서울중앙지방법원 2025타경103613. 동작구 상도1동 줄라이빌딩 2층 201호 근린시설입니다. 권리의 기준점은 2023년 7월 21일 설정된 동작신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 5,520,000,000원입니다. 같은 날 서울드림신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원도 설정됐고, 이후 경매개시결정과 압류 3건이 이어졌습니다. 현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 근저당에도 미치지 못해 채권자 측에 큰 미배당이 남지만, 그 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
주의할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 조사된 임차인 3명은 모두 말소기준일 이후 전입으로 대항력이 없습니다. 다만 점유부분은 지층 비101호·3층 301호·401호로, 본건 2층 201호와 일치하지 않습니다. 따라서 201호의 실제 점유·명도 상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 둘째, 감정가와 최저가가 같은 신건이지만 실거래 비교값이 확인되지 않아 1,160,000,000원이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103613 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 상도1동 664-2 줄라이빌딩 2층201호 · 서울특별시 동작구 양녕로 270 |
| 물건종류 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 · 7층 건물 내 7개호 |
| 소유자 | 이재현 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,160,000,000원 / 1,160,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울드림신용협동조합 / 1,031,413,310원 |
| 매각기일 | 2026.10.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예정
말소기준은 2023.07.21 동작신용협동조합 근저당권 5,520,000,000원입니다. 같은 날 설정된 서울드림신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원과 2025년 임의경매개시결정, 이후 국세·지방세 압류 3건은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2026.03.11에는 두 근저당권이 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 존재합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 월차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 한스라벨르 | 지층비101호 | 50,000,000원 | 2,000,000원 | 2025.08.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김건희 | 3층 301호 | 50,000,000원 | 2,400,000원 | 2025.01.10 | 2025.09.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강시현 | 401호 | 50,000,000원 | 3,300,000원 | 2024.04.25 | 2025.09.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 임차인은 모두 2023.07.21 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 현황조사상 실제 임차인은 3명입니다. 다만 세 사람의 점유부분이 모두 본건 201호와 다르므로, 이 표만으로 201호의 실제 점유자를 특정할 수는 없습니다.
② 가격 판단 — 신건 1,160,000,000원, 실거래 대조 전 보류
감정가와 최저매각가는 모두 1,160,000,000원으로 현재 0회 유찰 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 1,160,000,000원으로 볼 수 있습니다. 다만 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않아 이 금액을 두고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,160,000,000원 | 1,146,000,000원 | 5,574,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 928,000,000원 | 916,320,000원 | 5,803,680,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 742,400,000원 | 732,576,000원 | 5,987,424,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,160,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,000,000원 |
| 1. 동작신용협동조합 설정 근저당 | 5,520,000,000원 | 1,146,000,000원 |
| 2. 서울드림신용협동조합 설정 근저당 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 합계 6,720,000,000원 중 1,146,000,000원만 채권자에게 배당되고 5,574,000,000원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권자 서울드림신용협동조합의 청구액은 1,031,413,310원이며 현재 회차 시나리오상 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 여부와 임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 상도1동, 상도역 북동측 인근에 위치하며 주변은 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대입니다. 전반적인 주위환경은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근 대중교통 여건을 고려한 전반적인 교통상황도 양호합니다.
- 토지. 토지면적 213.6㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 10,250,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 도로에 접하고 건축선 저촉이 기재돼 있습니다. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에도 포함됩니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 7개호이며 외벽은 커튼월구조 등입니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 201호 실제 점유 확인. 조사된 임차인 3명은 지층 비101호·3층 301호·401호 점유자로 본건 201호와 다릅니다. 현장 점유와 명도 상대방을 반드시 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 대조. 신건 최저가 1,160,000,000원의 가격 메리트는 근린시설 실거래·임대료와 비교한 뒤 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세 해당분이 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.03.11 두 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기를 원본에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실제 점유상태를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개
이 사건은 권리 구조만 놓고 보면 말소기준이 명확하고, 현황조사상 임차인 3명도 모두 대항력이 없으며 현재 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 1,160,000,000원이 시세 대비 어느 위치인지 확인할 실거래 기준이 없고, 조사된 임차인의 점유부분도 본건 201호와 다릅니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건의 실제 배당순위도 확인해야 합니다. 따라서 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 점유는 확인 전까지 보류입니다. 권리의 단순함만으로 신건 가격을 정당화해서는 안 됩니다.
