창원지방법원 2026타경10051. 분석 대상은 정우파티마빌딩 8층 801호, 용도는 근린시설입니다. 감정요항표는 이 건물을 지하2층 201호·12층 1201호·8층 801호·5층 501호·4층 401호·3층 301호·2층 201호 순으로 열거하고, 기호1·2·3·7을 사무소 구조의 현황 공실로 기재합니다. 이 순서를 대조하면 8층 801호는 사무소 구조·현황 공실로 읽힙니다.
등기 흐름 자체는 비교적 단순합니다. 2003년과 2004년에 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당권과 주식회사대진주택건설 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2016.09.30 설정된 마산시농업협동조합 채권최고액 1,392,000,000원의 근저당권입니다. 2026.01.27 같은 채권자가 임의경매를 신청했고, 이 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10051 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 8층 801호 |
| 도로명 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로397번길 34 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정요항표상 사무소 구조·현황 공실로 해석 |
| 소유자 | 김성진 7분의 2 · 김정곤 7분의 3 · 김주완 7분의 2 |
| 소유권 취득원인 | 2023.10.24 상속 · 2026.01.19 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 490,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,162,803,067원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.30 마산시농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,392,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차귀속은 호수별 확인
2003년 농업협동조합중앙회 근저당권 325,000,000원, 2003년 주식회사대진주택건설 전세권 50,000,000원, 2004년 추가 근저당권 1,600,000,000원은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 효력이 남은 담보권은 2016.09.30 마산시농업협동조합 근저당권이고, 이 권리가 말소기준입니다.
② 임차인 분석 — 사건 전체 3명, 801호 직접 점유자는 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 노미경 | 501호 전부 | 2021.11.01 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 에스지아이신용정보주식회사 | 401호 북서쪽 일부 133㎡ | 2015.01.19 | 100,000,000원 | 700,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 보림토건(주)창원지사 | 미상 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차정보는 3명이며 보증기관 대위·승계로 표시된 임차인은 없습니다. 노미경은 501호, 에스지아이신용정보주식회사는 401호로 점유부분이 특정돼 분석 대상인 801호와 다릅니다. 보림토건(주)창원지사는 점유부분이 미상이나 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음으로 분류돼 있습니다.
③ 가격·환금성 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 490,000,000원인 신건입니다. 동일 호수 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않습니다. 특히 100,000,000원 인수 가정이 801호에 실제 적용된다면 실질취득은 590,000,000원이 되므로 단순히 최저가 490,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,300,000원 |
| 인수 · 에스지아이신용정보주식회사 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 482,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 시뮬레이션에서는 매각대금 490,000,000원 중 집행비용 7,300,000원을 제외한 482,700,000원이 마산시농업협동조합에 배당되고, 근저당권 기준 미배당은 909,300,000원입니다. 에스지아이신용정보주식회사 보증금 100,000,000원은 배당대금에서 빠지는 항목이 아니라 매수인 인수로 별도 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원공고 북측 인근. 신축중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 정우파티마빌딩까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황도 대체로 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조·철근콘크리트지붕, 지하2층·지상12층. 급배수·공동 위생설비, 승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측과 북서측으로 대로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역이며, 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 대지 660㎡, 상업용 건부지로 이용 중이며 공시지가 2,112,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 임차인 인수의 801호 귀속 여부. 에스지아이신용정보주식회사 보증금 100,000,000원이 실제 801호 낙찰자에게 승계되는지 호수별 매각물건명세서 원문을 우선 확인해야 합니다.
- 보림토건(주)창원지사 점유부분. 점유부분이 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 호수를 현황조사 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정 당시 공실로 읽히더라도 매각기일까지 점유상태가 바뀔 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.
- 상업용 공실 비용. 실거래 비교자료가 없는 만큼 예상 임대료, 공실기간, 관리비 체납, 내부 원상복구 및 임대 세팅 비용을 별도로 검토해야 합니다.
- 공동담보. 말소기준 근저당권에는 공동담보목록 제2016-425호가 기재돼 있으므로 공동담보 관계가 배당구조에 미치는 영향을 원문에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 호수·점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘호수별 임차귀속’이 승부처
이 사건은 등기부만 보면 말소기준이 명확합니다. 2016.09.30 마산시농업협동조합 근저당권이 기준이고, 과거 담보권과 전세권은 이미 말소됐으며 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 그러나 사건 전체 임차자료에는 401호 대항력 임차인의 보증금 100,000,000원이 있고, 시뮬레이션은 이를 매수인 인수로 계산합니다. 반면 분석 대상은 8층 801호입니다.
따라서 이 물건의 핵심은 “근저당이 소멸하느냐”가 아니라 “401호의 100,000,000원 인수 가정이 801호 낙찰자에게 실제로 연결되느냐”입니다. 연결된다면 최저가 490,000,000원 기준 실질취득은 590,000,000원이고, 연결되지 않는다면 801호의 권리구조는 훨씬 단순해집니다. 실거래 시세도 제시돼 있지 않아 가격 우위는 별도로 확인해야 하며, 이 호수별 임차귀속이 정리되기 전에는 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
