서울중앙지방법원 2025타경102601. 관악구 봉천동 시우트리 3층 302호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 조사에서는 공부상 사무소, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 등기상 말소기준은 2021.12.29. 설정된 든솔신용협동조합 근저당권 709,200,000원입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 경매개시결정, 미추홀구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기권리보다 점유·임차관계입니다. 현황조사상 이주빈은 2021.12.17. 전입해 말소기준권리보다 앞서고, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 그러나 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 얼마를 추가 부담할지 계산할 수 없습니다. 반면 조경화의 임차권등기는 보증금 175,000,000원이지만 전입·점유개시일이 2022.01.14.로 말소기준 이후여서 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 3층302호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 소유자 | 정중호 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 든솔신용협동조합 / 709,200,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.12.29. 을구 1번 근저당권 · 든솔신용협동조합 · 채권최고액 709,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 있다
2021.08.12. 한국자산신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었지만 2021.12.29. 신탁재산 귀속으로 말소됐고, 같은 날 든솔신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2026.02.09.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 임차·점유관계 — 실제 확인 인원 7명
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이주빈 | 2021.12.17 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 미상 |
| 김채은 | 2022.01.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.25 |
| 조경화 | 2022.01.14 | 175,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 2024.03.13 |
| 변규보 | 2022.02.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.06.11 |
| 강현지 | 2022.02.11 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.04.24 |
| 전민지 | 2022.02.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 2025.05.26 |
| 이정택 | 2023.12.26 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 미상 |
조경화는 등기부상 전유부분 전부에 대한 주택임차권자로, 임대차계약일 2021.11.20., 전입·점유개시·확정일자는 모두 2022.01.14., 임차보증금은 175,000,000원입니다. 그러나 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없습니다. 변규보·전민지·김채은·강현지·이정택도 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없습니다.
③ 용도·건축물 상태 — 공부와 현황이 다르다
감정평가 조사상 본건은 공부상 사무소이지만 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 건축물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하 1층·지상 14층 건물이며, 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 타워형 주차설비가 설치돼 있습니다.
따라서 이 물건은 단순히 주거용 호실처럼 접근하기보다, 공부상 사무소와 실제 주거사용의 관계, 건축물대장 표기의 영향, 원상회복의무 여부를 함께 확인해야 합니다. 현황 주거사용 사실만으로 공부상 용도가 변경되는 것은 아니므로 입찰 전 행정상 상태 확인이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 든솔신용협동조합 | 709,200,000원 | 186,540,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 939,200,000원 중 186,540,000원이 배당되는 가정으로, 현재 회차 부족액은 752,660,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 이 배당계산만으로 이주빈의 보증금 인수 여부와 금액이 해소되는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 봉원중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 기준으로 대중교통 이용 편의도는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 동측으로 세로와 접합니다.
- 토지. 2필 일단지의 부정형 평탄지이며 집합건축물 건부지입니다. 공시지가는 6,353,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역, 지구단위계획구역(봉천지역중심) 등에 해당합니다.
- 환금성 변수. 근린시설 사건이면서 공부상 사무소·현황 주거용으로 사용되고 있어 일반 주거상품과 동일하게 비교하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이주빈 보증금 확인. 전입일 2021.12.17.로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 규모와 배당관계를 확인하기 전에는 실질취득가 산정이 불가능합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 선순위 대항력 임차인의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 매수인 인수 문구를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유자 정리. 현황조사 등에 확인되는 인원이 7명으로, 낙찰 뒤 실제 점유자와 인도 범위를 개별 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가상 공부는 사무소이고 현황은 주거용입니다. 해당 사용 상태의 행정상 적법성을 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기 확인. 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 관련 원상회복의무 유무를 해당 구청에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세가 확인되지 않고 선순위 임차인의 보증금도 미상이라 최저가 190,000,000원이 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 배당요구 관련 서류를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1.9억이 실질취득가라는 보장이 없다”
이 물건은 후순위 등기권리만 보면 말소구조가 비교적 명확합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 앞에 있습니다. 이주빈의 2021.12.17. 전입이 2021.12.29. 말소기준보다 빠르고, 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰가 190,000,000원만을 실제 취득비용으로 보고 판단할 수 없습니다.
조경화의 175,000,000원 임차권은 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없지만, 이주빈의 선순위 임차관계는 별개의 문제입니다. 여기에 공부상 사무소·현황 주거용이라는 용도 차이와 건축물대장의 위반건축물 표기까지 확인해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금과 인수범위가 확인되기 전에는 가격 판단보다 권리확인이 먼저인 사건입니다.
