서울중앙지방법원 2025타경103613. 상도역 북동측 인근의 줄라이빌딩 4층 401호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권 5,520,000,000원입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합의 근저당권 1,200,000,000원도 설정됐고, 이후 경매개시결정과 동작구 압류가 들어왔습니다. 이들 등기권리는 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
본건에서 더 주의할 지점은 등기보다 점유관계입니다. 401호 임차인으로 특정되는 강시현은 2024.04.25 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 반면 별도의 ‘점포’ 기재는 호수·전입일· 보증금이 특정되지 않아 대항력 가능 여부를 판정할 수 없습니다. 따라서 등기상 인수액 0원과 점유 확인 필요성을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 4층 401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 근린생활시설 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 7개호 |
| 소유자 | 이재현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울드림신용협동조합 / 1,031,413,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 2026.03.11에는 2023.07.21 설정된 두 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다. 배당 시뮬레이션상 현 회차 매각대금 1,090,000,000원에서 집행비용 13,300,000원을 제외한 1,076,700,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 배당액이 없습니다.
② 임차인·점유 — 401호 임차인은 후순위, 호수 미상 점유는 확인 필요
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강시현 · 401호 | 2024.04.25 | 50,000,000원 / 3,300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 · 호수 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김건희 · 3층 301호 | 2025.01.10 | 50,000,000원 / 2,400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 한스라벨르 · 지층 비101호 | 2025.08.28 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 401호로 직접 특정되는 임차인은 강시현 1명입니다. 전입일 2024.04.25는 말소기준 2023.07.21 이후이므로 대항력이 없습니다. 배당요구는 2025.09.03 접수됐지만 확정일자와 우선변제 여부는 특정되지 않아 우선변제는 미상으로 표시합니다.
③ 가격 판단 — 신건 10.90억, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,090,000,000원입니다. 등기상 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액 역시 1,090,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 이 금액이 최근 시세보다 싼지 비싼지는 판정하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,090,000,000원 | 1,076,700,000원 | 5,643,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 872,000,000원 | 860,880,000원 | 5,859,120,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 697,600,000원 | 688,224,000원 | 6,031,776,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,300,000원 |
| 1. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 1,076,700,000원 |
| 2. 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 6,720,000,000원, 채권자 배당액은 1,076,700,000원, 미배당액은 5,643,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 사건상 근린시설이며 감정평가서도 근린생활시설로 평가했습니다. 7층 철근콘크리트 건물 내 7개호입니다.
- 입지. 상도역 북동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근 대중교통여건을 포함한 전반적인 교통상황은 양호하다고 평가됐습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 토지면적은 213.6㎡입니다.
- 도로·형상. 평지·사다리형, 광대로한면이며 도로에 접하고 건축선 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 점유 재확인. 강시현 외에 호수 미상 ‘점포’ 기재가 본건 401호와 관련되는지 반드시 특정해야 합니다.
- 대항력 미상 점유 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유자는 대항력 없음으로 단정하지 말고 실제 전입·사업자등록·점유시점 등을 확인해야 합니다.
- 실질취득액. 현 회차 기준 최저가 1,090,000,000원 + 인수 0원 = 1,090,000,000원입니다.
- 가격 비교. 감정가 대비 할인율만 보지 말고 근린시설의 실제 최근 거래·임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 채권 미배당과 인수 구분. 5,643,300,000원의 미배당은 채권자 측 부족액이며, 현 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당 변동요소. 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본에서 점유관계와 말소·인수 조건을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순, 점유와 가격은 확인 필요”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 401호 임차인 강시현도 2024.04.25 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
그러나 호수·전입·보증금 미상의 ‘점포’ 점유 기재 때문에 점유관계까지 완전히 깨끗하다고 단정하기는 어렵습니다. 가격 역시 신건 최저가 1,090,000,000원과 비교할 최근 실거래 기준이 없어 ‘싸다’는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 등기권리는 정리되는 구조지만, 미상 점유를 해소하고 가격을 별도 검증한 뒤 접근해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
