서울중앙지방법원 2025타경103613. 동작구 상도1동 줄라이빌딩 지층 B101호의 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당도 설정되어 있고, 경매개시결정과 동작구 압류는 그 뒤에 등기되어 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
이 사건에서 중요한 숫자는 근저당 채권최고액 자체보다 매수인이 무엇을 떠안느냐입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 신건 매각대금 796,000,000원에서 집행비용 10,360,000원을 제외한 785,640,000원이 동작신용협동조합 근저당에 배당되고, 이후 채권에는 5,934,360,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조로 계산되지는 않았고, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103613 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 지층비101호 |
| 도로명 | 서울특별시 동작구 양녕로 270 |
| 용도 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 이재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 796,000,000원 / 796,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,031,413,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각소멸
말소기준은 을구 1번 (1) 동작신용협동조합 근저당입니다. 이어 설정된 서울드림신용협동조합 근저당, 서울드림신용협동조합의 임의경매개시결정, 동작구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 두 근저당에는 각각 공동담보목록 제2023-4308호와 제2023-4309호가 기재되어 있으므로, 채권최고액 5,520,000,000원과 1,200,000,000원을 이 B101호 하나의 단독 채무액처럼 해석하는 것은 피해야 합니다.
② 임차관계 — B101 임차인은 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 전입 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한스라벨르 | 지층비101호 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건희 | 3층 301호 | 50,000,000원 / 2,400,000원 | 2025.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강시현 | 401호 | 50,000,000원 / 3,300,000원 | 2024.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
임차관계 기재는 3명이나, 이 사건 목적물인 지층 B101호로 직접 표시된 임차인은 주식회사 한스라벨르입니다. 전입일 2025.08.28은 말소기준일 2023.07.21보다 늦어 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 김건희는 3층 301호, 강시현은 401호로 기재되어 목적물 호수와 다르며, 두 사람 역시 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 796,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,360,000원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 785,640,000원 |
| 2. 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 담보채권 합계는 6,720,000,000원, 채권자 예상배당은 785,640,000원이며 미배당은 5,934,360,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권자의 청구액은 1,031,413,310원입니다. 제공된 신건 배당 시뮬레이션에서는 선순위 배당 후 신청채권자에게 돌아가는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다. 1회 유찰 시 매각가 636,800,000원, 2회 유찰 시 509,440,000원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원으로 계산됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 상도역 북동측 인근이며, 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 포함한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호이며 외벽은 커튼월구조 등입니다.
- 토지. 토지면적 213.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·광대로한면 조건입니다.
- 계획. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도로에 접하고 건축선에 저촉됩니다. 공시지가는 10,250,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 목적물 점유 재확인. 현황조사에는 지층 B101 외에 301호·401호 임차인도 함께 기재되어 있으므로 실제 B101의 현재 점유자와 영업 상태를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 임대차 원본 대조. B101 임차인 주식회사 한스라벨르의 보증금 50,000,000원·월세 2,000,000원 조건과 전입관계를 현황조사 및 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 두 근저당 모두 공동담보목록이 기재되어 있어 전체 공동담보의 처분·배당관계를 함께 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전등기가 반영되어 있으므로 현재 채권자 지위와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 근린시설 가격 검증. 신건 최저가 796,000,000원을 그대로 기준 삼지 말고 실제 임대수익·공실·관리비·시설상태를 확인해 응찰 상한을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격과 현장”
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 목적물 B101의 임차인도 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 제공된 모든 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 담보채권 규모는 매각가를 크게 웃돌아 신건에서도 5,934,360,000원이 미배당으로 남고, 신청채권자 배당도 0원으로 계산됩니다. 이 미배당 자체가 매수인 부담으로 넘어가는 것은 아니지만, 근린시설 지층 B101호를 796,000,000원에 취득하는 것이 합리적인지는 권리분석만으로 결정할 수 없습니다. 이 물건은 “인수 위험을 피하는 문제”보다 실제 임대수익과 현장 상태를 확인해 얼마까지 써낼 것인가가 핵심입니다.
