대구지방법원 2026타경100710. 경산시 중방동 364-8 주1 2층 201호 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사태웅이고, 2022.03.28 소유권을 이전받은 날 같은 날짜에 주식회사우리은행 채권최고액 5,880,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이것이 현재 말소기준입니다. 이후 신한은행 근저당, 이도영 근저당, 각종 가압류·압류와 2026.03.25 근로복지공단의 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 선순위 소유권 외에 매수인이 그대로 떠안을 등기권리는 확인되지 않습니다. 하지만 임차조사 쪽은 별도 확인이 필요합니다. 현황조사에는 (주)골든트리가 2021.05.11 전입한 것으로 정리되어 있어 말소기준보다 빠릅니다. 다만 그 점유 부분은 101호, 28㎡이고 본건은 201호입니다. 보증금도 확인되지 않았으므로 본건 201호와의 직접적인 임차관계·인수액을 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100710 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(상업용) · 감정 이용상태상 PC방·비만센터·검진센터 표기, 실제 공실 여부 미상 |
| 소유자 | 주식회사태웅 |
| 감정가 / 최저가 | 768,000,000원 / 768,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,891,274,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 토지 이용 | 일반상업지역 · 상업용 · 공시지가 3,240,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기는 말소, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2022.03.28 우리은행 근저당권입니다. 2022.09.07 신한은행 근저당권과 2022.12.20 이도영 근저당권, 이후 중소기업은행·신용보증기금·서울보증보험주식회사·중소벤처기업진흥공단·하나카드 주식회사 가압류, 경산시·국·구미시 등의 압류와 근로복지공단 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 과거 김천신용협동조합 근저당권과 일부 가압류·기존 임의경매개시결정은 이미 말소됐습니다.
② 임차인 조사 — 보증금 미상, 호수 표시도 다르다
| 임차인 | 점유 부분 | 전입 | 보증금 | 월세 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)골든트리 | 101호, 28평방미터 | 2021.05.11 | 미상 | 500,000원 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계신고 아님 |
조사상 전입일은 말소기준보다 빠르므로 해당 조사 임차인은 대항력 있는 것으로 정리되어 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 무엇보다 점유 부분이 101호로 기재되어 본건 201호와 일치하지 않습니다. 따라서 본건에서 실제 매수인이 부담할 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지 현재 자료만으로는 산정할 수 없습니다.
③ 공간 경계 — 201·202·203호 벽체 없음
매각물건명세서 비고에는 201호, 202호, 203호는 각 호별 경계간 벽체가 없으나 각 호별 위치 및 면적 특정 가능하다고 기재돼 있습니다. 감정평가에서도 일부 기호는 각 호별 경계간 벽체가 없다고 확인됩니다. 공부와의 차이는 없지만, 실제 점유·사용 범위를 확인할 때는 호별 위치 특정과 현황 일치를 반드시 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 768,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,080,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 5,880,000,000원 | 757,920,000원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 이도영 근저당 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 중소기업은행 가압류 | 396,553,376원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 | 658,750,000원 | 0원 |
| 7. 서울보증보험주식회사 가압류 | 91,810,730원 | 0원 |
| 8. 중소벤처기업진흥공단 가압류 | 853,515,213원 | 0원 |
| 9. 하나카드 주식회사 가압류 | 101,656,164원 | 0원 |
| 10. 근로복지공단 경매개시결정 | 1,891,274,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 채권 총액 14,073,559,993원 중 757,920,000원만 배당되고, 미배당액은 13,315,639,993원입니다. 당해세 및 임차인 관련 우선변제 가능성은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산오거리 남서측 인근이며 주변은 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.
- 교통. 일반 교통시설과의 접근성을 종합할 때 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 25미터, 남서측으로 폭 약 10미터 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 사용승인일 2020.09.23이며 승강기·급배수·소화전 등 설비가 있습니다.
- 이용상태. 감정상 기호별 간판·외벽에는 PC방·비만센터·검진센터가 표기돼 있으나 폐문 부재로 실제 공실 여부는 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 201호 임대차 원문 대조. (주)골든트리 조사내용은 101호 28㎡로 기재되어 있습니다. 본건 201호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 조사 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수액을 현재 자료로 계산할 수 없습니다.
- 경계 확인. 201호·202호·203호 사이 벽체가 없으므로 현장에서 호별 위치·면적 특정 상태와 실제 사용범위를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없어 768,000,000원의 가격 메리트를 판단할 근거가 부족합니다. 주변 동일·유사 상업용 집합건물의 거래·임대 시세를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 정리되지만, 현황이 핵심
이 사건은 등기 구조만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 정리되는 형태입니다. 그러나 경매에서 실제 인수위험은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 본건은 201·202·203호 사이 경계 벽체가 없고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 말소기준보다 앞선 전입일을 가진 조사 임차인이 있으나 그 점유 부분은 101호로 표시되어 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만, 201호 실제 점유·임대차 확인 전에는 인수 0원 확정 금지”입니다. 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가 768,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단하기 어렵습니다.
