서울중앙지방법원 2025타경103613. 동작구 상도1동 줄라이빌딩 1층101호 근린시설입니다. 소유자는 이재현이고, 등기상 최초 소유권보존은 2023.07.21입니다. 같은 날 동작신용협동조합 채권최고액 5,520,000,000원의 근저당권과 서울드림신용협동조합 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권입니다.
이후 서울드림신용협동조합이 2025.08.08 임의경매를 신청했고 청구액은 1,031,413,310원입니다. 두 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으며, 2026.06.05에는 동작구(서울특별시)의 압류가 추가됐습니다. 데이터상 말소기준 이후의 경매개시결정과 압류, 그리고 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103613 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 1층101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 양녕로 270 |
| 용도 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 7층 건물 내 7개호 · 외벽 커튼월구조 등 |
| 소유자 | 이재현 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 1,210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울드림신용협동조합 / 1,031,413,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권 5,520,000,000원입니다. 서울드림신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원도 같은 날 설정됐고, 배당 시나리오에서는 동작신용협동조합 근저당권이 먼저 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 2026.03.11 두 근저당권 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 그러나 점유 호실은 본건과 다르다
조사된 임차인은 실제 임차인 3명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리인 2023.07.21보다 뒤여서 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한스라벨르 | 지층비101호 | 2025.08.28 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | 미상 |
| 김건희 | 3층 301호 | 2025.01.10 | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | 2025.09.30 |
| 강시현 | 401호 | 2024.04.25 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 | 2025.09.03 |
③ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,500,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 동작신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 1,195,500,000원 |
| 3. 을구 1번 근저당권 · 서울드림신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 채권 합계는 6,720,000,000원, 채권자 예상배당 합계는 1,195,500,000원이며 총 미배당은 5,524,500,000원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니고, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동 소재 상도역 북동측 인근의 근린생활시설로, 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대이며 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 213.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 10,250,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함됩니다. 건축선은 도로경계선에서 3미터 후퇴하는 내용이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련 기재. 감정 자료에는 토지거래계약에 관한 허가구역의 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.
- 환금성 판단. 역 인근 상업지대라는 입지 조건은 확인되지만, 근린시설의 실제 거래가격과 거래빈도를 비교할 자료가 없어 가격대별 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 본건 1층101호 점유 확인. 조사된 임차인 3명의 표기 호실이 지층비101호·301호·401호로 본건과 다릅니다. 1층101호의 실제 사용·점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인이 가격 판단의 핵심. 신건 최저가 1,210,000,000원과 비교할 실거래 자료가 없어 가격 메리트는 아직 판단할 수 없습니다. 동일 상권·유사 근린시설 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전등기 확인. 동작신용협동조합과 서울드림신용협동조합의 근저당권이 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 최신 등기부의 권리자 상태를 입찰 직전 다시 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당 부족액과 인수액을 혼동하지 말 것. 현재 회차 미배당 5,524,500,000원은 선순위·후순위 채권의 배당 부족액이며 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 배당표 미반영 항목 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정이므로 매각물건명세서와 배당 관련 원문을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 아직 미검증”
이 물건의 가장 분명한 장점은 등기·배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권이고, 조사된 실제 임차인 3명도 모두 그 이후 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 신건 최저가 1,210,000,000원에 낙찰된다는 가정에서는 실질취득도 1,210,000,000원입니다.
다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 사실은 별개입니다. 근린시설 실거래 비교가 없어 1,210,000,000원의 시장 적정성을 확인할 근거가 없고, 임차인 조사 내역의 점유 호실도 본건 1층101호와 일치하지 않습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만, 시세와 101호 실제 점유를 확인한 뒤 가격을 결정할 물건”입니다.
