⚠️ 대항력 임차인 1명 · 보증금 미상 🏷️ 최저가 194,000,000원 👥 조사된 점유·임차인 6명 🏢 공부상 사무소 · 현황 주거
서울중앙지방법원 2025타경102601. 서울 관악구 봉천동 시우트리 5층 502호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가서상 공부 용도는 사무소이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2021년 12월 29일 든솔신용협동조합의 채권최고액 709,200,000원 근저당입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국세 압류, 경매개시결정과 전민지의 임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기부 뒤편이 아니라 점유관계에 있습니다. 현황조사상 이주빈은 2021.12.17 전입으로 말소기준일인 2021.12.29보다 앞섭니다. 자료상 대항력이 있는 임차인으로 분류돼 있지만 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있으므로, 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 5층502호 |
| 도로명 | 서울특별시 관악구 행운1길 125 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 정중호 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.12.29. 든솔신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 709,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 대항력 임차인이 남는다
소유권보존 후 설정된 신탁은 2021.12.29 말소됐고, 같은 날 든솔신용협동조합의 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됐습니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류 230,000,000원, 국세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다. 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 인원 6명
| 성명 | 전입 / 주민등록 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주빈 | 2021.12.17 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 확인 안 됨 |
| 김채은 | 2022.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.25 |
| 변규보 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.06.11 |
| 강현지 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.24 |
| 전민지 | 2022.02.28 | 180,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2021.11.17 | 2024.09.13 |
| 이정택 | 2023.12.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 확인 안 됨 |
전민지는 등기부상 전유부분 전부에 대한 주택임차권자이며 임차보증금은 180,000,000원, 임대차계약일은 2021.11.15, 확정일자는 2021.11.17입니다. 다만 주민등록일자는 2022.02.28로 말소기준권리 이후여서 자료상 대항력 없음으로 분류됩니다. 반면 이주빈은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았지만 전입이 말소기준보다 빨라 인수 가능성을 별도로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,516,000원 |
| 1. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 709,200,000원 | 190,484,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 194,000,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 939,200,000원, 채권자 배당액은 190,484,000원, 미배당액은 748,716,000원입니다. 이 계산표의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있지만, 별도로 확인된 대항력 임차인 이주빈의 보증금이 미상이므로 실제 낙찰자의 인수 부담까지 0원이라고 확정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 용도·현황 — 공부상 사무소, 실제는 주거
감정평가서에 따르면 이 건물의 해당 호실들은 공부상 사무소 용도이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 사건 분류 역시 근린시설입니다. 아파트나 일반 주택과 같은 전제에서 환금성·대출·이용 적법성을 판단해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 14층 건물이며 외벽은 석재 등 마감, 샷시 창호입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 난방, 승강기, 타워형 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 입지. 봉원중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 고려하면 대중교통 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역에 속하며 공시지가는 6,353,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이주빈 보증금 확인이 최우선. 전입일이 말소기준권리보다 빠르므로 임대차계약서·매각물건명세서에서 보증금과 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 이주빈에게 미배당 보증금이 남으면 낙찰가에 그 인수액을 더해 총 취득비용을 계산해야 합니다.
- 다수 점유자 관계 확인. 변규보·이주빈·김채은·강현지·이정택·전민지의 실제 점유 범위와 계약관계를 확인해야 합니다.
- 용도 불일치 확인. 공부상 사무소인 근린시설을 주거로 사용 중이므로 사용승인·용도·대출·명도 관련 사항을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 계산상 매수인 인수 0원과 실제 대항력 임차인의 인수 가능성은 별개입니다.
- 원본 대조. 등기부 발행일 2026.10.01 기준 내용을 포함해 매각물건명세서·현황조사·임대차관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “인수되는 임차보증금”은 다르다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 근저당 이후의 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 이주빈의 전입일은 말소기준보다 앞서고 보증금은 미상입니다. 이 한 가지가 매수인의 실제 부담액을 결정할 핵심 변수입니다. 전민지의 180,000,000원 임차권은 말소기준 이후 전입으로 자료상 대항력이 없지만, 이주빈은 상황이 다릅니다.
또한 이 물건은 근린시설·공부상 사무소인데 현황은 주거용이고, 여러 명의 전입·점유가 확인됩니다. 실거래 시세 자료도 없으므로 신건 최저가 194,000,000원 자체에서 가격 메리트를 찾기 어렵습니다. 이 사건의 선결조건은 응찰가를 정하는 것이 아니라 대항력 임차인의 보증금과 실제 점유관계를 먼저 확정하는 것입니다.
