창원지방법원 2026타경10051. 대상은 창원시 의창구 팔용동 정우파티마빌딩 12층 1201호 근린시설입니다. 등기상 현재 공유자는 김성진·김정곤·김주완이고 지분은 각각 7분의 2, 7분의 3, 7분의 2입니다. 이 소유권은 2023.10.24 상속을 원인으로 2026.01.19 이전됐습니다.
권리의 기준점은 2016.09.30 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,392,000,000원, 채무자는 김정곤이고, 이 근저당권 실행을 위해 2026.01.27 임의경매가 개시됐습니다. 신청채권액은 1,162,803,067원입니다. 신건 매각대금 356,000,000원으로는 집행비용을 제외한 근저당 배당이 350,216,000원에 그쳐, 채권최고액 기준 1,041,784,000원이 미배당으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10051 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 12층 1201호 |
| 도로명주소 | 경상남도 창원시 의창구 창원대로397번길 34 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 정우파티마빌딩 지상 12층 건물 |
| 공유자 | 김성진 7분의 2 · 김정곤 7분의 3 · 김주완 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 356,000,000원 / 356,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마산시농업협동조합 / 1,162,803,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지이용 | 일반상업지역 · 시가지경관지구(일반) · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 있다
2004.04.20 농업협동조합중앙회 근저당권은 2016.09.30 해지로 이미 말소됐고, 2009.11.11 김재영 가압류도 2011.07.21 말소됐습니다. 현재 핵심 말소기준권리는 2016.09.30 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노미경 | 501호 전부 | 2021.11.01 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에스지아이신용정보주식회사 | 401호 북서쪽 일부(133㎡) | 2015.01.19 | 100,000,000원 | 700,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 |
| 보림토건(주)창원지사 | 미상 | 2023.10.06 | 10,000,000원 | 900,000원 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
노미경은 2026.03.20 배당요구를 했지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 보림토건(주)창원지사 역시 2023.10.06 전입으로 말소기준 이후입니다. 반면 에스지아이신용정보주식회사는 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 있고, 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인에게 인수되는 것으로 배당표에 반영됐습니다.
③ 실질취득 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’로 봐야 한다
현재 회차에서 매각가를 356,000,000원으로 가정하면, 매수인이 인수하는 보증금은 100,000,000원입니다. 따라서 실질취득 부담은 456,000,000원입니다. 한 차례 유찰돼 284,800,000원에 진행되면 실질취득 부담은 384,800,000원, 두 차례 유찰돼 227,840,000원이 되면 327,840,000원입니다. 인수 보증금 100,000,000원은 각 시나리오에서 동일하게 남습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 356,000,000원 | 100,000,000원 | 456,000,000원 | 1,041,784,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 284,800,000원 | 100,000,000원 | 384,800,000원 | 1,111,987,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 227,840,000원 | 100,000,000원 | 327,840,000원 | 1,168,149,760원 |
④ 예상배당표 (매각가 356,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,784,000원 |
| 인수 · 에스지아이신용정보주식회사 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 350,216,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
대항력 임차보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 근저당권자는 350,216,000원을 배당받고 1,041,784,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 창원공고 북측 인근으로 신축 중인 아파트단지, 주상복합아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 대형 유통판매시설, 병원, 학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 정우파티마빌딩까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 및 철근콘크리트 지붕의 지하 2층·지상 12층 건물이며, 급수·배수·공동 위생설비, 승강기, 소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 북측 및 북서측으로 대로에 접합니다. 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역이고 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 여러 호실 중 사무소 구조·공실 호실과 산후조리원, 신용정보 창원출장소 영업 호실이 함께 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1201호 임차관계 원문 대조. 에스지아이신용정보주식회사는 401호 북서쪽 일부 점유로, 노미경은 501호 전부로 표시됩니다. 대상 1201호와 임대차가 어떻게 연결되는지 반드시 확인해야 합니다.
- 인수 100,000,000원 반영. 현재 배당 시뮬레이션을 기준으로 입찰가를 계산할 때는 낙찰대금 외에 100,000,000원을 별도 부담하는 구조로 보수적으로 계산해야 합니다.
- 배당요구 여부 확인. 노미경은 2026.03.20 배당요구가 확인되지만, 에스지아이신용정보주식회사와 보림토건(주)창원지사는 별도 배당요구일이 확인되지 않습니다.
- 실제 점유 확인. 감정평가상 여러 호실의 이용상태가 서로 달라 현장 방문을 통해 1201호의 현재 점유·공실·영업 상태를 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로, 입찰 전 체납관리비와 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 3.56억이 아니라 4.56억 관점에서 봐야 한다
이 사건의 핵심은 감정가나 신건 여부보다 대항력 임차보증금 인수입니다. 현재 최저매각가는 356,000,000원이지만, 배당 시뮬레이션대로 100,000,000원을 인수하면 실질취득 부담은 456,000,000원입니다. 한편 그 인수 대상으로 계산된 임차인의 점유 표시는 401호이고 경매 대상은 1201호여서, 호실 귀속관계를 확인하기 전에는 인수 위험을 제거했다고 볼 수 없습니다. 말소기준 자체는 분명하지만, 임차권의 실제 대상과 100,000,000원 인수 여부 확인이 입찰 판단의 선결조건입니다.
