대구지방법원 2026타경100710. 경산시 중방동 364-8 주1 3층302호가 대상입니다. 등기상 소유자는 주식회사태웅이고, 2022.03.28 소유권을 취득한 같은 날 우리은행 명의 채권최고액 5,880,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 뒤이어 신한은행 근저당, 이도영 등의 근저당과 다수 가압류·압류, 그리고 근로복지공단의 강제경매개시결정이 붙어 있으나 등기상 이들은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 (주)골든트리가 기재돼 있고 전입일은 2021.05.11입니다. 이는 말소기준일 2022.03.28보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 미배당 보증금 및 실제 인수액을 산정할 수 없습니다. 게다가 조사된 점유 부분은 101호, 28㎡로 본건의 3층302호와 표기가 다르므로, 이 임차관계가 본건에 실제로 적용되는지까지 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 토지는 상업용 건부지로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2020.09.23 |
| 소유자 | 주식회사태웅 |
| 감정가 / 최저가 | 983,000,000원 / 983,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,891,274,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 801.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 3,240,000원/㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 지워지지만 선순위 전입은 별도 확인
말소기준은 2022.03.28 우리은행 근저당입니다. 2020.10.22 효천신용협동조합 근저당은 2022.03.28 이미 말소됐고, 2021년 김지연 가압류 역시 등기부상 말소된 상태입니다. 현재 말소기준 이후의 신한은행 근저당과 후순위 가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차·점유관계 — 보증금 미상, 본건과 점유호수도 불일치
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)골든트리 | 101호, 28평방미터 | 2021.05.11 | 미상 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 아님 |
전입일만 보면 2022.03.28 말소기준보다 약 10개월 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당받을 금액과 매수인에게 남을 금액을 계산할 수 없습니다. 또한 현황조사의 점유 부분이 101호로 기재되어 있어 본건 302호와의 관계가 명확하지 않습니다. 따라서 이 사건은 임차인 인수액을 숫자로 단정하기보다 점유 대상·보증금·확정일자를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 983,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,230,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,880,000,000원 | 970,770,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 396,553,376원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 10. 강제경매 · 근로복지공단 | 1,891,274,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 983,000,000원 가정 시 집행비용 12,230,000원을 제외한 970,770,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 후순위 채권자는 모두 미배당입니다. 채권총액 14,073,559,993원 중 미배당은 13,102,789,993원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감될 수 있으며, 보증금이 확인되지 않은 임차관계 역시 이 표만으로 최종 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
④ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 983,000,000원 | 970,770,000원 | 13,102,789,993원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 786,400,000원 | 776,136,000원 | 13,297,423,993원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 629,120,000원 | 620,428,800원 | 13,453,131,193원 | 0원 |
유찰될수록 후순위 미배당은 더 커지지만, 그것 자체가 매수인의 인수액을 뜻하지는 않습니다. 등기상 후순위 채권은 매각으로 소멸합니다. 반면 본건에서 매수인이 반드시 별도로 확인해야 할 것은 말소기준보다 앞선 전입 임차관계입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 983,000,000원이든 629,120,000원이든 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산오거리 남서측 인근이며 주변은 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 교통시설 접근성 등을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물로 사용승인일은 2020.09.23입니다. 공동 위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정 당시 일부 호실은 외벽·간판에 ‘PC방’, ‘비만센터’, ‘검진센터’로 표기돼 있으나 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다.
- 토지. 다각형 상업용 건부지이며 북서측 약 25미터, 남서측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. (주)골든트리의 보증금이 미상입니다. 보증금 규모를 모르면 최종 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 점유 대상 확인. 현황조사상 점유 부분은 101호, 28㎡이고 경매 대상은 3층302호입니다. 두 표기가 왜 다른지 반드시 원본과 현장을 대조해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 및 미배당 보증금 규모를 판단할 수 없습니다.
- 호실 경계 확인. 301호·302호·303호 사이 경계벽이 없으므로 본건의 실제 점유·사용 면적을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 실제 배당 순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 983,000,000원이 시장가 대비 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 가격 비교자료 확보 전에는 ‘신건이 싸다’고 볼 수 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소”만 보고 들어가면 안 된다
등기부만 보면 구조는 선명합니다. 2022.03.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 본건에는 그보다 앞선 2021.05.11 전입 임차관계가 있습니다. 보증금이 확인되지 않아 매수인의 인수금액도, 최종 실질취득비용도 계산할 수 없습니다. 더구나 점유 부분이 101호로 기재돼 본건 302호와 일치하지 않고, 301·302·303호는 경계벽도 없습니다.
따라서 이 사건의 결론은 “말소기준 이후 등기권리는 정리되지만, 선순위 점유관계가 풀리기 전에는 안전하다고 단정할 수 없다”입니다. 실거래 시세도 제시되지 않아 신건 최저가 983,000,000원의 가격 매력 역시 판단 유보가 맞습니다. 보증금·점유호수·확정일자·세금 우선순위를 먼저 확인한 뒤 입찰가를 계산해야 합니다.
