대전지방법원 2025타경12751. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 1층103호입니다. 사건의 말소기준권리는 2022.05.25. 금산농업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 2022.06.30. 변경등기로 채권최고액이 3,084,000,000원으로 변경되고, 2025.10.27. 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다. 현재 경매개시결정 채권자도 농업협동조합자산관리회사입니다.

등기 흐름만 보면 말소기준 이후의 2025.11.27. 임의경매개시결정과 2026.01.27. 서울보증보험주식회사 가압류 58,829,457원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 상가임대차관계가 완전히 정리됐다고 단정할 수 있는 형태가 아닙니다. 조사된 점유자들은 모두 말소기준일 이후 전입 또는 사업자등록 관련 일자로 표시되어 대항력이 없는 것으로 정리돼 있지만, 별도로 임대관계가 확인되지 않은 임차인이 있다는 기재가 남아 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

과거 2023.12.15. 금산농업협동조합이 임의경매를 신청했으나 2025.02.07. 취하됐고, 해당 경매개시결정 등기는 2025.02.10. 말소됐습니다. 이후 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 뒤 2025.11.27. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.

② 임차·점유 관계 — 알려진 점유자는 후순위, 미상 임차인은 확인 필요

103호와 직접 연결된 조사자는 윤용준이며, 전입일은 2024.03.07.로 말소기준일 2022.05.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 매각물건명세서에는 별도로 “상가임대차관계 미상의 임차인 있음”이라는 비고가 있어 미상 점유자의 대항력 여부는 원본 서류와 현장조사를 통해 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 숫자는 크지만 면적 매칭이 되지 않는다

천안베스트빌1차 거래자료에는 최근 거래 8건이 잡혀 있으나, 대상 면적은 56.8㎡인 반면 거래 표본은 25.34㎡부터 36.73㎡까지로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 거래가는 동일 면적의 직접 비교시세가 아니라 건물 내 거래 흐름을 참고하는 자료로만 보는 것이 적절합니다.

최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 2026.04.의 68,000,000원입니다. 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균의 668.5%입니다. 다만 표본 면적이 대상 면적과 다르므로 이 비율만으로 “410,000,000원이 적정 시세보다 비싸다”라고 단정해서는 안 됩니다. 반대로 이 거래자료만 놓고 신건 가격에 메리트가 있다고 판단할 근거도 없습니다. 최근 거래 추세는 이전 표본 대비 36.1% 상승으로 집계돼 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)

채권 합계 2,458,829,457원 중 예상배당은 403,500,000원이며, 미배당은 2,055,329,457원입니다. 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 천안백석그린빌 2단지 아파트 동측 인근 중로변, 정비된 택지지대 내 상업·업무지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층·지하3층 규모이며 1층부터 3층까지 근린생활시설이 소재합니다.
• 상태. 1층 소재 물건들은 평가일 현재 모두 공실 상태로 조사됐습니다. 2층과 3층은 출입이 봉쇄돼 있고 승강기도 정차하지 않는 것으로 기재돼 있습니다.
• 구분건물 주의. 301호와 302호 사이 경계 벽체 철거 가능성이 과거 감정평가서에 기재된 것으로 조사돼 구분건물 호별 경계 훼손 가능성에 유의가 필요합니다.
• 주차. 지하3개층 주차공간은 차량 진출입이 리프트에 의존해 잘 활용되지 않는 것으로 관측됐습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 주상용 건부지이며, 북측 및 동측으로 폭 12~15m 도시계획도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계 원본 대조. 매각물건명세서의 상가임대차관계 미상 임차인 기재와 103호 윤용준의 보증금 미상 부분을 확인해야 합니다.
• 점유 현황 확인. 감정평가 당시 1층은 공실 상태였으므로 매각기일 전 실제 점유상태가 달라졌는지 현장을 다시 확인하는 것이 필요합니다.
• 근저당 금액 확인. 최초 채권최고액 2,400,000,000원과 변경 후 3,084,000,000원이 함께 존재하므로 최신 등기와 채권계산서를 대조해야 합니다.
• 가격 비교사례 확인. 현재 거래자료는 대상 56.8㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 동일 용도·면적의 실제 거래사례 없이 61,333,333원을 직접 시세로 쓰면 안 됩니다.
• 시설 조건 확인. 지하주차장 차량 진출입이 리프트에 의존하는 구조와 건물 내 2·3층 출입 제한 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — 인수 0원 추정과 ‘권리 확인 완료’는 다르다

이 사건의 등기 순위는 비교적 분명합니다. 2022.05.25. 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 경매개시결정과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 103호 임차인의 보증금이 확인되지 않고, 별도의 상가임대차관계 미상 임차인 기재가 남아 있어 점유·임대관계를 완전히 확정한 사건으로 보기는 어렵습니다.

가격 측면에서도 감정가 410,000,000원과 비교되는 최근 거래 평균 61,333,333원은 대상 56.8㎡와 면적이 다른 표본입니다. 최저가가 이 평균의 668.5%라는 숫자는 크지만, 그 자체가 적정 시세와의 정확한 격차를 뜻하지는 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 말소기준 이후 권리 소멸 구조를 확인한 뒤, 미상 임대차와 동일 면적 가격자료를 별도로 검증하는 것입니다.