창원지방법원 2026타경10051. 팔용동 정우파티마빌딩 5층 501호 근린시설입니다. 감정 이용상태상 해당 호실은 산후조리원으로 이용되고 있으며, 건물은 철골철근콘크리트조 지하 2층·지상 12층 구조입니다. 말소기준권리는 2016.09.30. 설정된 마산시농업협동조합 근저당권 1,392,000,000원입니다. 현재 소유권은 상속을 원인으로 김정곤 7분의 3, 김성진 7분의 2, 김주완 7분의 2의 공유 상태이고, 신청채권자 역시 마산시농업협동조합입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당권 1,600,000,000원은 2016.09.30. 말소됐고, 같은 날 새로 설정된 마산시농업협동조합 근저당이 현재 말소기준이 됩니다. 이후 2026.01.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기 순위 자체보다 임차인 적용 범위와 인수금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10051 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태상 산후조리원 |
| 소유자 | 김정곤 7분의 3 · 김성진 7분의 2 · 김주완 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 514,000,000원 / 514,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 마산시농업협동조합 / 1,162,803,067원 |
| 말소기준권리 | 2016.09.30. 근저당권 · 마산시농업협동조합 · 채권최고액 1,392,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 501호 후순위 임차인은 단순, 1억원 인수 범위가 쟁점
501호 전부를 점유하는 것으로 기재된 노미경은 2021.11.01. 전입으로, 2016.09.30. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며 2026.03.20. 배당요구도 접수됐습니다. 반면 에스지아이신용정보주식회사는 2015.01.19. 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력 있는 것으로 판정됐으나, 점유 부분은 401호 북서쪽 일부 133㎡로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노미경 | 501호 전부 | 2021.11.01 | 50,000,000원 / 2,500,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 에스지아이신용정보주식회사 | 401호 북서쪽 일부(133㎡) | 2015.01.19 | 100,000,000원 / 700,000원 | 있음 | 확정일자 미상 | 배당표상 100,000,000원 |
| 보림토건(주)창원지사 | 미상 | 2023.10.06 | 10,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 승계 없음 |
② 가격 해석 — ‘5.14억’이 아니라 보수적으론 ‘6.14억’
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 514,000,000원인 신건입니다. 그러나 예상배당표의 인수액 100,000,000원을 그대로 적용하면 매수인의 보수적 실질취득 부담은 614,000,000원입니다. 이 사건에는 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 제시되어 있지 않아, 이 614,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 514,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 7,540,000원 |
| 인수 · 에스지아이신용정보주식회사 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 마산시농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 506,460,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 마산시농업협동조합 채권은 506,460,000원만 배당되고 885,540,000원이 미배당으로 남습니다. 이 근저당권의 미배당분은 매각으로 소멸하는 담보권 잔액이며, 매수인 인수액으로 계산하지 않습니다. 별도로 임차인 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 인수 반영 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 514,000,000원 | 506,460,000원 | 885,540,000원 | 100,000,000원 | 614,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 411,200,000원 | 404,688,000원 | 987,312,000원 | 100,000,000원 | 511,200,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 328,960,000원 | 323,554,560원 | 1,068,445,440원 | 100,000,000원 | 428,960,000원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 창원공업고등학교 북측 인근으로, 주변에는 신축 중인 아파트단지·주상복합아파트·근린생활시설·숙박시설·대형 유통판매시설·병원·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 정우파티마빌딩까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통을 포함한 일반적인 도로·교통 여건은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 분석 대상 5층 501호는 감정 이용상태상 산후조리원입니다. 공동 급·배수 및 위생설비, 승강기, 소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중이며, 북측 및 북서측으로 대로와 접합니다. 토지 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(일반)·지구단위계획구역에 포함되고, 대로3류와 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 가격판단. 동일 물건에 대한 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 또는 실질취득가가 현재 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 401호 임차인 인수의 501호 적용 여부. 에스지아이신용정보주식회사 보증금 100,000,000원 인수가 501호에도 실제 승계되는지 매각물건명세서에서 가장 먼저 확인해야 합니다.
- 501호 노미경 임차관계. 보증금 50,000,000원·월세 2,500,000원, 전입 2021.11.01., 배당요구 2026.03.20.입니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다.
- 보림토건 점유 범위. 점유 부분이 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 호실을 확인해야 합니다. 다만 전입 2023.10.06.으로 말소기준보다 늦어 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
- 실질취득비용. 인수 100,000,000원을 적용하는 동안에는 신건 기준 614,000,000원을 자금계획의 기준으로 삼아야 합니다.
- 근린시설 현황. 주거용 아파트가 아니라 산후조리원으로 이용된 근린시설이므로 내부 상태와 실제 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘가격’보다 먼저 ‘인수 범위’를 확정해야 한다
말소기준권리는 2016.09.30. 마산시농업협동조합 근저당이고, 501호 전부를 점유하는 노미경은 2021.11.01. 전입으로 후순위라 대항력이 없습니다. 여기까지만 보면 권리구조는 어렵지 않습니다. 그러나 예상배당에는 대항력 있는 에스지아이신용정보주식회사의 보증금 100,000,000원이 매수인 인수로 반영돼 있고, 정작 그 점유 부분은 401호 북서쪽 일부로 기재돼 있습니다.
따라서 501호 입찰자는 이 100,000,000원이 본 물건에 실제 귀속되는지 확인하기 전까지는 514,000,000원짜리 신건으로 볼 것이 아니라 614,000,000원까지 부담할 수 있는 물건으로 보수적으로 접근해야 합니다. 최근 실거래 비교값도 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다는 근거는 없습니다. 이 사건의 첫 번째 판단 포인트는 유찰 횟수가 아니라 401호 임차보증금 인수와 501호의 연결 여부입니다.
