서울중앙지방법원 2025타경102601. 관악구 봉천동 시우트리 6층 604호로, 공부상 용도는 사무소이고 감정평가 현황은 주거용 이용입니다. 등기부의 핵심은 2021.12.29. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 채권최고액 709,200,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준이 되고, 이후 김수정 가압류 50,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 230,000,000원, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 임차인 중 이주빈의 전입일이 2021.12.17.로 말소기준권리보다 12일 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상 상태입니다. 보증금이 확인되지 않는 이상 매수인이 실제로 부담할 수 있는 금액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상14층 · 6층 604호 |
| 소유자 | 정중호 |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 든솔신용협동조합 / 709,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 임차인은 별도 확인
2021.08.12. 소유권보존 직후 한국자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌고, 2021.12.29. 신탁재산이 다시 정중호에게 귀속되면서 같은 날 든솔신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 가압류 2건·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.09.에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 기준일 자체는 2021.12.29.입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 6명, 선순위 전입 1명
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주빈 | 2021.12.17 | 확인되지 않음 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김채은 | 2022.01.10 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변규보 | 2022.02.03 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현지 | 2022.02.11 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전민지 | 2022.02.28 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정택 | 2023.12.26 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 6명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 이 가운데 김채은·변규보·강현지·전민지·이정택은 전입일이 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 반면 이주빈만 전입일이 말소기준보다 빠릅니다. 다만 이주빈을 포함해 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 우선변제 순위와 실제 인수 범위를 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,404,000원 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 709,200,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 가압류 · 김수정 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 989,200,000원 중 계산상 채권자 배당은 182,596,000원이고, 미배당은 806,604,000원입니다. 이 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 특히 이주빈의 보증금이 미상이므로, 배당모형상 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있더라도 권리분석상 실질 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉원중학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 볼 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 사무소이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건물에는 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 타워형 주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역, 지목 대, 주상용, 평지·부정형, 소로한면이며 공시지가는 6,353,000원/㎡입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물 표기. 주거용집합건축물대장 표제부·갑에 ‘위반건축물’ 표기가 있고, 내역은 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택입니다. 원상회복의무 유무는 관할 구청 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이주빈 보증금 확인. 전입일 2021.12.17.로 말소기준 2021.12.29.보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 대항력 가능성과 인수액을 확정해야 합니다.
- 나머지 임차인 배당관계 확인. 후순위 전입자 5명 중 4명은 배당요구를 했고, 이정택은 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 보증금과 확정일자가 모두 미상입니다.
- 공부상 사무소·현황 주거용. 실제 이용상태와 건축물 용도의 차이가 있으므로 사용·대출·취득 이후 운용조건을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기 확인. 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 관련 원상회복의무의 범위와 본 호실에 미치는 영향을 관할 구청에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 배당모형의 매수인 인수 0원은 선순위 임차인의 미상 보증금을 반영한 확정값이 아닙니다.
- 가격 검증. 신건 최저가가 186,000,000원이라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 말고 별도의 실거래·매물 비교가 필요합니다.
맺으며 — 이 사건의 승부처는 ‘가격’보다 선순위 임차관계다
등기부 자체는 정리하기 쉽습니다. 2021.12.29. 든솔신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 점유관계에서는 이야기가 달라집니다. 실제 임차인 6명 중 이주빈이 말소기준보다 먼저 전입했고 보증금·확정일자는 미상입니다. 따라서 ‘배당표상 인수 0원 = 실제 인수 0원’으로 볼 수 없습니다.
여기에 공부상 사무소와 현황 주거용의 불일치, 건축물대장의 위반건축물 표기까지 함께 확인해야 합니다. 현재 신건 최저가는 186,000,000원이지만, 선순위 전입자의 보증금 규모가 밝혀지기 전에는 실질취득가 자체가 확정되지 않습니다. 이 사건은 응찰가를 계산하기 전에 선순위 임차관계를 먼저 확정해야 하는 유형입니다.
