대구지방법원 2026타경100710. 경산시 중방동 364-8 주1 2층202호, 용도 표기는 공장입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사태웅이고, 말소기준은 2022.03.28 설정된 주식회사우리은행 근저당권 5,880,000,000원입니다. 신한은행 근저당 1,200,000,000원, 이도영 근저당 3,000,000,000원과 다수의 가압류·압류 및 현재 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸 예정입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)골든트리가 2021.05.11 전입한 것으로 기재돼 있어 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수금액은 가능·미상 상태로 보수적으로 봐야 합니다. 특히 점유 부분이 “101호, 28평방미터”로 기록돼 있어 본건 202호에 실제 적용되는 점유인지 원본 대조가 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100710 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 2층202호 |
| 도로명주소 | 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 용도 | 공장 · 집합건물 |
| 소유자 | 주식회사태웅 |
| 감정가 / 최저가 | 1,124,000,000원 / 1,124,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,891,274,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 |
| 공시지가 | 3,240,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
우리은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 신한은행·이도영의 근저당과 중소기업은행·신용보증기금·서울보증보험주식회사·중소벤처기업진흥공단·하나카드 주식회사의 가압류, 경산시·국·구미시 등의 압류, 근로복지공단의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골든트리 | 101호, 28평방미터 | 2021.05.11 | 보증금 미상 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
실제 임차·점유자로 확인되는 법인은 1곳입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 단순히 “대항력 있음·인수 0원”으로 결론 내리면 안 됩니다. 보증금이 존재하고 본건 202호에 대한 유효한 선순위 점유로 확인될 경우, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
③ 건물 이용상태 — 호실 경계와 실제 사용 확인 필요
감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 5층 건물이며 사용승인일은 2020.09.23입니다. 기호(1)는 외부에 “PC방”, 기호(2)~(4)는 “비만센터”, 기호(5)~(7)는 “검진센터”로 표기돼 있으나 폐문으로 실제 공실 여부는 미상입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,124,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,640,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,880,000,000원 | 1,110,360,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 396,553,376원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 1,891,274,510원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 14,073,559,993원 중 예상 배당은 1,110,360,000원이고, 현재 회차 기준 미배당액은 12,963,199,993원입니다. 국세·지방세 당해세와 점유자의 보증금은 별도 확인이 필요하므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산오거리 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 교통시설 접근성 등을 종합한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측 폭 약 25미터, 남서측 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 토지. 다각형 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 토지면적은 801.0㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 보증금 확인. (주)골든트리의 보증금과 임대차계약 내용을 확인해야 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 호실 일치 여부 확인. 현황조사상 “101호, 28평방미터” 점유와 본건 202호의 관계를 원본 및 현장으로 대조해야 합니다.
- 경계벽 확인. 201호·202호·203호 사이 경계벽이 없으므로 실제 사용구획과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 실제 영업·공실 여부. 외부 간판 표기와 별개로 폐문 상태라 실제 공실 여부는 미상입니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 실거래 자료가 없어 1,124,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 배당표 재검산. 매각대금 전액이 선순위 채권에 소진되는 구조이므로 점유자의 배당·인수 관계를 별도로 계산해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”만 보고 끝낼 사건이 아니다
이 사건은 말소기준 이후 등기 권리가 정리된다는 점만 보면 단순해 보입니다. 하지만 2021.05.11 전입 점유자가 있고 보증금이 확인되지 않았으며, 그 점유 부분마저 본건 202호가 아닌 “101호, 28평방미터”로 기재돼 있습니다. 여기에 201호·202호·203호 사이 경계벽도 없습니다.
따라서 현재 자료만으로 매수인 인수 0원이라고 결론 내리는 것은 위험합니다. 실거래 자료도 없어 신건 최저가 1,124,000,000원의 가격 메리트 역시 확인되지 않습니다. 이 물건은 등기부보다 임대차 원본·점유 호실·보증금·실제 사용구획 확인이 먼저인 사건입니다.
