대구지방법원 2026타경100710. 경산시 중방동 364-8 주1 건물의 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 주식회사태웅이고, 현재 경매는 근로복지공단의 강제경매개시결정으로 진행되고 있습니다. 가장 중요한 등기상 기준점은 2022.03.28 접수된 우리은행 근저당권 5,880,000,000원입니다. 그보다 뒤의 신한은행 근저당, 이도영 근저당, 각종 가압류와 압류, 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 현황조사에는 (주)골든트리가 신고일 2021.05.11, 월차임 500,000원으로 기재돼 있습니다. 시점만 보면 말소기준보다 앞서지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 점유부분이 101호, 28㎡로 적혀 있습니다. 본건 주소는 301호이므로 이 임차관계가 본건에 직접 연결되는지부터 원문 대조가 필요합니다. 따라서 대항력은 ‘가능·미상’, 인수액 역시 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2026타경100710 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 경산시 중방동 364-8 주1 3층301호 · 도로명 경상북도 경산시 중앙로 66 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 상업용 집합건물 · 감정평가상 기호(2)~(4)는 외벽·간판에 ‘비만센터’로 표기, 실제 공실 여부 미상 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 · 사용승인일 2020.09.23 · 승강기·급배수·소화전설비 |
| 소유자 | 주식회사태웅 |
| 감정가 / 최저가 | 666,000,000원 / 666,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 1,891,274,510원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계는 별도 확인
2020.10.22 설정됐던 영천신용협동조합 근저당권 1,571,900,000원은 2022.03.28 일부포기로 말소됐고, 같은 날 주식회사태웅으로 소유권이 이전된 뒤 우리은행 근저당권 5,880,000,000원이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후의 신한은행 1,200,000,000원 근저당, 이도영 3,000,000,000원 근저당과 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1건, 본건과의 연결은 미확정
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (주)골든트리 | 101호, 28㎡ | 2021.05.11 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
신고일은 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 보증금 잔액이나 배당 여부를 전제로 매수인 인수액을 계산할 수 없습니다. 더구나 조사상 점유부분은 101호인데 본건은 301호이므로, 이 임차인이 실제 301호 점유자인지 자체가 우선 확인 대상입니다. 배당계산표의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 그 수치만으로 실제 인수위험까지 0원이라고 단정해서는 안 됩니다.
② 가격·실질취득 — 신건 666,000,000원, 시세 우위 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 666,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 최근 실거래 비교수치가 제시되지 않아 이 가격을 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 이 사건은 임차인의 보증금 자체가 미상이라, 실질취득가는 단순히 666,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 666,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,060,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,880,000,000원 | 656,940,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사신한은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이도영 | 3,000,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업은행 | 396,553,376원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 658,750,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 91,810,730원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 853,515,213원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 101,656,164원 | 0원 |
| 10. 경매개시결정 · 근로복지공단 | 1,891,274,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 14,073,559,993원, 채권자 배당액은 656,940,000원, 미배당액은 13,416,619,993원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경산오거리 남서측 인근이며 주변은 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 일반 교통시설 접근성을 포함한 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북서측 약 25m, 남서측 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 상업용, 평지·부정형이며 토지면적은 801㎡, 공시지가는 3,240,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 3층을 포함하는 기호(2)~(4)는 외벽·간판에 ‘비만센터’로 표기돼 있으나 폐문 상태여서 실제 공실 여부는 미상입니다.
- 경계. 301호·302호·303호는 각 호별 경계 사이 벽체가 없지만 각 호별 위치와 면적은 특정 가능한 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 301호 임차관계 원문 확인. 현황조사의 (주)골든트리 점유부분은 101호로 표시돼 있습니다. 301호에 실제 임차인이 존재하는지부터 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 임차인 보증금이 미상입니다. 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득가와 인수액을 확정하지 마세요.
- 경계 현황 확인. 301호·302호·303호 사이 벽체가 없으므로 현장 이용형태와 인도 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부와 금액에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 신건 가격 점검. 현재 최저가 666,000,000원은 감정가와 동일합니다. 실거래 근거 없이 ‘감정가 대비 할인’이나 ‘시세보다 저렴’하다고 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 532,800,000원, 2회 유찰 시 426,240,000원이며 각각 채권 미배당액은 13,548,487,993원, 13,653,982,393원입니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 실제 인수는 확인 전까지 미상”
이 사건의 등기 구조만 보면 기준은 분명합니다. 2022.03.28 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사 임차인 (주)골든트리의 신고일은 그보다 이른 2021.05.11이며, 보증금·확정일자가 확인되지 않고 점유부분도 101호로 적혀 있습니다. 여기에 301호·302호·303호 사이 경계벽이 없다는 현황까지 겹칩니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 666,000,000원이 싸냐 비싸냐가 아니라, 301호에 실제로 어떤 점유·임대관계가 존재하고 매수인이 인수할 금액이 있는지를 확정하는 것입니다. 배당모형에는 인수액 0원으로 표시되지만, 현황조사 불확실성이 해소되기 전까지는 실질취득가 역시 미확정으로 보는 것이 맞습니다.
