대전지방법원 2025타경12751. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 1층 101호입니다. 사건 용도는 대지로 기재되어 있고, 감정평가 내용에서는 본 건물이 지상 10층·지하 3층의 근린생활시설 구분건물로 설명됩니다. 현재 소유자는 주식회사원앤큐이며 2022.02.15. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2022.05.25. 금산농업협동조합이 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다.

권리 자체만 보면 기준권리보다 뒤에 들어온 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 역시 모두 2023년 이후 전입해 2022.05.25. 기준권리보다 늦습니다. 다만 이 사건은 “인수 0원”이라는 한 문장만 보고 끝낼 수 없습니다. 상가임대차관계가 미상인 임차인이 있다는 비고와 감정평가상 일부 층 출입 봉쇄·호별 경계 훼손 가능성 기재를 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확인된 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준은 2022.05.25. 을구 10번 근저당권입니다. 2022.06.30. 채권최고액 변경, 2025.10.27. 농업협동조합자산관리회사로의 근저당권 이전을 거쳐, 2025.11.27. 농업협동조합자산관리회사가 경매를 개시했습니다. 2026.01.27. 서울보증보험주식회사 가압류 58,829,457원은 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

임차인 — 실제 임차인 6명, 확인된 전입은 모두 말소기준 이후

확인된 6명은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 6명입니다. 전입일이 모두 2022.05.25. 이후이므로 제공 자료에서는 대항력 없음으로 판정되어 있고, 배당 추정의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않은 항목이 많습니다.

② 시세 비교 — 숫자는 높지만, 면적이 맞지 않는다

제공 실거래 자료의 대상면적은 57.68㎡로 잡혀 있으나, 실거래 표본은 25.34㎡~36.73㎡이고 면적 일치 여부도 false로 표시되어 있습니다. 따라서 아래 거래들은 101호와 직접 동급 비교하기보다는 참고 가격대로 보는 것이 맞습니다.

최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 2026.04의 68,000,000원입니다. 최근 거래 추세는 과거 구간 대비 36.1%로 표시되어 있습니다. 그런데 현재 최저가 408,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 665.2%입니다. 면적이 일치하지 않아 이 수치만으로 적정가를 단정할 수는 없지만, 적어도 제공된 실거래를 근거로 “경매라서 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”라고 평가할 근거는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)

채권 합계 2,458,829,457원 중 예상 배당액은 401,520,000원, 미배당액은 2,057,309,457원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안백석그린빌 2단지 아파트 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 정비된 택지지대 내 상업·업무지대입니다.
• 교통. 천안베스트빌1차까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층·지하 3층 규모의 근린생활시설이며 사용승인일은 2015.08.26입니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 1층 소재 기호1·2·3은 공실 상태로 기재되어 있고, 2층·3층은 출입이 봉쇄되어 승강기가 서지 않으며 해당 층 출입문도 잠겨 있었습니다.
• 경계 훼손 가능성. 과거 경매감정평가서에는 301호와 302호 사이 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재가 있어 구분건물 호별 경계 훼손 가능성에 유의하도록 적혀 있습니다.
• 주차. 지하 3개층 주차공간이 있으나 차량 진출입이 리프트에 의존해 잘 활용되지 않는 것으로 관측되었습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 평지의 사다리형 상업용 토지이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 및 동측으로 폭 12~15m 도시계획도로에 접하는 각지입니다.
• 위반건축물. 위반사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대차 원문 확인. 매각물건명세서에 “상가임대차관계 미상의 임차인 있음”이 기재되어 있으므로 사업자등록·점유·임대차계약 관계를 직접 대조해야 합니다.
• 101호 현황 확인. 임차인 자료에는 김성호가 101호로 기재되어 있는 반면 감정평가 이용상태는 1층 기호1~3을 공실로 기재하고 있어 조사 시점과 실제 점유를 확인해야 합니다.
• 근저당 금액 대조. 등기에는 채권최고액 3,084,000,000원 변경이 있으나 배당 추정은 2,400,000,000원을 기준으로 하고 있습니다.
• 가격 비교 보정. 최근 실거래 표본의 면적이 본건 57.68㎡와 일치하지 않습니다. 665.2% 수치만으로 적정가를 역산하지 말고 동일 용도·면적의 별도 실거래 확인이 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 326,400,000원, 2회 유찰 시 261,120,000원으로 제시되어 있습니다. 다만 각 회차에서도 임대차·물리적 현황 확인은 별개입니다.
• 호별 경계와 출입. 301호·302호 경계 벽체 철거 가능성, 2층·3층 출입 봉쇄 및 승강기 운행 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 배당표 한계. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 봐야 할 두 가지

이 사건의 확인된 등기·임차인 구조만 놓고 보면, 말소기준 이후 권리와 임차인으로 구성되어 배당 추정상 매수인 인수는 0원입니다. 하지만 결론을 여기서 끝내면 안 됩니다. 첫째, 매각물건명세서에는 상가임대차관계 미상의 임차인이 따로 적혀 있습니다. 둘째, 현재 최저가 408,000,000원과 비교되는 최근 실거래들은 본건과 면적이 맞지 않으면서도, 최근 12개월 평균 대비 최저가 비율이 665.2%입니다.

따라서 이 물건은 확인된 권리의 인수 위험은 낮지만, 임대차 현황과 가격 적정성을 별도로 검증해야 하는 상가형 물건입니다. 감정가와 실질취득은 현재 모두 408,000,000원이고, 제공된 자료만으로는 가격 메리트를 인정할 근거가 부족합니다. 특히 실거래 면적 불일치와 임대차 미상 비고가 해소되기 전까지는 숫자 하나만으로 판단하기 어려운 사건입니다.