대전지방법원 2025타경12751. 등기상 소유자는 주식회사원앤큐이고, 2021.12.29 소유권을 취득한 뒤 신탁을 거쳐 2022.05.25 다시 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 금산농업협동조합 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준이며, 2022.06.30 채권최고액은 3,084,000,000원으로 변경됐고 2025.10.27 근저당권자는 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 현 경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류는 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기보다 점유관계와 현장 상태입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각이라고 적혀 있고, 상가임대차관계가 확인되지 않은 임차인이 존재합니다. 감정평가 당시 2층·3층 출입은 봉쇄돼 있었고 승강기도 해당 층에 서지 않았으며, 301호와 302호 사이 경계벽이 철거된 상태였다는 과거 감정평가 기재도 확인됩니다. 따라서 등기상 말소 여부만 보고 권리분석을 끝내기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소되지만 점유는 별도 확인

말소기준은 2022.05.25 을구 3번 근저당권입니다. 이후의 현 경매개시결정과 서울보증보험주식회사 가압류는 매각으로 소멸합니다. 2023.12.15 개시된 종전 임의경매는 2025.02.07 취하돼 2025.02.10 말소됐고, 현재 사건은 2025.11.27 다시 개시된 2025타경12751입니다.

② 임차인 — 확인된 전입은 후순위, ‘비젼’은 대항력 가능·미상

김성호, 윤용준, 주식회사 생각교육개발, (주)원비젼, (주)제이디이에셋, 주식회사 세종파운데이션은 모두 확인된 전입일이 말소기준일인 2022.05.25 이후여서 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 반면 매각물건명세서의 ‘비젼’은 전입일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 산정표의 매수인 인수 0원을 확정적 인수액으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 582.1%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

천안베스트빌1차 실거래 데이터는 총 8건이고, 최근 12개월 표본은 3건입니다. 최근 12개월 평균은 61,333,333원, 최신 거래는 2026.04 68,000,000원입니다. 현재 최저가 357,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 582.1%로 집계됐습니다. 다만 본건의 비교 기준 면적은 57.68㎡인데 아래 거래들은 25.34㎡~36.73㎡이고, 데이터 자체도 면적 매칭 안 됨으로 분류돼 있습니다. 더구나 본건은 일괄매각이므로, 582.1%를 곧바로 ‘동일 물건 시세의 5배 이상’으로 해석하는 것은 적절하지 않습니다.

최근 표본은 과거 표본보다 36.1% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세 데이터는 아닙니다. 그럼에도 최저가가 최근 12개월 평균의 582.1%이고 최신 거래 68,000,000원보다도 절대금액이 크므로 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 표현할 수 없습니다. 특히 이 사건은 단일 호실 가격 비교가 아니라 일괄매각 범위와 각 호별 면적·상태를 다시 나눠 검증해야 하는 유형입니다.

④ 예상배당표 (매각가 357,000,000원 가정)

채권 합계 2,458,829,457원 중 예상 배당액은 351,202,000원, 미배당액은 2,107,627,457원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, ‘비젼’의 대항력·보증금도 확인되지 않은 상태입니다.

⑤ 회차별 배당 여력

회차가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수 산정액은 모두 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리관계에 대한 산정값이며, 전입일·보증금이 미상인 ‘비젼’ 문제가 별도로 남아 있다는 점은 각 회차에 동일하게 적용됩니다.

⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안백석그린빌 2단지 아파트 동측 인근 중로변, 정비된 택지지대 내 상업·업무지대입니다.
• 교통. 천안베스트빌1차까지 차량 접근이 가능하며 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상10층·지하3층 규모이며 사용승인일은 2015.08.26입니다. 공용 위생·급배수·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
• 현장 상태. 2층·3층 출입이 봉쇄돼 있고 승강기가 해당 층에 서지 않으며, 계단실 출입문도 잠겨 있는 상태로 조사됐습니다.
• 경계벽. 과거 경매감정평가서에 301호와 302호 사이 경계벽체가 철거된 상태라는 기재가 있어 구분건물 경계 훼손 가능성에 유의해야 합니다.
• 주차. 지하3개층 주차공간이 있으나 차량 진출입이 리프트에 의존해 활용이 원활하지 않은 것으로 관측됐습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역, 평지·사다리형이며 공시지가는 1,760,000원/㎡입니다. 북측 및 동측으로 폭 12m~15m 중로3류에 접합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재됐습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 미상 임차인 확인. ‘비젼’의 전입일·보증금·점유 부분을 매각물건명세서 원문과 현황조사 원문으로 반드시 보완해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상입니다.
• 일괄매각 범위 확인. 실거래 비교가 단일 소형 호실 중심인 반면 본건은 일괄매각입니다. 포함 호실과 각 호실의 전유면적을 분리해 가격을 다시 검증해야 합니다.
• 301호·302호 경계 확인. 경계벽 철거 기재가 있으므로 구분소유 독립성, 원상복구 필요성, 실제 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 출입 가능 여부 확인. 감정평가 당시 2층·3층 출입이 봉쇄돼 내부 확인에 제한이 있었습니다. 실제 내부 상태를 확인하지 못한 채 가격을 판단하면 불확실성이 큽니다.
• 실거래 해석 주의. 최근 12개월 평균 61,333,333원과 최신 거래 68,000,000원은 면적이 일치하지 않는 표본입니다. 582.1%라는 비율만으로 적정가를 결정해서는 안 됩니다.
• 배당과 인수 분리. 예상배당상 인수액은 0원이지만 미상 임차인의 권리관계가 확정되지 않았으므로 배당표의 0원을 곧바로 최종 인수액으로 보지 마십시오.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 일괄매각 대상 목록을 서로 대조해 권리·점유·물리 현황을 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소된다”와 “안전하다”는 같은 말이 아니다

등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2022.05.25 근저당권이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 날짜가 확인되는 임차인도 모두 후순위입니다. 그러나 이 사건은 대항력 가능·미상인 ‘비젼’, 일괄매각, 출입 봉쇄, 301호·302호 경계벽 훼손 가능성이 동시에 존재합니다. 가격도 최근 12개월 평균 대비 582.1%로 집계되지만 비교 표본의 면적이 맞지 않아 단순 배수 비교로 적정가를 결론낼 수 없습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “후순위 권리가 소멸하느냐”가 아니라, 미상 임차인이 실제로 어떤 권리를 갖는지, 일괄매각 범위와 내부 현황이 무엇인지, 357,000,000원을 그 전체 자산 기준으로 어떻게 평가할 것인지입니다. 현재 자료만으로는 가격 가점을 줄 근거가 없고, 권리·현장 불확실성도 남아 있어 보수적인 검토가 필요한 사건입니다.