서울중앙지방법원 2025타경102601. 봉천동 시우트리 5층 501호입니다. 권리분석의 기준은 2021.12.29. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 709,200,000원입니다. 이 근저당보다 뒤에 설정된 주택도시보증공사 가압류 230,000,000원, 국의 압류, 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 순서만 보면 놓치기 쉬운 핵심이 있습니다. 임차인 이주빈은 임차권등기 자체는 2025.06.25.에 들어왔지만, 실제 전입·점유·확정일자는 모두 2021.12.17.로 말소기준권리보다 빠릅니다.
따라서 이주빈의 임차보증금 180,000,000원은 단순한 후순위 임차권으로 보면 안 됩니다. 현재 회차에서는 예상 배당으로 전액 회수되어 매수인 승계가 0원이지만, 1회 유찰 시에는 11,996,800원, 2회 유찰 시에는 45,757,440원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 즉 이 사건은 가격이 내려가면 인수액이 동시에 올라가는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102601 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 정중호 |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건) |
| 신청채권 / 기준채권 | 든솔신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 709,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주빈 | 2021.12.17 | 180,000,000원 | 2025.06.25 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 시 승계 |
| 김채은 | 2022.01.10 | 미상 | 2025.04.25 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 변규보 | 2022.02.03 | 미상 | 2025.06.11 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 강현지 | 2022.02.11 | 미상 | 2025.04.24 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 전민지 | 2022.02.28 | 미상 | 2025.05.26 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이정택 | 2023.12.26 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
말소기준권리인 2021.12.29.보다 먼저 전입한 사람은 이주빈이고, 나머지 5명은 모두 그 이후 전입입니다. 따라서 나머지 5명은 현재 확인된 전입일 기준으로 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람은 배당순위와 실제 임대차 조건을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 이주빈 보증금 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 709,200,000원 | 30,204,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 214,000,000원 가정에서는 이주빈의 보증금 180,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당에는 30,204,000원만 배당되고, 주택도시보증공사 가압류와 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 만큼 승계가 붙는다
| 회차 | 매각가 | 채권 총 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 214,000,000원 | 908,996,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 171,200,000원 | 939,200,000원 | 11,996,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 136,960,000원 | 939,200,000원 | 45,757,440원 |
⑤ 용도·현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 사무소 용도이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사됐습니다.
- 입지. 봉원중학교 서측 인근이며 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물로 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 타워형 주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역이며 공시지가는 6,353,000원/㎡입니다.
- 위반건축물 확인. 매각물건명세서에는 주거용집합건축물대장 표제부·갑에 ‘위반건축물’ 표기가 있고, 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 내역이 기재된 것으로 적시돼 있습니다. 원상회복의무 유무는 해당 구청 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이주빈 배당액 재확인. 현재 회차는 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이지만 실제 배당표에서 전액 변제 여부를 확인해야 합니다.
- 유찰 시 승계액 합산. 1회 유찰 시 11,996,800원, 2회 유찰 시 45,757,440원의 매수인 인수액이 계산돼 있습니다.
- 후순위 점유자 확인. 김채은·변규보·강현지·전민지·이정택은 전입일이 말소기준권리 이후이지만, 보증금·확정일자 등 임대차 조건을 원문과 대조해야 합니다.
- 공부상 사무소·현황 주거. 실제 사용 가능 범위와 행정상 문제 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기. 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 관련 원상회복의무가 본건에 어떤 영향을 주는지 관악구청 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.09. 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 인수 0원, 유찰 후에는 계산이 달라진다
이 사건의 핵심은 선순위 대항력 임차인 이주빈입니다. 현재 최저가 214,000,000원에서는 보증금 180,000,000원이 전액 배당되는 계산이라 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 한 번 유찰되면 11,996,800원, 두 번 유찰되면 45,757,440원이 인수액으로 계산돼 단순히 최저가만 낮아지는 구조가 아닙니다.
가격 비교용 실거래 자료가 없어 현재 214,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 판단할 근거는 없습니다. 대신 권리 측면에서는 회차별 배당 후 남는 임차보증금, 물건 측면에서는 공부상 사무소·현황 주거의 차이와 위반건축물 표기가 입찰 전 확인해야 할 핵심입니다.
