서울중앙지방법원 2025타경103613. 서울 동작구 상도1동 줄라이빌딩 5층 501호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 이재현이고, 2023.07.21 동작신용협동조합 채권최고액 5,520,000,000원 근저당이 말소기준입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합 채권최고액 1,200,000,000원 근저당도 설정됐고, 서울드림신용협동조합이 2025.08.08 임의경매를 신청했습니다. 이후 2026.06.05 동작구 압류가 기재됐으나 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리의 핵심은 매수인이 떠안는 금액이 0원이라는 점입니다. 다만 선순위 담보권의 규모가 매각가보다 훨씬 큽니다. 신건 1,090,000,000원 가정에서 집행비용 13,300,000원을 제외한 1,076,700,000원이 동작신용협동조합 근저당에 배당되고, 서울드림신용협동조합 근저당과 소유자에게는 배당이 남지 않습니다. 전체 채권 미배당액은 5,643,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 5층501호 · 도로명 서울특별시 동작구 양녕로 270 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 5층501호 |
| 소유자 | 이재현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울드림신용협동조합 / 1,031,413,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸형
말소기준인 동작신용협동조합 근저당은 채권최고액 5,520,000,000원이고, 같은 날 서울드림신용협동조합 근저당 1,200,000,000원이 설정돼 있습니다. 두 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전이 기재됐습니다. 경매개시결정과 2026.06.05 동작구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 판정돼 있으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 임차인 — 3명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한스라벨르 | 지층비101호 | 2025.08.28 | 50,000,000원 / 2,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 확인 필요 |
| 김건희 | 3층 301호 | 2025.01.10 | 50,000,000원 / 2,400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 2025.09.30 |
| 강시현 | 401호 | 2024.04.25 | 50,000,000원 / 3,300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 | 2025.09.03 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일인 2023.07.21 이후라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 또한 점유부분이 각각 지층비101호·3층301호·401호로, 이번 표시물인 5층501호와 서로 다르게 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고에 해당하는 사람도 없어 실제 임차인 수는 3명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,300,000원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 1,076,700,000원 |
| 3. 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계는 6,720,000,000원이고 신건 기준 채권자 예상배당 합계는 1,076,700,000원, 미배당은 5,643,300,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재, 지하철역 상도역 북동측 인근이며 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호이며 외벽은 커튼월구조 등입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·광대로한면이며 토지면적은 213.6㎡입니다.
- 공시지가. 10,250,000원/㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 501호 점유관계 재확인. 조사된 임차인 3명의 점유부분은 지층비101호·301호·401호로 기재돼 있으므로, 실제 경매 목적물인 5층501호의 현장 점유관계를 원문과 현장에서 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
- 근저당권 이전 확인. 동작신용협동조합·서울드림신용협동조합 근저당은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리이전이 기재돼 있습니다.
- 동작구 압류 확인. 2026.06.05 동작구 압류가 기재돼 있고 매각으로 소멸하는 것으로 판정됐지만, 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다.
- 배당 여유 없음. 신건 1,090,000,000원에서도 선순위 동작신용협동조합 근저당이 1,076,700,000원을 배당받고 서울드림신용협동조합과 소유자 배당은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 872,000,000원, 2회 유찰 시 697,600,000원이며, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 물건은 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2023.07.21 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매·압류는 소멸하며, 조사된 임차인 3명도 모두 대항력이 없습니다. 배당 시나리오 역시 매수인 인수 0원으로 일관됩니다. 다만 신건 매각가 10.90억에서도 선순위 채권을 전액 소화하지 못해 총 56.433억이 미배당되고 신청채권자인 서울드림신용협동조합의 예상배당도 0원입니다. 따라서 이 건의 핵심은 ‘인수 위험’보다는 근린시설 501호의 실제 점유 상태와 10.90억 가격 적정성을 별도로 확인하는 것입니다.
