대전지방법원 2025타경12751. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 3층 303호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사원앤큐이고, 2022.06.30 금산농업협동조합 앞으로 설정된 근저당권이 말소기준입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이며 같은 날 변경등기로 3,084,000,000원으로 변경됐고, 이후 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다.
등기 순위만 보면 말소기준 이후의 현재 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기 외 점유관계입니다. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됐고, 해당 303호에는 (주)제이디이에셋이 보증금 10,000,000원·월세 400,000원으로 조사됐습니다. 전입일은 2025.11.07로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐습니다. 반면 매각물건명세서에는 이디이라는 주거 점유자가 별도로 나타나며 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능 여부가 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12751 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 3층303호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 평가일 현재 2층 및 3층 출입 봉쇄 |
| 소유자 | 주식회사원앤큐 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 3,284,898,008원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2022.06.30 금산농업협동조합 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 2025.11.27 농업협동조합자산관리회사 채권자로 등기됐고, 2026.01.27 서울보증보험주식회사 가압류 58,829,457원도 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 303호 후순위 임차인과 미상 점유자
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 / 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 | 101호 | 2024.03.18 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2026.02.02 |
| 윤용준 | 103호 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
| 주식회사 생각교육개발 | 201호,202호,203호,204호 | 2024.01.25 | 150,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 |
| (주)원비젼 | 301호,302호 | 2023.12.22 | 50,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 |
| (주)제이디이에셋 | 303호 | 2025.11.07 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 |
| 주식회사 세종파운데이션 | 304호 | 2023.06.08 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 |
| 이디이 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
확인된 전입일이 있는 점유자들은 모두 2022.06.30 말소기준 이후입니다. 특히 303호의 (주)제이디이에셋도 2025.11.07 전입으로 후순위입니다. 다만 이디이는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 없다고 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 비고에도 “상가임대차관계 미상의 임차인 있음”이 기재돼 있어 이 부분은 입찰 전 원본 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 제공 거래는 면적이 달라 직접 비교에 한계
천안베스트빌1차의 제공 실거래 8건은 전용 25.34㎡~36.73㎡이고, 분석 대상 면적 기준은 79.73㎡로 표시돼 있어 동일 면적 매칭이 되지 않습니다. 따라서 아래 거래값을 303호의 직접적인 적정가로 볼 수는 없습니다. 다만 주어진 거래자료 안에서는 신건 최저가 259,000,000원이 최근 12개월 거래 평균 61,333,333원의 422.3%, 최신 거래 68,000,000원보다도 크게 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.63㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2025.11 | 30.73㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 36.73㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 2025.03 | 25.34㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2025.03 | 25.34㎡ | 7 | 41,000,000원 |
| 2025.03 | 25.34㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2024.12 | 26.84㎡ | 9 | 42,300,000원 |
| 2024.12 | 31.99㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 61,333,333원 |
최근 12개월 평균은 61,333,333원이고 최신 거래는 68,000,000원입니다. 최근 거래군은 과거 거래군보다 36.1% 높은 추세지만, 대상과 면적이 맞지 않기 때문에 이 수치만으로 303호의 적정가를 정할 수는 없습니다. 다만 제공된 시세자료를 기준으로는 신건 최저가를 두고 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 크다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 2. 근저당 · 금산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 254,574,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 58,829,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 259,000,000원 가정 시 집행비용 4,426,000원을 제외한 254,574,000원이 근저당권에 배당되고, 채권자 미배당액은 2,204,255,457원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안백석그린빌 2단지 아파트 동측 인근 중로변, 정비된 택지지대 내 상업·업무지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층·지하3층 규모의 근린생활시설이며 사용승인일은 2015.08.26입니다.
- 주차. 지하3개층 주차공간이 있으나 차량 진출입이 리프트에 의존해 잘 활용되지 않는 것으로 관측됐습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 평지·사다리형이며 북측·동측 도시계획도로에 접합니다.
- 공시지가. 1,760,000원/㎡, 토지면적 551.2㎡로 제시돼 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이디이 점유관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 가능 여부를 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
- 303호 임차인 확인. (주)제이디이에셋은 2025.11.07 전입으로 말소기준 이후지만 실제 점유와 계약 상태를 확인해야 합니다.
- 출입 봉쇄 상태 확인. 감정평가 당시 3층 출입문이 잠겨 있어 내부 상태를 확인하지 못했습니다.
- 인접 호실 경계 확인. 과거 감정평가서에는 301호와 302호 사이 경계 벽체가 철거된 상태라는 기재가 있어 같은 층 구분건물의 현황을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 재검증. 제공 실거래 면적이 25.34㎡~36.73㎡로 대상 기준 79.73㎡와 맞지 않아, 동일 또는 유사 면적의 별도 거래자료 확보가 필요합니다.
- 배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션이므로 최종 인수 여부는 매각물건명세서와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유와 가격 확인이 핵심
이 물건은 등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조이고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 303호 후순위 임차인 외에 전입일·보증금이 확인되지 않은 이디이가 존재하고, 매각물건명세서에도 상가임대차관계 미상의 임차인이 언급됩니다. 여기에 3층 출입 봉쇄로 내부 확인이 제한됐습니다.
가격도 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가는 259,000,000원인데 제공된 최근 12개월 거래 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 68,000,000원입니다. 다만 이 거래들은 대상보다 작은 면적이므로 단순 배수만으로 적정가를 단정할 수 없습니다. 결론적으로 이 사건의 핵심은 후순위 등기 자체보다 미상 점유자의 대항력, 봉쇄된 내부 상태, 그리고 동일 면적 시세를 추가 확인하는 것입니다.
