서울중앙지방법원 2025타경102601. 봉천동 시우트리 6층 602호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 공부상 사무소, 현황 주거용입니다. 등기상 말소기준은 2021.12.29 설정된 든솔신용협동조합의 근저당권 709,200,000원입니다. 김수정 가압류 50,000,000원, 주택도시보증공사 가압류 230,000,000원, 국 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 이후여서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건은 등기부만 보고 끝낼 물건이 아닙니다. 현황조사상 실제 임차인은 6명이고, 그중 이주빈의 전입일은 2021.12.17로 말소기준일 2021.12.29보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 “대항력 있음”으로 확정할 수도, “인수 없음”으로 지울 수도 없습니다. 보증금 규모와 실제 점유·전입 유지 여부가 실질취득액을 좌우하는 핵심 확인사항입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102601 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 27-2 시우트리 6층602호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 사무소 · 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상14층 · 6층 602호 |
| 소유자 | 정중호 |
| 감정가 / 최저가 | 194,000,000원 / 194,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 든솔신용협동조합 / 709,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 미확정
말소기준은 2021.12.29 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.02.09 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 2024년 이후 가압류·압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤에 있습니다. 김채은의 임차권등기 역시 2026.08.19로 말소기준 이후이며, 전입·확정일자도 2022.01.10으로 말소기준 뒤입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이주빈 | 2021.12.17 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김채은 | 2022.01.10 | 180,000,000원 | 2022.01.10 | 2026.08.19 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
| 변규보 | 2022.02.03 | 미상 | 미상 | 2025.06.11 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
| 강현지 | 2022.02.11 | 미상 | 미상 | 2025.04.24 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
| 전민지 | 2022.02.28 | 미상 | 미상 | 2025.05.26 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
| 이정택 | 2023.12.26 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 말소기준 후 |
김채은은 보증금 180,000,000원의 임차권등기가 존재하지만 전입·확정일자가 2022.01.10으로 말소기준인 2021.12.29보다 늦습니다. 반면 이주빈은 전입일만 놓고 보면 말소기준보다 앞섭니다. 이 때문에 이 사건의 인수 위험은 알려진 180,000,000원 보증금보다 오히려 금액이 확인되지 않은 이주빈의 임차관계를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,516,000원 |
| 2. 근저당 · 든솔신용협동조합 | 709,200,000원 | 190,484,000원 |
| 3. 가압류 · 김수정 | 50,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 989,200,000원, 배당액은 190,484,000원, 미배당은 798,716,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 별도로 이주빈의 대항요건과 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인 인수액은 추가 검증이 필요합니다.
④ 이용상태·입지·건축 리스크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가상 공부는 사무소, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다.
- 주위환경. 봉원중학교 서측 인근으로 단독주택·다세대주택·오피스텔·점포·음식점·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장 및 지하철역과의 거리 등을 기준으로 대중교통 이용 편의는 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 본건은 동측으로 세로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·준주거지역이며 지구단위계획구역과 과밀억제권역 등의 규제가 표기되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 공시지가는 6,353,000원/㎡입니다.
- 건축물 확인. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 표제부에 ‘위반건축물’ 표기가 있고, 내역은 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택으로 기재되어 있습니다. 원상회복의무 유무는 해당 구청 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이주빈 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 전입 유지 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득액부터 계산. 이주빈에게 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는 구조라면 그 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무소이지만 현황 주거용입니다. 현재 사용상태와 관련된 행정상·건축상 문제를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 표기 확인. 옥탑1층 30㎡ 패널 공동주택 관련 표기가 본 호와 어떤 관계가 있는지, 원상회복의무가 누구에게 미치는지 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.02.09 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 배당 단계의 최종 채권자와 채권액을 원본에서 대조해야 합니다.
- 김채은 임차권. 보증금 180,000,000원이나 전입·확정일자가 말소기준 이후이므로 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 다만 실제 배당관계는 배당표와 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 정리돼도, 점유자는 남는다”
이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류·임차권등기가 매각으로 정리된다는 점만 보면 단순합니다. 그러나 경매의 실제 위험은 2021.12.17 전입한 이주빈에게 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서 대항력을 단정할 수는 없지만, 말소기준보다 먼저 전입한 이상 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
따라서 현재 최저가 194,000,000원은 입찰 출발점일 뿐, 확정된 실질취득액이 아닙니다. 여기에 공부상 사무소와 현황 주거의 차이, 집합건축물대장의 위반건축물 표기까지 겹칩니다. 말소기준은 명확하지만 인수액은 미확정. 이 사건은 이주빈의 임대차 관계와 건축물 상태를 먼저 해소한 뒤에야 입찰가를 계산할 수 있는 물건입니다.
