서울중앙지방법원 2025타경102601. 관악구 봉천동 시우트리 3층 301호로, 공부상 용도는 사무소인 근린시설이지만 감정평가 조사상 현재는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 말소기준은 2021년 12월 29일 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세·건강보험·지방세 관련 압류, 임의경매개시결정, 변규보의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 이 사건은 등기만 보고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 현황조사에 이주빈의 전입일이 2021.12.17로 확인되며, 이는 말소기준권리인 2021.12.29 근저당보다 12일 빠릅니다. 대항력은 인정되는 자료 구조인데 보증금이 확인되지 않았으므로, 그 보증금 전부 또는 배당받지 못한 부분이 매수인에게 남는지 반드시 매각물건명세서와 임대차 원본으로 확정해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸보다 선순위 전입이 중요

말소기준인 든솔신용협동조합 근저당권은 2021.12.29 설정됐고, 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류 230,000,000원과 국·국민건강보험공단·미추홀구의 압류, 변규보의 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 말소기준보다 빠른 이주빈의 전입은 등기부상의 후순위 권리 소멸과 별개로 보아야 합니다.

② 임차인 — 실제 임차인 6명, 한 명은 선순위

변규보는 임대차계약일 2022.01.15, 점유개시 2022.01.28, 확정일자 2022.02.02, 주민등록일 2022.02.03이며 임차보증금은 200,000,000원입니다. 모두 말소기준일 2021.12.29 뒤이므로 대항력은 없고, 을구 2번 주택임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 나머지 김채은·강현지·전민지·이정택도 전입이 말소기준 이후입니다.

③ 배당 구조 (매각가 210,000,000원 가정)

현재 회차 가정 배당에서는 채권 총액 939,200,000원 중 206,260,000원만 배당되고 732,940,000원이 미배당으로 남습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 후순위 배당은 달라질 수 있습니다. 이 배당표의 인수액 0원 계산은 선순위 전입자 이주빈의 미상 보증금 위험을 확정한 값으로 볼 수 없습니다.

④ 가격 판단 — 실질취득비용을 먼저 확정해야 한다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 210,000,000원이고, 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원 시나리오입니다. 하지만 이 사건은 선순위 전입자 보증금이 미상이라 단순히 “1회 유찰이면 싸다”, “2회 유찰이면 더 싸다”고 평가할 수 없습니다. 이주빈 보증금 중 매수인이 인수할 부분이 확인된다면 실질취득비용 = 낙찰가 + 인수액으로 다시 계산해야 합니다.

⑤ 용도·건축물 리스크

• 용도 불일치. 공부상 사무소이지만 감정평가 조사상 현황은 주거용입니다. 입찰 목적에 따라 실제 사용 가능 여부와 행정상 용도 문제를 별도로 확인해야 합니다.
• 위반건축물 표기. 매각물건명세서 비고에는 주거용 집합건축물대장 표제부·갑에 ‘위반건축물’ 표기가 있고, 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 내역이 기재돼 있습니다. 원상회복의무 유무는 해당 구청 확인이 필요합니다.
• 입지. 봉원중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 볼 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 토지. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며 공시지가는 6,353,000원/㎡입니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 타워형 주차설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 이주빈 보증금 확정. 매각물건명세서, 임대차계약서, 배당요구 여부를 대조해 보증금과 예상 미배당액을 먼저 계산해야 합니다.
• 전입·점유 동일성 확인. 2021.12.17 전입자가 현재도 대항요건을 유지하는지, 실제 점유 관계와 세대 구성까지 확인해야 합니다.
• 변규보 임차권. 보증금 200,000,000원이나 말소기준 이후 전입·확정일자이므로 대항력 없음으로 정리되는지 원본 명세서와 다시 대조해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해 실제 배당순위를 재계산해야 합니다.
• 용도·위반건축물. 공부상 사무소와 현황 주거의 차이, 옥탑 위반건축물 표기가 본건 이용·대출·매도에 미치는 영향을 관할 구청에 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 선순위 인수액을 확정한 뒤 낙찰가와 합친 실질취득비용을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — 등기보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인

이 사건의 후순위 등기 권리만 보면 구조는 어렵지 않습니다. 말소기준 근저당 이후의 가압류·압류·임차권은 대부분 매각으로 정리됩니다. 하지만 2021.12.17 전입한 이주빈은 말소기준보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 그래서 현재 단계에서 매수인 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.

여기에 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 위반건축물 표기, 다수 점유·임차관계까지 겹칩니다. 권리분석의 결론은 “입찰 전 선순위 보증금 확정이 필수”입니다. 신건 최저가 210,000,000원 자체보다, 그 위에 얼마의 인수부담이 붙는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.