창원지방법원 2026타경10051. 정우파티마빌딩 4층 401호 근린시설입니다. 현재 소유자는 김성진·김정곤·김주완의 공유 형태이며, 2023.10.24. 상속을 원인으로 2026.01.19. 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다. 권리분석의 핵심은 2016.09.30. 마산시농업협동조합 근저당보다 앞선 2015.01.19. 에스지아이신용정보주식회사 전세권입니다. 전세금은 100,000,000원이고 업무시설 북서쪽 133㎡를 범위로 하며, 매각물건명세서상 배당요구를 하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수합니다.
따라서 감정가와 최저매각가가 모두 490,000,000원이라고 해서 매수 비용을 4.9억으로 볼 수 없습니다. 확인된 인수금 100,000,000원을 더하면 신건의 실질취득은 최소 590,000,000원입니다. 또한 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다는 비고가 있고, ‘용정보’는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10051 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 의창구 팔용동 33-7 정우파티마빌딩 4층 401호 |
| 물건종류 | 근린시설 |
| 현황 이용 | 4개 호실로 구분된 사무소 구조 · 사무소 1개호 영업중 · 나머지 공실상태 |
| 소유자 | 김성진 7분의 2 · 김정곤 7분의 3 · 김주완 7분의 2 |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 490,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 마산시농업협동조합 |
| 청구액 | 1,162,803,067원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 2015년 전세권이 말소기준보다 빠르다
현재 경매의 말소기준은 2016.09.30. 마산시농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,392,000,000원이고 채무자는 김정곤입니다. 이 근저당과 2026.01.27. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 반면 을구 7번 에스지아이신용정보주식회사 전세권은 2015.01.19. 설정돼 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 전세권자가 배당요구하지 않아 말소되지 않고 매수인이 인수한다고 적시돼 있습니다.
② 점유·임차 현황 — 미상 점유자까지 별도 확인
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 배당요구·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노미경 | 501호 전부 | 50,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 2026.03.20. 배당요구 |
| 에스지아이신용정보주식회사 | 401호 북서쪽 일부 133㎡ | 100,000,000원 | 700,000원 | 있음 | 전세권 인수 |
| 보림토건(주)창원지사 | 미상 | 10,000,000원 | 900,000원 | 없음 | 배당요구 확인 없음 |
| 용정보 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 전입일·보증금 확인 필요 |
노미경은 2021.11.01., 보림토건(주)창원지사는 2023.10.06.로 모두 2016.09.30. 말소기준 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 노미경의 점유부분은 본건 401호와 달리 “501호 전부”로 기재돼 있으므로 실제 점유관계는 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,300,000원 |
| 인수 · 에스지아이신용정보주식회사 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 전세권 · 에스지아이신용정보주식회사 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 마산시농업협동조합 | 1,392,000,000원 | 382,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정상 채권 총액 1,492,000,000원 중 482,700,000원이 배당되고, 미배당은 1,009,300,000원입니다. 별도로 매수인 인수액 100,000,000원이 산정돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 1억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 490,000,000원 | 100,000,000원 | 590,000,000원 | 1,009,300,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 392,000,000원 | 100,000,000원 | 492,000,000원 | 1,106,288,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 313,600,000원 | 100,000,000원 | 413,600,000원 | 1,183,590,400원 |
이 사건은 유찰될수록 최저매각가는 내려가지만 확인된 인수액 100,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 입찰가는 반드시 낙찰가 + 인수액으로 계산해야 합니다. 현재 신건 기준 590,000,000원, 1회 유찰 시 492,000,000원, 2회 유찰 시 413,600,000원이 확인된 인수액을 포함한 실질취득입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 창원공고 북측 인근으로, 주변에 신축중인 아파트단지·주상복합아파트·근린생활시설·숙박시설·대형 유통판매시설·병원·학교 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 정우파티마빌딩까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 및 일반적인 도로·교통상황은 대체로 무난합니다.
- 현황. 4층 401호는 4개 호실로 구분된 사무소 구조이며, 사무소 1개호는 영업중이고 나머지는 공실상태입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조·철근콘크리트지붕, 지하2층·지상12층 건물입니다. 급배수·공동위생·승강기·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구·지구단위계획구역이며 북측과 북서측으로 대로와 접합니다. 공시지가는 2,112,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가서상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 2015.01.19. 에스지아이신용정보주식회사 전세권 100,000,000원은 매수인 인수로 명시돼 있으므로 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 용정보는 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 최신 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 내부 구획. 401호 내부가 401호~404호의 4개 호실로 구분돼 있으므로 각 구획별 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 점유부분 대조. 노미경은 점유부분이 “501호 전부”로 기재돼 있어 본건 401호와의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 590,000,000원, 1회 유찰 492,000,000원, 2회 유찰 413,600,000원으로 낙찰가에 인수 100,000,000원을 더해 판단해야 합니다.
- 배당표 대조. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당관계와 잔존 권리는 원본 서류로 확인해야 합니다.
맺으며 — “4.9억짜리 신건”이 아니다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 말소기준권리보다 앞선 에스지아이신용정보주식회사 전세권 100,000,000원이 있고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수라고 명시하고 있습니다. 그래서 신건의 실질취득은 최저가 490,000,000원이 아니라 최소 590,000,000원입니다. 더구나 전입일·보증금이 확인되지 않은 주거 점유자가 있고, 명세서 자체도 대항력 있는 임차인이 있을 수 있다고 적고 있어 권리관계가 완전히 닫혀 있지 않습니다.
유찰되면 낙찰가는 내려가지만 확인된 100,000,000원 인수액은 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 매 회차마다 최저가가 아니라 실질취득금액과 미확정 점유관계를 함께 놓고 판단해야 합니다. 현재 단계의 핵심은 가격 할인 여부보다 선순위 전세권과 미상 점유자의 실제 인수범위를 원본 서류와 현장에서 확정하는 것입니다.
