서울중앙지방법원 2025타경103613. 서울 동작구 상도1동 줄라이빌딩 3층 301호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이재현이고, 2023년 7월 21일 소유권보존과 함께 동작신용협동조합 채권최고액 5,520,000,000원, 서울드림신용협동조합 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 같은 날의 동작신용협동조합 근저당권이며, 이후 경매개시결정과 동작구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2026년 3월 11일에는 두 근저당권이 각각 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 양도·이전으로, 별개의 후순위 권리가 새로 생긴 것이 아니라 기존 담보권의 권리자 변경입니다. 현재 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에 전부 배당되고, 두 번째 근저당과 소유자 잔여는 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 3층 301호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7개호 |
| 소유자 | 이재현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울드림신용협동조합 / 1,031,413,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 매수인 인수는 0원
말소기준권리는 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권입니다. 본건 301호 임차인 김건희의 전입일은 2025.01.10으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 2025.09.30 배당요구가 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아, 우선변제권을 단정할 수는 없습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건희 | 3층 301호 | 2025.01.10 | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 배당요구 O 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 한스라벨르 | 지층비101호 | 2025.08.28 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 다른 호실 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강시현 | 401호 | 2024.04.25 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 다른 호실 대항력 없음 배당요구 O 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 신건 100%, 실질취득도 1,090,000,000원
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로, 감정가 1,090,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 1,090,000,000원입니다.
다만 감정가 자체만으로 이 가격이 시장 대비 싸다고 평가할 수는 없습니다. 이 물건은 근린생활시설이고, 현재 회차에서 확인되는 객관적 할인은 0%입니다. 따라서 권리가 깨끗하다는 이유만으로 신건 가격에 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,300,000원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 1,076,700,000원 |
| 2. 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 근저당 채권최고액은 6,720,000,000원, 현재 회차 예상 채권자 배당액은 1,076,700,000원, 미배당액은 5,643,300,000원입니다. 이 미배당액은 채권자 측 잔존채권 계산이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재, 상도역 북동측 인근의 근린생활시설로 주위에는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 전반적인 주위환경은 양호합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호이며 외벽은 커튼월구조 등입니다.
- 토지. 토지면적 213.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·광대로한면입니다. 공시지가는 10,250,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도로에 접하고 건축선 저촉이 표시돼 있습니다. 감정자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 임차인 확인. 301호 김건희의 점유 현황, 보증금 50,000,000원, 월차임 2,400,000원, 2025.09.30 배당요구 접수 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 최종 배당순위와 금액은 원본 자료로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 동작신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2023-4308호, 서울드림신용협동조합 근저당은 제2023-4309호가 연결돼 있습니다. 공동담보 부동산의 처분·배당 상태를 함께 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.11 두 근저당권 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 배당요구·채권계산서와 현재 권리자 명의를 최신 등기와 대조하세요.
- 신청채권자 배당 0원 구조 확인. 현재·1회·2회 유찰 시나리오 모두 신청채권자 예상배당이 0원입니다. 입찰 전 법원의 최신 절차 진행 상태를 반드시 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 신건 최저가는 감정가 100%인 1,090,000,000원입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 판단하지 말고 근린시설 자체의 임대수익·거래사례를 별도로 검증하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 입찰가”는 별개다
매수인 입장에서 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023.07.21 근저당권이 말소기준이고, 본건 301호 임차인 김건희는 그보다 늦게 전입해 대항력이 없으며, 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 현재 최저가는 감정가와 같은 1,090,000,000원이고, 그 금액에서조차 선순위 근저당이 사실상 배당재원을 모두 소진해 신청채권자의 예상배당은 0원입니다.
따라서 이 사건은 단순히 “인수할 권리가 없으니 안전하다”에서 끝내기보다, 공동담보·근저당권 이전·신청채권자 무배당 구조와 현재 경매절차를 확인한 뒤 가격을 따로 검증해야 하는 물건입니다. 권리 인수는 가볍지만, 신건 가격에 곧바로 매력 점수를 줄 근거는 충분하지 않습니다.
