서울중앙지방법원 2025타경103613. 동작구 상도1동 줄라이빌딩 6층 601호 근린시설입니다. 소유자는 이재현이고, 2023.07.21 동작신용협동조합의 채권최고액 5,520,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권도 설정됐고, 이후 경매개시결정과 압류가 이어졌습니다. 제공된 배당 시나리오에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
핵심은 권리보다 가격 검증입니다. 현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 1,090,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유나 채권 미배당 규모만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 6층 601호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 7층 건물 내 7개호 |
| 소유자 | 이재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,090,000,000원 / 1,090,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울드림신용협동조합 / 1,031,413,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 2025.08.08 서울드림신용협동조합의 임의경매개시결정, 2026.06.05 동작구(서울특별시)의 압류가 뒤따릅니다. 등기자료상 두 근저당권은 2026.03.11 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오 전 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 임차관계 — 확인된 3명은 모두 본건 601호와 다른 호수
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한스라벨르 | 지층비101호 | 2025.08.28 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 필요 | 승계 없음 |
| 김건희 | 3층 301호 | 2025.01.10 | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 필요 | 승계 없음 |
| 강시현 | 401호 | 2024.04.25 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 확인 필요 | 승계 없음 |
실제 임차인으로 기재된 사람은 3명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 다만 세 임차인의 점유 부분은 각각 지층비101호·3층 301호·401호로, 매각대상인 6층 601호와 일치하지 않습니다. 또한 전입일은 모두 말소기준일 2023.07.21보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 따라서 이들의 보증금을 본건 601호의 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 신건 100%, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,090,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 872,000,000원, 2회 유찰 시 697,600,000원입니다. 그러나 실거래 비교값이 없으므로 어느 회차가 시장가격보다 저렴한지에 대해서는 이 자료만으로 결론을 낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,090,000,000원 | 1,076,700,000원 | 5,643,300,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 872,000,000원 | 860,880,000원 | 5,859,120,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 697,600,000원 | 688,224,000원 | 6,031,776,000원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,090,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,300,000원 |
| 2. 근저당 · 동작신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 1,076,700,000원 |
| 3. 근저당 · 서울드림신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 13,300,000원을 제외한 금액이 동작신용협동조합 근저당에 배당되고, 총 채권 6,720,000,000원 중 5,643,300,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 서울드림신용협동조합의 신청채권액 1,031,413,310원도 제공된 현재 회차 시나리오에서는 배당 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용환경 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 상도역 북동측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로 기재돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통여건을 포함한 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호이며 외벽은 커튼월구조 등으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 213.6㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 10,250,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 건축선. 도로경계선에서 3미터 후퇴하는 건축선이 기재돼 있고, 토지 자료에는 건축선 저촉으로 표시돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어, 2026.10.15 매각기일 기준 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 601호 실제 점유 확인. 조사된 임차인 3명은 모두 다른 호실입니다. 본건 6층 601호의 현재 점유관계를 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.11 동작신용협동조합·서울드림신용협동조합의 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부와 맞춰 확인해야 합니다.
- 압류·조세 확인. 2026.06.05 동작구(서울특별시) 압류가 있고, 예상배당은 당해세를 반영하지 않은 계산입니다.
- 가격 검증. 최저가 1,090,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 판단할 최근 근린시설 거래사례를 별도로 대조해야 합니다.
- 용도·규제 확인. 근린시설인 만큼 제3종일반주거지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 건축선 등 기재사항을 실제 사용계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리상 인수 0원, 가격은 별도 검증”
이 사건의 가장 분명한 장점은 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권이고, 뒤따른 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기재된 임차인 3명도 모두 말소기준일 이후 전입했고, 무엇보다 지층비101호·3층 301호·401호 점유자로 본건 6층 601호와 호수가 다릅니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 감정가와 같은 1,090,000,000원이고 비교 가능한 실거래 근거가 없습니다. 채권자에게 5,643,300,000원의 미배당이 발생한다는 사실은 이 부동산이 싸다는 증거가 아니며, 1회·2회 유찰 가격 역시 시세 검증 없이 가격 메리트로 해석할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리구조는 비교적 단순하되, 입찰 판단의 승부처는 601호 실제 점유와 근린시설 시세 확인에 있습니다.
