대구지방법원 2026타경100710. 경산시 중방동 364-8 주1 1층 101호입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물의 1층이고, 기호(1)는 외벽과 간판에 ‘PC방’으로 표기돼 있으나 폐문·부재로 실제 공실 여부는 확인되지 않았습니다. 토지는 일반상업지역의 상업용 건부지로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사태웅이며, 2022.03.28. 소유권을 취득했습니다.
등기부만 보면 기준권리 이후의 권리는 정리가 비교적 명확합니다. 현재 말소기준은 2022.03.28. 주식회사우리은행 근저당권 5,880,000,000원이고, 그 뒤 신한은행 근저당, 이도영 근저당, 다수 가압류와 압류, 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. (주)골든트리는 2021.05.11. 전입해 말소기준보다 앞서며, 보증금이 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 1층101호 · 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 건부지 · 1층 101호는 간판 및 외벽 ‘PC방’ 표기, 실제 공실 여부 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 · 사용승인일 2020.09.23 |
| 소유자 | 주식회사태웅 (2022.03.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 921,000,000원 / 921,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,891,274,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
2020.10.22. 김천신용협동조합 근저당 5,034,700,000원은 2022.03.28. 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 설정된 을구 3번 우리은행 근저당 5,880,000,000원입니다. 이후의 신한은행 근저당 1,200,000,000원, 이도영 근저당 3,000,000,000원 및 각종 가압류·압류는 매각으로 소멸 예정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골든트리 | 101호, 28㎡ | 2021.05.11 | 미상 | 500,000원 | 대항력 有 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
이 사건에서는 배당표의 기계적 ‘매수인 인수 0원’ 수치를 그대로 받아들이면 안 됩니다. 해당 배당 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 미배당 보증금이 반영돼 있지 않습니다. 보증금이 존재하고 배당으로 회수되지 않는 부분이 있다면 그 미배당액은 매수인 승계 위험으로 이어질 수 있으므로, 실질취득비용은 보증금 확인 전에는 산정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래도, 실질취득도 아직 확정 불가
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 921,000,000원이 시장가격보다 높은지 낮은지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 임차인의 보증금도 미상이라는 점입니다. 낙찰가가 낮아지더라도 미배당 보증금 승계액이 커지면 실제 취득원가는 낙찰가만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 921,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,610,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,880,000,000원 | 909,390,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 396,553,376원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 근로복지공단 | 312,544,600원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 10. 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 12,494,830,083원 중 현재 가정 매각가에서 채권자 배당은 909,390,000원, 미배당은 11,585,440,083원입니다. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세 해당 시 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 또한 위 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 임차인의 승계 가능액이 반영돼 있지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산오거리 남서측 인근으로 주변은 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 교통시설 접근성 등을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25m, 남서측으로 폭 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 토지면적은 801㎡, 공시지가는 3,240,000원/㎡입니다.
- 건물. 2020.09.23. 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로 공동 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 현황. 1층 101호는 간판·외벽에 ‘PC방’으로 표시돼 있으나 폐문·부재로 실제 공실 여부는 미상입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)골든트리의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 확인된 보증금 중 배당되지 않고 승계되는 금액을 낙찰가에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 임차인의 조사상 점유부분은 101호 중 28㎡입니다. 현장 점유와 실제 사용범위를 대조할 필요가 있습니다.
- 현장 영업 여부 확인. 외부 표기는 ‘PC방’이지만 실제 공실 여부가 미상이므로 영업·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부에 따라 실제 배당순위와 후순위 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 감정가 921,000,000원을 시세로 단정하지 말고 별도의 상업용 부동산 가격조사가 필요합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금”
이 사건의 등기부는 말소기준 이후 권리가 대부분 소멸하는 구조지만, 그 사실만으로 안전하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 2021.05.11. 전입한 (주)골든트리가 2022.03.28. 말소기준보다 앞서고, 보증금이 미상이기 때문입니다. 현재 배당표상 매각대금은 집행비용과 우리은행 배당만으로 모두 소진되고 후순위 채권도 대규모 미배당 상태입니다. 이런 상황에서 선순위 임차보증금까지 존재한다면 낙찰자의 실질 부담은 낙찰가만으로 설명되지 않습니다.
또한 비교 실거래 자료가 없어 감정가 921,000,000원의 가격 적정성을 검증할 근거도 부족합니다. 1회 유찰 736,800,000원, 2회 유찰 589,440,000원으로 낮아지더라도 먼저 확인해야 할 것은 임차보증금과 실제 승계액입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 ‘유찰돼 싸졌다’거나 ‘가격 메리트가 생겼다’고 판단하기 어렵습니다.
