 | 788,520,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 489,600,000원 | 100,000,000원 | 589,600,000원 | 909,696,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 391,680,000원 | 100,000,000원 | 491,680,000원 | 1,006,603,520원 |
또한 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 유찰로 가격이 하락하더라도 시세보다 저렴해진다고 단정할 수 없습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원공업고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 신축 중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 정우파티마빌딩까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됩니다.
- 도로. 북측과 북서측으로 대로에 접합니다. 토지는 평지이며 상업용 건부지로 이용되고 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역입니다. 창원공업고등학교 관련 상대보호구역 및 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트지붕 구조의 지하 2층·지상 12층 건물입니다. 급수·배수·위생설비와 승강기 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 2층 201호는 사무소 구조의 공실입니다. 건물 내 다른 호실에는 영업 중인 사무소와 공실이 혼재합니다.
- 토지. 토지면적은 660㎡이며 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다. 토지이용상황은 상업기타로 기재되어 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 본건과 비교할 실거래 및 임대수익 자료가 확인되지 않아 매각가격의 적정성과 환금성을 정량적으로 판단하기 어렵습니다. 사무소 공실 상태와 주변 임대수요를 함께 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 401호 임차인 인수 여부. 에스지아이신용정보주식회사의 보증금 100,000,000원이 매각대상 201호에 실제로 귀속되는지 매각물건명세서와 임대차계약을 대조해야 합니다.
- 실질취득액 검증. 인수 의무가 인정되는 경우 최저가 612,000,000원에 보증금 100,000,000원을 더한 712,000,000원을 기준으로 취득가격을 검토해야 합니다.
- 임차인 점유 범위. 노미경은 501호, 에스지아이신용정보주식회사는 401호를 점유하는 것으로 기재되어 있습니다. 보림토건(주)창원지사의 점유 범위는 미상으로, 201호와의 관련성을 확인해야 합니다.
- 공실 여부. 감정평가상 201호는 공실이지만 실제 점유자·사용자 및 인도 가능 여부는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 마산시농업협동조합 근저당권에 공동담보목록 제2016-425호가 기재되어 있습니다. 공동담보의 범위와 다른 담보물의 경매·배당 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 및 임대료 검증. 동일 건물 또는 유사 근린시설의 실제 거래가격, 임대료와 공실 수준을 확인해야 감정가의 적정성을 판단할 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 관리주체에 체납 관리비와 공용부분 관련 부담액을 확인해야 합니다.
- 취득 부대비용. 취득 관련 세금과 등기비용, 명도비용 및 공실 유지비용 등을 실질취득액과 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다.
또한 실거래가격이 확인되지 않아 최저가 612,000,000원이나 조건부 실질취득액 712,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “근저당 소멸과 보증금 인수는 별개의 문제”
이 사건의 말소기준은 2016.09.30 설정된 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 현황조사에는 말소기준보다 먼저 전입한 에스지아이신용정보주식회사의 보증금 100,000,000원이 기재되어 있습니다. 배당 시뮬레이션은 이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산하여 신건 실질취득액을 712,000,000원으로 산정합니다.
문제는 해당 임차인의 점유 장소가 401호인데 경매 매각대상은 2층 201호라는 점입니다. 따라서 인수보증금 100,000,000원을 확정 채무로 처리하기 전에 매각물건명세서와 실제 임대차 목적물을 반드시 확인해야 합니다.
아울러 현재 확인된 실거래가격이 없어 감정가나 유찰가격의 시세 대비 메리트를 산정할 수 없습니다. 근린시설의 공실 상태와 임대수요까지 함께 확인해야 합니다.
결론적으로 근저당권의 소멸 구조는 확인되지만, 임차보증금의 본건 귀속 여부와 적정 매수가격은 아직 확인이 필요합니다. 신건 가격만으로 매수 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
