서울중앙지방법원 2025타경102601. 관악구 봉천동 시우트리 6층 603호로, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정평가 조사에서는 공부상 사무소이지만 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 말소기준은 2021년 12월 29일 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 709,200,000원입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정과 강현지 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기부만 보면 끝나지 않습니다. 현황조사상 이주빈이 2021.12.17. 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 대항력 있는 선순위 점유자로 분류되어 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰자가 부담할 미배당 보증금이 있는지, 있다면 얼마인지는 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다. 배당 시뮬레이션의 ‘매수인 인수 0원’ 수치와 별개로, 이 선순위 전입 리스크를 독립적으로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102601 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층603호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 행운1길 125 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상14층 · 6층603호 |
| 소유자 | 정중호 |
| 감정가 / 최저가 | 176,000,000원 / 176,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 709,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
등기부상 2021.08.12. 한국자산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 있었지만 2021.12.29. 신탁재산 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 같은 날 든솔신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권은 2025.11.24. 확정채권양도를 원인으로 2026.02.09. 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주빈 | 2021.12.17 | 미상 | 있음 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 김채은 | 2022.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 변규보 | 2022.02.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강현지 | 2022.02.11 · 전유부분 전부 | 180,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전민지 | 2022.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이정택 | 2023.12.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
강현지는 임대차계약일 2022.01.15., 주민등록·확정일자 2022.02.11., 점유개시일 2022.02.12.이고 임차보증금은 180,000,000원입니다. 임차권등기는 2025.04.28. 접수됐습니다. 전입일이 말소기준인 2021.12.29.보다 늦어 자료상 대항력은 없습니다.
변규보·전민지·김채은·이정택 역시 전입이 말소기준 이후라 자료상 대항력이 없습니다. 변규보는 2025.06.11., 전민지는 2025.05.26., 김채은은 2025.04.25. 배당요구 관련 문건 접수 이력이 있습니다. 이주빈은 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,264,000원 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 709,200,000원 | 172,736,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 939,200,000원 중 172,736,000원이 배당되고 미배당은 766,464,000원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 이 표의 매수인 인수 0원 계산은 이주빈의 미상 보증금에 대한 법률상 인수 여부를 확정한 값으로 보아서는 안 됩니다.
④ 용도·위반건축물 메모
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가 조사에서 공부상 사무소, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 위반건축물. 매각물건명세서 비고에는 주거용집합건축물대장 표제부·갑에 ‘위반건축물’ 표기와 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 내역이 기재돼 있으며, 원상회복의무 유무는 해당 구청 확인이 필요하다고 적혀 있습니다.
- 주변환경. 봉원중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선 버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 토지는 2필 일단지 부정형 평탄지입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 · 감정가 100% | 176,000,000원 | 172,736,000원 | 766,464,000원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 140,800,000원 | 138,028,800원 | 801,171,200원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 112,640,000원 | 110,263,040원 | 828,936,960원 |
유찰되면 표면 최저가는 140,800,000원, 112,640,000원으로 낮아지지만, 이 사건에서는 선순위 전입자 이주빈의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 낮아진 최저가만으로 실질취득비용이 싸졌다고 판단할 수 없습니다. 인수할 보증금이 존재한다면 낙찰가 외 비용이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이주빈 보증금 확인. 2021.12.17. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 및 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 강현지 임차권. 보증금 180,000,000원이지만 전입·확정일자가 2022.02.11.로 말소기준 이후입니다.
- 공부상 사무소와 현황 주거용 차이. 용도와 실제 이용이 달라 인허가·사용상 제한을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기. 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 관련 원상회복의무 유무를 관할 구청에 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 문건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 176,000,000원보다 먼저 볼 것은 선순위 임차인”
이 사건의 말소기준 자체는 명확합니다. 2021.12.29. 든솔신용협동조합 근저당권 이후의 가압류·압류·경매개시결정과 강현지 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 앞선 2021.12.17. 전입자 이주빈이 있고 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정하거나 실질취득가를 176,000,000원으로 고정할 수 없습니다.
여기에 공부상 사무소와 현황 주거용의 차이, 주거용집합건축물대장에 기재된 위반건축물 표기까지 함께 확인해야 합니다. 이 물건은 가격 판단보다 먼저 선순위 임차인의 보증금과 인수 범위를 확정하는 것이 핵심입니다.
