대전지방법원 2025타경12751. 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 1층 102호입니다. 감정평가 내용상 이 건물이 속한 1~3층 구분건물은 근린생활시설이고, 1층 소재 평가대상들은 평가일 현재 모두 공실 상태로 조사됐습니다. 토지는 준주거지역의 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 394,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다.
권리의 기준점은 2022.05.25. 설정된 금산농업협동조합 근저당입니다. 최초 채권최고액은 2,400,000,000원이고 2022.06.30. 변경계약으로 3,084,000,000원으로 변경됐으며, 2025.10.27. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이후 천안시 압류, 현재 경매개시결정, 서울보증보험주식회사 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경12751 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 백석동 888 천안베스트빌1차 1층 102호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 · 1층 소재 평가대상 공실 상태 |
| 소유자 | 주식회사원앤큐 |
| 감정가 / 최저가 | 394,000,000원 / 394,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 3,284,898,008원 |
| 매각기일 | 2026.10.12 |
| 토지 | 준주거지역 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 공시지가 1,760,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 말소기준은 2022.05.25. 금산농업협동조합 근저당입니다. 2024.11.27. 천안시 압류, 2025.11.27. 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정, 2026.01.27. 서울보증보험주식회사의 58,829,457원 가압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차 조사 — 102호와 다른 호실을 구분해서 봐야 한다
현황조사에는 천안베스트빌1차 내 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 아래 조사 대상 가운데 102호로 명시된 임차인은 없습니다. 확인된 전입일은 모두 2022.05.25. 말소기준권리보다 뒤여서 조사된 임차인들은 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김성호 | 101호 | 2024.03.18 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 배당요구 2026.02.02 |
| 윤용준 | 103호 | 2024.03.07 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 보증금 확인 필요 |
| 주식회사 생각교육개발 | 201호,202호,203호,204호 | 2024.01.25 | 150,000,000원 | - | 대항력 없음 |
| (주)원비젼 | 301호,302호 | 2023.12.22 | 50,000,000원 | - | 대항력 없음 |
| (주)제이디이에셋 | 303호 | 2025.11.07 | 10,000,000원 | 400,000원 | 대항력 없음 |
| 주식회사 세종파운데이션 | 304호 | 2023.06.08 | 5,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 |
③ 시세 비교 — 최근 거래는 참고자료지만 면적이 맞지 않는다
천안베스트빌1차의 공개된 비교 거래는 8건이고, 최근 12개월 거래는 3건입니다. 최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 2026.04. 68,000,000원입니다. 다만 거래 면적은 25.34㎡~36.73㎡이고 비교 대상 면적은 54.6㎡로 표시돼 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 아래 수치는 102호의 적정가를 직접 산정하는 동일면적 시세가 아니라 가격 수준을 확인하는 참고자료로만 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 26.63㎡ | 10 | 68,000,000원 |
| 2025.11 | 30.73㎡ | 10 | 60,000,000원 |
| 2025.09 | 36.73㎡ | 7 | 56,000,000원 |
| 2025.03 | 25.34㎡ | 4 | 41,000,000원 |
| 2025.03 | 25.34㎡ | 7 | 41,000,000원 |
| 2025.03 | 25.34㎡ | 6 | 41,000,000원 |
| 2024.12 | 26.84㎡ | 9 | 42,300,000원 |
| 2024.12 | 31.99㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 3건 | 61,333,333원 |
수치상 신건 최저가 394,000,000원은 최근 12개월 평균의 642.4%이고, 전체 8건 평균 51,162,500원과 비교해도 770.1%입니다. 최근 거래군이 이전 거래군보다 36.1% 높은 흐름이지만, 그 점을 감안해도 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 표현할 근거는 없습니다. 특히 면적이 맞지 않으므로 응찰가를 정하려면 102호와 실제 면적·층·용도가 맞는 별도 비교사례 확인이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 394,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,316,000원 |
| 2. 근저당 · 금산농업협동조합 | 2,400,000,000원 | 387,684,000원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 58,829,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,458,829,457원, 예상 배당액은 387,684,000원, 미배당액은 2,071,145,457원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시 배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 394,000,000원 | 387,684,000원 | 2,071,145,457원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 315,200,000원 | 309,987,200원 | 2,148,842,257원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 252,160,000원 | 247,829,760원 | 2,210,999,697원 | 0원 |
유찰되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 낙찰자의 핵심 리스크는 후순위 채권 승계보다 가격·상가 환금성·실제 호실 상태에 있습니다.
⑥ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 천안백석그린빌 2단지 아파트 동측 인근 중로변에 위치하며, 정비된 택지지대 내 상업·업무지대입니다.
- 교통. 천안베스트빌1차까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 10층·지하 3층 규모이며 1~3층은 근린생활시설입니다. 사용승인일은 2015.08.26.입니다.
- 1층 상태. 1층 소재 평가대상은 평가일 현재 모두 공실 상태로 조사됐습니다.
- 2~3층 상태. 출입이 봉쇄돼 있고 승강기가 2층·3층에 서지 않으며 해당 층 출입문도 잠겨 있는 것으로 조사됐습니다.
- 구분 상태 주의. 근년 경매감정평가서에 301호와 302호 사이 경계 벽체 철거 기재가 있어 구분건물 호별 경계 훼손 가능성에 유의해야 합니다.
- 주차. 지하 3개층 주차공간이 있으나 차량 진출입이 리프트에 의존해 잘 활용되지 않는 것으로 관측됐습니다.
- 토지. 평지의 사다리형 주상용 건부지이며 북측·동측으로 폭 12~15m 도시계획도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 102호 점유 재확인. 감정평가상 1층은 공실이지만, 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서와 현장을 다시 대조해야 합니다.
- 비교사례 면적 확인. 현재 확보된 실거래는 25.34㎡~36.73㎡이고 비교 대상 면적 54.6㎡와 일치하지 않습니다. 동일 용도·유사 면적 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 394,000,000원은 최근 12개월 비교 거래 평균 61,333,333원의 642.4%입니다. 면적 차이가 있어도 현재 자료만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
- 상가 환금성. 주거 아파트와 달리 근린생활시설은 호실별 면적·층·가시성·접근성·임대수익에 따라 가격 편차가 큽니다.
- 건물 이용 제약 확인. 지하주차장 리프트 이용과 2~3층 출입 봉쇄 상태가 건물 전체 이용성에 미치는 영향을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.09.29.입니다. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 먼저다
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 선명합니다. 2022.05.25. 근저당이 기준이고 그 뒤의 압류, 경매개시결정, 가압류는 매각으로 소멸합니다. 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 그러나 권리가 정리된다는 사실과 394,000,000원이 적정하다는 판단은 전혀 다른 문제입니다. 최근 거래 자료는 102호와 면적이 맞지 않아 직접 비교가 어렵고, 그럼에도 표시된 최근 거래 가격은 현재 최저가보다 현저히 낮습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 후순위 권리 인수가 아니라 102호의 실제 면적·상태·임대가치와 동일 조건의 상가 거래를 얼마나 정확하게 다시 확인하느냐입니다.
