대전지방법원 2025타경12751. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 2층 201호가 경매 대상입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만 등기사항증명서는 집합건물이며, 감정요항표는 해당 건물을 근린생활시설로 설명하고 있습니다. 따라서 일반 주거용 아파트와 같은 기준으로 가격을 비교하면 안 됩니다.

현재 소유자는 주식회사원앤큐입니다. 2021년 12월 소유권을 취득한 뒤 신탁등기를 거쳤고, 2022년 5월 신탁재산 귀속과 함께 소유권을 회복했습니다. 같은 날 금산농업협동조합 앞으로 근저당권이 설정됐으며, 이후 채권최고액 증액과 근저당권 이전을 거쳐 현재의 임의경매로 이어졌습니다.

이 물건에서 가장 먼저 살펴볼 것은 채권 규모 자체보다 실제 매각 대상의 범위, 201호 임차관계, 출입 봉쇄 상태, 공동담보 및 근저당 변경 내역입니다. 채권자에게 배당이 부족하더라도 그것이 곧 매수인이 해당 근저당 채무를 승계한다는 뜻은 아닙니다. 반면 점유·시설·가격 문제는 등기상 인수액만으로 해결되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 채권 승계를 구분

말소기준은 2022.05.25 접수된 을구 7번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 금산농업협동조합이며, 채권최고액은 2,400,000,000원으로 설정됐습니다. 이후 2022.06.30 채권최고액이 3,084,000,000원으로 변경됐고, 2025.10.27 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권이 이전됐습니다.

기존 하나은행 및 중앙전기주식회사 근저당권과 과거 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년에 개시됐던 금산농업협동조합의 종전 임의경매 역시 2025년 취하로 말소됐습니다. 현재 진행 중인 경매는 2025.11.27 개시된 별도 사건입니다.

현재 경매개시결정과 그 이후 서울보증보험주식회사의 가압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다. 다만 매각물건명세서상 미상 점유관계와 실제 임대차의 범위는 별도로 확인해야 하며, 등기 말소와 내부 점유 해소를 동일하게 판단해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 본건 201호 확인이 우선

현황조사 등에 이름이 확인되는 임차·점유 명의자는 건물 전체에서 6명입니다. 이 가운데 본건 201호와 직접 관련된 것으로 기재된 곳은 주식회사 생각교육개발입니다. 해당 법인은 201호·202호·203호·204호를 함께 사용하는 것으로 기재되어 있으며, 보증금은 150,000,000원입니다. 이를 201호 단독 보증금으로 나누어 계산할 근거는 없습니다.

호실별 현황조사 참고표입니다. 201호 이외의 호실에 기재된 보증금을 본건 매수인 인수액으로 합산하지 않았습니다. 배당요구가 확인된 명의자는 김성호입니다.

권리분석 결론: 확인된 후순위 임차관계만을 기준으로 하면 매수인이 승계할 보증금은 산정되지 않습니다. 그러나 불명확한 점유 표기가 남아 있으므로 최종 인수위험이 완전히 해소됐다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 거래는 있지만 본건 비교표본은 아니다

천안베스트빌1차의 최근 거래기록은 존재합니다. 다만 본건은 2층 근린생활시설로 조사된 반면, 확인된 거래들은 면적과 층수가 다른 호실입니다. 본건에 대응하는 면적 기준은 57.68㎡이며, 아래 거래들의 면적은 25.34㎡~36.73㎡입니다.

전체 거래 평균보다 최근 12개월 평균이 높고, 표본상 최근 거래 추세도 상승 방향입니다. 하지만 이것은 해당 거래 표본의 움직임일 뿐, 본건 201호의 가치가 같은 비율로 상승했다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,005,000,000원 가정)

아래는 최초 근저당 채권최고액 2,400,000,000원을 기준으로 작성된 단순 배당 시나리오입니다. 근저당 변경 후 채권최고액과 실제 경매 청구액이 서로 다르므로 확정배당표로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오와 회차별 미배당

위 인수액은 확인된 등기권리와 후순위 임차관계에 기초한 추정치입니다. 불명확한 점유관계에 따른 추가 위험을 확정적으로 배제한 금액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 백석동 천안백석그린빌 2단지 아파트 동측 인근 중로변에 위치합니다. 주변은 정비된 택지지대 내 상업·업무지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 지상 10층·지하 3층 규모이며 2015.08.26 사용승인됐습니다. 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 출입 제한. 감정평가 당시 2층과 3층의 출입문이 잠겨 있었고 승강기도 해당 층에 정지하지 않았습니다. 내부 확인은 건축물대장 도면 등에 의존했습니다.
• 시설 이용. 지하 3개 층에 주차 공간이 있으나 차량 진출입이 리프트에 의존하며 활용도가 낮은 것으로 관찰됐습니다.
• 구분건물 경계. 과거 감정평가서에는 301호와 302호 사이의 경계 벽체가 철거됐다는 기재가 있습니다. 본건 201호와는 별개이나 건물 전체의 이용상태를 확인할 때 참고할 사항입니다.
• 토지. 대지권의 목적인 토지는 대체로 사다리꼴 평지이며, 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 준주거지역·지구단위계획구역에 속하고 북측 및 동측 도시계획도로에 접합니다.
• 환금성. 소규모 근린생활시설의 가격은 개별 점포의 접근성·점유·임대수익·호실별 이용상태에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 본건은 내부 확인 제한까지 있어 가격 검증에 추가적인 주의가 필요합니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 매각 대상 확인. 사건 용도 표기는 대지이나 등기와 감정자료는 집합건물·근린생활시설을 가리킵니다. 매각물건목록에서 201호 전유부분과 대지권의 범위를 정확히 확인하세요.
• 근저당 변경·공동담보. 최초 채권최고액 2,400,000,000원과 변경 후 3,084,000,000원을 구분하고, 공동담보목록 제2022-639호 및 채권 이전 내역을 대조해야 합니다.
• 본건 임대차. 생각교육개발의 201·202·203·204호 공동 사용관계, 보증금 150,000,000원의 계약 범위, 사업자등록 및 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 불명확한 점유 명의. 명세서의 ‘생각교’ 및 ‘육개발’ 표기가 기존 법인과 동일한지, 별도 점유자인지 확인해야 합니다. 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 인수액을 확정하면 안 됩니다.
• 출입 및 내부 확인. 2층 출입 봉쇄의 원인, 승강기 정지 상태, 내부 훼손 여부, 호실별 구획 및 실제 사용 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 10층 등 다른 면적의 거래를 201호 시세로 그대로 적용하지 말고, 동일 용도·유사 입지 근린생활시설의 거래 및 임대수익을 별도로 대조하세요.
• 배당 및 추가 비용. 변경된 근저당 채권최고액과 실제 청구액을 확인하고, 당해세·최우선변제·체납 관리비·명도 및 시설 복구 비용을 별도로 점검하세요.
• 원본 서류. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임대차 관련 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 그러나 현장과 가격은 미확인”

이 사건은 말소기준권리와 채권 승계 흐름이 비교적 분명합니다. 2022년 근저당을 기준으로 이후의 경매개시결정과 가압류가 소멸하는 구조이며, 배당 부족액이 그대로 매수인에게 전가되는 사건은 아닙니다.

그러나 권리의 말소 가능성만으로 물건 전체가 안전하다고 평가하기는 어렵습니다. 201호를 포함한 임대차, 명세서의 불명확한 점유 표기, 2층 출입 봉쇄, 변경된 근저당과 공동담보관계, 직접 비교 가능한 시세의 부재가 동시에 존재합니다.

감정가와 최저가가 같은 신건 단계에서는 특히 가격을 보수적으로 봐야 합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 내부 상태와 실제 임대차관계가 해결되지 않으면 가격이 낮아졌다는 이유만으로 매력도가 높아지는 것은 아닙니다. 본건의 핵심은 등기상 인수 0원보다 실제 매각 대상과 점유 상태를 확인하고, 201호의 독립적인 가치를 검증하는 데 있습니다.