대전지방법원 2025타경12751. 충남 천안시 서북구 백석동 천안베스트빌1차 3층 304호입니다. 사건상 물건 용도는 대지로 표기되어 있으나, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가서에서는 해당 건물의 1~3층 구분건물을 근린생활시설로 설명하고 있습니다. 아파트나 일반 주거용 오피스텔의 거래가격을 그대로 적용할 수 없는 물건입니다.

현재 소유자는 주식회사원앤큐입니다. 2022년 6월 30일 매매를 원인으로 소유권을 취득하면서 거래가액 250,000,000원이 등기됐습니다. 같은 날 금산농업협동조합 근저당권이 설정됐고, 이후 채권최고액이 변경됐으며 농업협동조합자산관리회사로 근저당권이 이전됐습니다.

등기상 후순위 가압류들은 매각으로 소멸할 구조입니다. 하지만 감정평가 당시 해당 층의 출입문이 잠겨 있고 승강기도 정차하지 않아 내부 조사가 이뤄지지 않았습니다. 매각물건명세서에는 상가임대차관계가 불명확한 임차인이 있다는 취지가 기재돼 있습니다. 등기상 말소와 실제 점유관계의 정리는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도

핵심은 2022년 6월 30일 을구 5번 근저당권입니다. 금산농업협동조합을 근저당권자로 설정한 뒤 같은 날 채권최고액이 3,084,000,000원으로 변경됐습니다. 2025년 10월 27일에는 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 별개의 근저당채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

과거 신탁등기와 이전 경매에 따른 근저당권, 압류는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매와 관련된 근로복지공단 및 서울보증보험주식회사의 가압류, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸할 예정입니다.

② 임차인 분석 — 304호의 추가 점유관계가 핵심

현황조사상 건물 전체에 여러 임차인이 확인되지만, 경매 대상은 3층 304호입니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 이 물건에 전부 합산해서는 안 됩니다. 304호에 직접 연결되는 임차인 및 별도 점유 표기를 중심으로 확인해야 합니다.

주식회사 세종파운데이션은 304호에 보증금 5,000,000원, 월세 1,000,000원으로 기재되어 있습니다. 전입일은 말소기준권리인 2022년 6월 30일보다 늦어 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 확정일자 및 배당요구는 확인되지 않았습니다.

반면 ‘세종파’라는 별도 점유 표기는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 주식회사 세종파운데이션의 약칭 또는 동일한 점유관계일 가능성도 있지만, 동일인이라고 확정하거나 별개 임차인이라고 단정할 근거 역시 없습니다. 보증금이 미상인 점유자를 대항력 없는 임차인으로 처리하거나 인수액을 임의로 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 분석 — 거래자료의 비교 가능성부터 확인

단지 실거래 자료는 존재하지만 대상 304호의 전용면적은 62.25㎡이고, 확인된 실거래는 25.34~36.73㎡ 구간의 4~10층 물건입니다. 대상은 3층 근린생활시설로, 거래 표본과 면적·층·용도에 차이가 있습니다. 따라서 아래 가격은 동일 조건의 직접 비교사례가 아닌 참고 거래로만 사용해야 합니다.

전체 거래 평균은 51,162,500원, 최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래가는 68,000,000원입니다. 최근 표본 평균은 과거 표본 대비 36.1% 높은 수치입니다. 다만 표본의 면적과 거래 조건이 균일하지 않아 이를 대상 304호의 가격 상승률로 해석할 수는 없습니다.

신건 최저가 202,000,000원은 최근 12개월 거래 평균의 329.3%로 집계됩니다. 그러나 대상 304호와 최근 실거래 물건은 동일 면적·동일 용도의 비교대상이 아닙니다. 이 비율만으로 감정가가 고평가됐다고 확정할 수도, 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 평가할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)

집행비용 3,628,000원을 공제한 뒤 근저당권 배당에 198,372,000원을 배정하는 추정표입니다. 근저당권의 최초 채권최고액 2,400,000,000원을 사용한 계산이며, 등기상 변경 후 채권최고액은 3,084,000,000원입니다. 실제 배당은 확정 채권액·우선채권·배당요구·법원의 배당절차에 따라 달라집니다.

신청채권자의 청구액은 3,284,898,008원입니다. 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전돼 신청채권자와 등기상 최초 근저당권자가 달라진 점, 배당 시뮬레이션에서 신청채권자에게 별도 배당액이 잡혀 있지 않은 점은 실제 배당채권자와 계산 기준을 대조할 필요가 있습니다. 양도 전후 근저당채권을 서로 다른 채무로 합산해서는 안 됩니다.

* 인수액 0원은 시뮬레이션상의 수치입니다. 전입일·보증금이 미상인 별도 점유자의 권리가 확인되지 않아 실제 최종 인수액은 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안시 서북구 백석동 천안백석그린빌 2단지 아파트 동측 인근 중로변에 위치하며, 주위는 정비된 택지지대 내 상업·업무지대입니다.
• 교통. 천안베스트빌1차 건물까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다. 북측과 동측으로 폭 12~15m의 도시계획도로에 접합니다.
• 이용상태. 감정평가 당시 2층과 3층은 출입이 봉쇄돼 있었으며 승강기가 해당 층에 정차하지 않고 계단실 출입문도 잠겨 있었습니다. 내부 확인 대신 건축물대장 도면 등을 활용해 평가했습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕, 지상 10층·지하 3층 규모입니다. 사용승인일은 2015.08.26이며 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 주차. 지하 3개 층에 주차공간이 있으나 차량 출입이 리프트에 의존하는 구조로, 감정평가 당시 활용도가 높지 않은 것으로 관측됐습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 대지권의 목적이 되는 토지는 대체로 사다리형의 평지이며 주상용 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다.
• 구분건물 경계. 기존 경매감정평가서에는 301호와 302호 사이의 경계벽이 철거된 상태라는 기재가 있습니다. 대상은 304호이므로 이를 곧바로 304호의 하자로 단정할 수는 없지만, 같은 층의 구획 및 출입 구조를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 24세대 규모의 복합 이용 건물로, 대상 호실의 내부 상태와 임대 가능 여부가 거래 판단에 중요합니다. 확인된 실거래는 면적과 이용 형태가 달라 304호의 매각 가능가격이나 환금성을 직접 입증하지 못합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 출입 봉쇄 상태 확인. 3층 출입문과 승강기 정차 제한이 현재도 유지되는지, 304호에 합법적으로 접근하고 이용할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 미상 점유자 확인. ‘세종파’와 주식회사 세종파운데이션의 동일인 여부, 실제 점유 공간, 임대차계약, 전입 또는 사업자등록 시점, 보증금과 확정일자를 확인해야 합니다.
• 임대차 인수 위험. 주식회사 세종파운데이션의 전입은 말소기준 이후이나, 별도 점유자의 대항력은 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본 및 최신 임대차 자료를 대조해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 대지 표기와 감정평가상 근린생활시설의 관계를 건축물대장, 집합건축물대장 및 등기 원본에서 확인해야 합니다. 주거 점유 표기의 실제 이용관계도 확인 대상입니다.
• 시세 재검증. 25~36㎡대 상층부 실거래를 62.25㎡의 3층 근린생활시설과 동일하게 비교하지 말고, 유사 근린생활시설의 거래가·임대료·공실 및 관리비를 별도로 확인해야 합니다.
• 담보권·배당 검증. 근저당권 채권최고액 변경, 농업협동조합자산관리회사로의 권리이전, 신청채권액과 예상배당 산정 기준을 원본 서류로 대조해야 합니다.
• 내부 및 시설 상태. 장기간 출입 봉쇄에 따른 내부 훼손, 공용부 접근, 승강기 및 주차 리프트 사용 가능 여부, 설비 유지관리와 관리비 체납을 확인해야 합니다.
• 원본 최종 확인. 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본과 법원 사건 진행 상태를 재확인해야 합니다.

맺으며 — “말소 구조보다 실제 점유와 이용 가능성”

이 물건은 후순위 등기권리의 소멸 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2022년 금산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤에 붙은 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 그러나 등기부만으로 304호의 실제 점유 위험과 최종 취득비용이 모두 해소되지는 않습니다.

304호에 관해 확인된 법인 임차인은 말소기준 이후 전입했지만, 별도로 기재된 점유자의 대항력과 보증금은 미상입니다. 여기에 출입 봉쇄로 내부 상태를 확인하지 못했고, 단지 실거래 역시 대상과 면적·용도가 달라 감정가의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

신건 최저가 202,000,000원에서 출발하지만, 유찰로 최저가가 내려가더라도 미상 점유관계·내부 접근·용도 및 실질 시세가 확인되지 않는 한 가격 메리트가 검증됐다고 볼 수 없습니다. 이 사건은 입찰가를 계산하기 전에 실제 점유와 이용 가능성, 임대차 인수 여부부터 확정해야 하는 물건입니다.