대구지방법원 2026타경100710. 경산시 중방동 364-8 주1 3층303호에 관한 강제경매입니다. 등기상 현 소유자는 주식회사태웅이고, 현재 경매개시결정 채권자는 근로복지공단입니다. 현재 말소기준은 2022.03.28 접수된 주식회사우리은행 근저당권 채권최고액 5,880,000,000원입니다. 이 기준 뒤에 설정된 신한은행·이도영 근저당과 가압류·압류·현재 경매개시결정은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사에는 (주)골든트리가 2021.05.11 전입한 것으로 기재돼 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정되었다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 점유 부분이 “101호, 28평방미터”로 기재되어 대상인 303호와 불일치하므로, 실제로 이 사건 물건에 승계 위험이 연결되는지 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 3층303호 · 도로명 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 용도 / 이용 | 대지 · 상업용 건부지 · 감정요항상 근린생활시설 등이 형성된 지역 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2020.09.23 · 승강기·위생·급배수·소화전설비 |
| 소유자 | 주식회사태웅 |
| 감정가 / 최저가 | 780,000,000원 / 780,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,891,274,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 | 801.0㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 공시지가 3,240,000원/㎡ · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
2020.10.22 광장신용협동조합 근저당권은 2022.03.28 해지로 이미 말소됐고, 현재 기준권리는 같은 날 접수된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후의 신한은행 근저당 1,200,000,000원, 이도영 근저당 3,000,000,000원과 다수 가압류·압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023.11.10 우리은행이 넣었던 임의경매는 2025.08.14 취하되어 2025.08.20 등기가 말소됐고, 현재 사건은 2026.03.24 근로복지공단의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 기준일 전 전입이나 보증금·대상 호실 관계가 미확정
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골든트리 | 101호, 28평방미터 | 2021.05.11 | 보증금 미상 / 월 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 필요 |
현황조사상 실제 임차인 신고는 1명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 미배당 보증금을 계산할 수 없습니다. 또한 신고 점유 부분이 101호인데 대상은 303호이므로, 이 점유가 본건에 실제로 연결되는지 여부가 권리분석의 선결 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 780,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,200,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,880,000,000원 | 769,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 396,553,376원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 1,891,274,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정상 채권총액 14,073,559,993원 중 769,800,000원이 채권자에게 배당되고, 13,303,759,993원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 선순위로 차감될 수 있고, 임차인의 보증금·우선변제 여부 역시 확정되지 않았으므로 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 가격 — 신건 감정가만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 없다
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 780,000,000원인 신건입니다. 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않은 상태이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 임차보증금이 미상이라 최저가와 실질취득액이 같다고 확정할 수도 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 780,000,000원 | 769,800,000원 | 13,303,759,993원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 624,000,000원 | 615,360,000원 | 13,458,199,993원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 499,200,000원 | 491,808,000원 | 13,581,751,993원 |
⑤ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산오거리 남서측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반 교통시설 접근성 등을 종합한 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정요항상 기호(2)~(4)는 간판 및 외벽에 ‘비만센터’로 표기되어 있으나 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다.
- 경계벽. 301호·302호·303호는 각 호별 경계간 벽체가 없지만 각 호별 위치와 면적은 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 건부지이며, 북서측 약 25미터·남서측 약 10미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역, 대로3류·소로1류 접합 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 호실 대조. (주)골든트리의 점유 부분은 101호로 기재되어 있으므로, 대상 303호와 어떤 관계인지 현황조사서·매각물건명세서 원문을 우선 대조해야 합니다.
- 보증금 확인. 전입일은 2021.05.11로 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 승계 가능액이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세 여부와 금액에 따라 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 경계벽 확인. 301호·302호·303호 사이 경계벽이 없으므로 현황상 사용구획, 출입동선, 원상분리 가능성 등을 확인해야 합니다.
- 공실 여부 확인. 감정 당시 실제 공실 여부가 확인되지 않았습니다. 현장 사용 상태와 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 780,000,000원만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 상업용 집합건물의 실제 거래·임대수익과 비교해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 점유와 구조 확인이 먼저다
이 사건의 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2022.03.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 닫기에는 이릅니다. 현황조사상 2021.05.11 전입한 (주)골든트리가 있고 보증금·확정일자가 미상이며, 점유 부분은 101호로 표시돼 대상 303호와도 어긋납니다.
여기에 301호·302호·303호 사이 경계벽이 없고, 실제 공실 여부도 확인되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 말소기준 뒤 등기권리의 소멸 자체보다 임차인과 실제 사용구획을 확인하는 일이 우선입니다. 신건 최저가 780,000,000원 역시 실거래 비교나 임차보증금 확인 없이 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
