대구지방법원 2026타경100710. 경산시 중방동 364-8 주1 건물의 2층 203호입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사태웅이고, 2022.03.28. 소유권을 넘겨받은 같은 날 주식회사우리은행 채권최고액 5,880,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후 신한은행 1,200,000,000원 근저당, 이도영 3,000,000,000원 근저당과 여러 가압류·압류는 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
다만 이 사건을 단순히 “후순위가 다 지워진다”로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 (주)골든트리가 101호 28㎡를 점유하며 2021.05.11. 전입신고한 것으로 잡혀 있습니다. 날짜만 보면 2022.03.28. 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력을 확정적으로 단정할 수 없습니다. 게다가 점유 부분은 101호이고 분석 대상은 203호입니다. 이 차이를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해 실제 203호 인수 위험으로 연결되는지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 2층203호 |
| 등기 유형 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 상업용 건부지 |
| 소유자 | 주식회사태웅 |
| 감정가 / 최저가 | 900,000,000원 / 900,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,891,274,510원 |
| 말소기준 | 2022.03.28. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 5,880,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2020.09.23 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 801.0㎡ · 일반상업지역 · 공시지가 3,240,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 구조
주식회사우리은행의 2022.03.28. 근저당권이 말소기준입니다. 2022.09.07. 신한은행 근저당, 2022.12.20. 이도영 근저당과 2023년 이후의 가압류·압류는 모두 말소기준보다 뒤입니다. 현재 강제경매개시결정 역시 2026.03.25. 접수돼 후순위에 놓입니다. 따라서 등기상 후순위 권리 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 101호 기록을 203호 인수로 단정하면 안 된다
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골든트리 | 101호, 28㎡ | 2021.05.11 | 보증금 미상 / 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 인수액 미상 |
현황조사에 기록된 실제 점유자는 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 (주)골든트리 자체 점유 기록입니다. 전입일 2021.05.11.은 말소기준보다 빠르지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 900,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,880,000,000원 | 888,600,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 396,553,376원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 1,891,274,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액·청구금액 기준의 제공 시뮬레이션에서는 총 채권액 14,073,559,993원 중 888,600,000원이 채권자에게 배당되고, 13,184,959,993원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건이 당해세에 해당하면 선순위에서 먼저 차감될 수 있으며, 임차인의 보증금·우선변제 관계도 확정되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 현장·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산오거리 남서측 인근이며 주변은 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 일반 교통시설과의 접근성을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 남서측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 이용상태. 감정 이용상태에는 일부 호수 외벽·간판이 PC방·비만센터·검진센터로 표시돼 있으나 폐문으로 실제 공실 여부는 미상이라고 기재돼 있습니다.
- 호별 경계. 201호·202호·203호는 각 호별 경계간 벽체가 없으나 각 호별 위치 및 면적은 특정 가능하다고 매각물건명세서 비고에 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2020.09.23이고, 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 101호 점유와 203호의 관계. (주)골든트리 점유기록이 대상 203호와 직접 연결되는지 매각물건명세서·현황조사 원문에서 호수별로 대조하세요.
- 보증금 확인. 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제 여부, 미배당 보증금의 매수인 승계 가능성을 확정해야 합니다.
- 201·202·203호 경계. 벽체 없이 연결된 구조이므로 203호의 위치·면적·출입동선과 실제 사용범위를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2022-138호입니다. 실제 피담보채무 잔액과 공동담보의 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 신청채권자 배당. 제공 시뮬레이션에서는 근로복지공단 청구액 1,891,274,510원에 대한 예상배당이 0원으로 계산돼 있습니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료가 없어 900,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기 말소는 단순하지만, 점유와 실물 경계는 단순하지 않다”
이 사건의 등기 권리순위는 비교적 분명합니다. 2022.03.28. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당·가압류·압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 입찰 판단에서 더 중요한 것은 등기 밖의 두 가지 확인사항입니다.
첫째, 2021.05.11. 전입한 (주)골든트리의 101호 점유기록은 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이고, 분석 대상 203호와 호수도 다릅니다. 따라서 대항력 가능성은 열어두되, 인수액은 미상으로 봐야 합니다. 둘째, 201·202·203호 사이에 경계벽이 없다는 점은 203호의 실제 이용·명도·재임대 범위를 직접 확인해야 한다는 뜻입니다.
신건 최저가는 900,000,000원이지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트는 이 데이터만으로 판단하지 않습니다. 이 물건의 핵심은 “후순위가 지워진다”는 사실보다, 101호 점유가 203호에 미치는 영향과 203호의 실물 경계를 확정할 수 있느냐입니다. 두 항목이 정리되기 전까지는 인수 0원·권리 완전 안전형으로 단정하기 어렵습니다.
